Zmluva o uzavretí budúcej zmluvy podľa Obchodného zákonníka
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je upravená aj v Obchodnom zákonníku, pričom táto právna úprava sa týka obchodnoprávnych vzťahov (t. j. vzťahov medzi podnikateľmi). V jej zmysle platí, že zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje jedna alebo obe zmluvné strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý je určený aspoň všeobecným spôsobom. Takáto zmluva musí mať písomnú formu.
Zaviazaná strana je povinná uzavrieť zmluvu bez zbytočného odkladu po tom, čo ju na to vyzvala oprávnená strana v súlade so zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy. Ak zaviazaná strana nesplní záväzok uzavrieť môže oprávnená strana požadovať, aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo môže požadovať náhradu škody spôsobenej jej porušením záväzku uzavrieť zmluvu. Nárok na náhradu škody popri určení obsahu zmluvy môže oprávnená strana požadovať iba v prípade, keď zaviazaná strana neoprávnene odmietla rokovať o uzavretí zmluvy.
Pre zmluvu o budúcej zmluve uzavretú podľa obchodného práva je typické najmä toto:
- Záväzok je prísnejšie vymáhateľný,
- Stačí, ak sú dohodnuté aspoň základné prvky, ostatné môže určiť súd alebo sa bude postupovať podľa obchodných zvyklostí,
- Pri porušení záväzku vzniká nárok na náhradu škody,
- Právna úprava sa orientuje na rýchlosť a efektivitu obchodného styku.
V obchodnom práve stačí dohodnúť len základné podstatné náležitosti zmluvy, ostatné môžu byť doplnené napríklad podľa obchodných zvyklostí. Právna úprava je flexibilnejšia a je orientovaná na rýchlosť a praktickosť obchodného styku. Pri porušení záväzku vzniká popri práve domáhať sa uzavretia zmluvy aj nárok na náhradu škody.
Podstatné náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť
V prípade uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve platí, že musí mať vždy písomnú formu. Na to, aby bola zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť platná a vymáhateľná musí obsahovať najmä:
- Identifikáciu zmluvných strán – meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu a rodné číslo u fyzických osôb, resp. obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v registri u právnických osôb, prípadne splnomocnenie, ak jednajú za spoločnosť jej zástupcovia,
- Presné určenie nehnuteľnosti – podľa údajov z katastra nehnuteľností, najmä parcelné číslo, druh pozemku, resp. list vlastníctva, súpisné číslo stavby, výmeru a príslušenstvo (garáž, pivnica, podiel na spoločných častiach a podobne),
- Záväzok strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu – tento záväzok musí byť jednoznačný a konkrétny (napr. strany sa zaväzujú uzavrieť dohodnutú kúpnu zmluvu najneskôr do… a podobne),
- Cenu nehnuteľnosti a spôsob jej úhrady – buď pevne dohodnutá suma alebo určenie spôsobu jej výpočtu, spôsob financovania (napr. hypotéka, vlastné zdroje a iné)
- Určenie zálohy alebo rezervačného poplatku a možnosť jeho vrátenia pri neuzavretí zmluvy,
- Lehotu na uzavretie kúpnej zmluvy – táto lehota musí byť konkrétne určená buď pevným dátumom alebo časovo určeným okamihom (napr. 30 dní od kolaudácie stavby a podobne),
- Stav nehnuteľnosti a spôsob jej odovzdania – v zmluve je vhodné určiť technický stav nehnuteľnosti pri jej odovzdaní, štandard vybavenia, kolaudačné podmienky v prípade novostavby, termín odovzdania nehnuteľnosti.
- Sankcie a následky neuzavretia zmluvy – tu je možné dohodnúť zmluvné pokuty, zmluvnú zálohu, právo domáhať sa uzavretia zmluvy na súde alebo náhradu škody.
V prípade zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy je podmienkou jej písomná forma, v opačnom prípade je takáto zmluva neplatná. V prípade zmluvy o budúcej zmluve, ktorej predmetom je nehnuteľnosť je vhodné obrátiť sa na pomoc advokáta a zároveň si nechať overiť úradne podpisy zmluvných strán.
