Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je záväzný právny dokument, ktorým sa dve alebo viac osôb dohodnú, že v budúcnosti uzavrú kúpnu zmluvu za vopred dohodnutých podmienok. Ide o tzv. obligačný záväzok do budúcna, čo znamená, že jedna alebo obe strany sa zaviažu pristúpiť k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti alebo inej veci v určitom čase alebo po splnení dohodnutých podmienok.
Tento typ zmluvy poskytuje stranám právnu istotu v situáciách, keď nie je možné alebo účelné uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu okamžite, napríklad ak sa čaká na vybavenie hypotéky, dokončenie výstavby nehnuteľnosti, právne preverenie nehnuteľnosti alebo iné administratívne úkony.
Zmluva o uzavretí budúcej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve v občianskoprávnych vzťahoch (t. j. medzi fyzickými osobami) je upravená v Občianskom zákonníku. V jeho zmysle platí, že zmluvné strany sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, avšak musia sa dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Zmluva o budúcej zmluve upravená Občianskym zákonníkom je určená najmä pre nepodnikateľov, resp. pre bežné občianske vzťahy (napr. kúpa bytu medzi fyzickými osobami).
Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
Pre zmluvu o budúcej zmluve uzavretú podľa občianskeho práva je typické najmä toto:
- Záväzok uzavrieť zmluvu musí byť výslovný a konkrétny,
- Musia byť dohodnuté podstatné náležitosti budúcej zmluvy,
- Ak jedna strana odmietne uzavrieť zmluvu má druhá strana možnosť domáhať sa svojho práva súdnou cestou,
- Súd môže nahradiť chýbajúcu vôľu strany, ale len ak je zmluva dostatočne určitá,
- Výslovne písomná forma zmluvy (iba ústna dohoda je neplatná).
V občianskom práve musí byť zmluva o budúcej kúpnej zmluve uzatvorená písomne a musí obsahovať všetky podstatné náležitosti budúcej zmluvy už pri jej podpise. Ide o formalizovanú ochranu zmluvných strán, preto zákon kladie dôraz na presnosť, obsah zmluvy a ochranu slabšej strany. Ak druhá strana odmietne zmluvu uzavrieť je možné domáhať sa jej uzavretia na súde.
