6. Krátkodobý prenájom
6.1 Prečo je nebytový priestor v tomto smere výhodou
Kým pri trvalom pobyte je klasifikácia priestoru komplikáciou, pri krátkodobom prenájme pôsobí opačným smerom.
Na úvod je vhodné odstrániť rozšírené nedorozumenie: zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu prenájom na dni a týždne neupravuje. „Krátkodobosťou“ sa v ňom rozumie nájom dohodnutý najdlhšie na dva roky s možnosťou dvojnásobného predĺženia, teda spolu najviac šesť rokov (§ 2 a § 3 ods. 1). Zákon sa navyše vzťahuje výlučne na byty; na nebytový priestor sa neaplikuje vôbec.
Priestor kolaudovaný na ubytovanie je zároveň na poskytovanie ubytovacích služieb určený už zo svojej podstaty. Odpadá tak základná námietka, ktorá sa objavuje v bytových domoch, teda že vlastník užíva priestor v rozpore s účelom, na ktorý bol skolaudovaný.
6.2 Nájom alebo ubytovanie
Rozlíšenie medzi nájmom a ubytovaním nie je terminologickou jemnosťou. Podľa § 754 ods. 1 Občianskeho zákonníka vzniká zo zmluvy o ubytovaní právo na prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania, a to v zariadení na to určenom. Zákon tak sám viaže ubytovanie na určenie priestoru, čím sa vraciame ku kolaudácii. Nájom oproti tomu smeruje k dlhodobejšiemu užívaniu bez servisného prvku. Pri prenájme na dni a týždne s výmenou posteľnej bielizne, upratovaním a odovzdávaním kľúčov ide o ubytovanie, aj keď zmluva nesie iné označenie.
Od tohto rozlíšenia sa odvíja celý ďalší režim.
6.3 Živnostenské oprávnenie
Poskytovanie ubytovacích služieb je živnosťou, pričom zaradenie závisí od toho, či sa k ubytovaniu pridružuje stravovanie a v akom rozsahu:
- Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností sú voľnou živnosťou.
- Ubytovacie služby s poskytovaním prípravy a predaja jedál, nápojov a polotovarov ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok sú takisto voľnou živnosťou. Hranica desiatich lôžok je pre apartmánové jednotky prakticky určujúca, pretože väčšina z nich sa pod ňu zmestí.
- Ubytovacie služby v ubytovacích zariadeniach s prevádzkovaním pohostinských činností v týchto zariadeniach sú viazanou živnosťou podľa prílohy č. 2 zákona č. 455/1991 Zb. (por. č. 54) a vyžadujú preukázanie odbornej spôsobilosti.
Zaraďovanie ubytovacích zariadení do kategórií a tried už zákonnou povinnosťou nie je: vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 277/2008 Z. z., ktorá klasifikačné znaky ustanovovala, bola zrušená § 80ai živnostenského zákona. Označenie „apartmán” je dnes marketingovým tvrdením, ktoré však môže byť posudzované ako nekalá obchodná praktika podľa zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.
6.4 Verejnoprávne povinnosti prevádzkovateľa
- Hygienické požiadavky a prevádzkový poriadok. Podľa § 21 ods. 3 zákona č. 355/2007 Z. z. je prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia povinný zabezpečiť požiadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkčné členenie, vybavenie a prevádzku ubytovacích zariadení ustanovené vyhláškou Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z., vydanou na základe splnomocnenia v § 62 zákona, a vypracovať prevádzkový poriadok a predložiť ho príslušnému orgánu verejného zdravotníctva. Zákon v tomto prípade hovorí o predložení, nie o schválení, na rozdiel od úpravy pri niektorých iných typoch zariadení. Podstatné je, že ide o samostatný režim: podľa rozsudku Najvyššieho správneho súdu SR z 30. mája 2023, sp. zn. 5Svk/8/2022 (ECLI:SK:NSSSR:2023:1016200749.2), orgán verejného zdravotníctva pri posudzovaní návrhu na uvedenie prevádzky do užívania nemá prisudzovať relevanciu účelovému určeniu stavby podľa stavebných predpisov. Súhlas hygienika teda nenahrádza súlad s kolaudáciou a ani ho nepotvrdzuje. Rovnaká logika vyplýva aj z § 67 ods. 3 Stavebného zákona, podľa ktorého kolaudačné osvedčenie nenahrádza povolenie prevádzky podľa osobitných predpisov.
- Kniha ubytovaných. Povinnosť ju viesť vyplýva z § 24 zákona č. 253/1998 Z. z., a to pre každého, kto poskytuje služby na základe zmluvy o ubytovaní. Kniha obsahuje meno a priezvisko ubytovaného, číslo občianskeho preukazu alebo cestovného dokladu, adresu trvalého pobytu a dobu ubytovania. Ide o spracúvanie osobných údajov, ktoré si vyžaduje splnenie informačnej povinnosti podľa nariadenia (EÚ) 2016/679.
- Ubytovanie cudzincov. Podľa § 113 zákona č. 404/2011 Z. z. je ubytovateľ povinný pri ubytovaní overiť totožnosť cudzinca, doplniť do knihy ubytovaných jeho štátnu príslušnosť a dátum narodenia, zabezpečiť vyplnenie úradného tlačiva o hlásení pobytu a doručiť ho policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania, a umožniť policajnému útvaru kontrolu.
6.5 Postavenie ostatných vlastníkov v objekte
V klasickom bytovom dome býva krátkodobé ubytovanie zdrojom konfliktu. V apartmánovom alebo polyfunkčnom objekte je situácia spravidla jednoduchšia, keďže účelu užívania stavby ubytovanie zodpovedá a ostatní vlastníci majú porovnateľný záujem. Neznamená to však, že vlastník je bez obmedzení. Domový poriadok a rozhodnutia vlastníkov môžu regulovať užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, teda prístup do objektu, používanie výťahov a parkovacích miest, nakladanie s odpadom či nočný pokoj. Nepriamo tým regulujú aj podmienky ubytovacej prevádzky. Pred kúpou je preto vhodné vyžiadať si okrem dokladu o kolaudácii aj platný domový poriadok a zápisnice zo schôdzí vlastníkov za posledné obdobie.
