7. Daňové súvislosti
Klasifikácia priestoru a spôsob jeho užívania sa premietajú do štyroch daňových režimov naraz.
Daň z nehnuteľností, daň za ubytovanie, daň z príjmov a daň z pridanej hodnoty. Do každého z nich sa premieta zaradenie priestoru aj spôsob, akým sa užíva.
Daň z nehnuteľností. Daň z bytov podľa § 14 až § 16 zákona č. 582/2004 Z. z. sa vzťahuje na byty a nebytové priestory v bytovom dome. Apartmán v nebytovom dome preto predmetom dane z bytov nie je a stavba sa zdaňuje ako stavba podľa § 10 až § 12, pričom daňovníkom je vlastník stavby, a ak je stavba v spoluvlastníctve, každý spoluvlastník podľa výšky svojho podielu (§ 9 ods. 1 a ods. 4). Rozhodujúci je pritom účel využitia stavby k 1. januáru zdaňovacieho obdobia (§ 10 ods. 4), nie účel podľa kolaudácie. Ide teda o odlišné kritérium, než aké platí pre súkromnoprávne zaradenie priestoru. Ubytovacia prevádzka spravidla spadá do kategórie stavieb na ostatné podnikanie a na zárobkovú činnosť podľa § 10 ods. 1 písm. h), kde býva sadzba vo všeobecne záväzných nariadeniach obcí najvyššia; zákon pripúšťa rozpätie až do desaťnásobku najnižšej sadzby určenej obcou (§ 12 ods. 2). Obdobný desaťnásobný strop platí aj pre nebytové priestory v bytovom dome (§ 16 ods. 3).
Daň za ubytovanie. Predmetom dane podľa § 37 zákona č. 582/2004 Z. z. je odplatné prechodné ubytovanie podľa § 754 až § 759 Občianskeho zákonníka, pričom zákon medzi ubytovacie zariadenia výslovne zaraďuje aj apartmánový dom. Platiteľom dane je prevádzkovateľ zariadenia (§ 38 ods. 2). Za pozornosť stojí § 38 ods. 3, ktorý zaviedol inštitút zástupcu platiteľa dane, teda osoby sprostredkujúcej ubytovanie prostredníctvom digitálnej platformy.
Daň z príjmov. Ak ide o poskytovanie ubytovacích služieb, príjem je príjmom zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z., nie príjmom z prenájmu podľa § 6 ods. 3. Rozdiel sa premieta do uplatňovania výdavkov, odpisovania majetku aj do odvodových povinností.
Daň z pridanej hodnoty. Nájom nehnuteľnosti je podľa § 38 ods. 3 zákona č. 222/2004 Z. z. oslobodený od dane, avšak s výslovnou výnimkou ubytovacích služieb. Tie sú vymedzené odkazom na skupiny 55.1 až 55.3 a 55.9 štatistickej klasifikácie, pričom skupina 55.9 je ubytovacou službou len vtedy, ak je služba poskytnutá na obdobie kratšie ako tri mesiace (§ 38 ods. 4). Ustanovenie § 38 ods. 5 navyše vylučuje možnosť voľby zdanenia nájmu pri byte, rodinnom dome, nájomnom byte, ktorým je nebytový priestor určený na funkciu bývania alebo ubytovania, a pri apartmáne v bytovom dome.
8. Záver
Kúpa apartmánu ako nebytového priestoru nie je sama osebe problematickou transakciou. Problematickou ju robí nesúlad medzi tým, čo kupujúci očakáva, a tým, čo z právneho zaradenia priestoru vyplýva. Priestor kolaudovaný na ubytovanie môže byť pre investičný zámer vhodnejší než byt. Nevzťahuje sa naň zákon o krátkodobom nájme bytu, jeho užívanie na ubytovacie účely je v súlade s kolaudáciou a odpadá typický konflikt s ostatnými vlastníkmi. Pre zámer zriadiť si domácnosť môže byť ten istý priestor nepoužiteľný.
Rozdiel medzi týmito dvoma závermi je obsiahnutý v jedinom dokumente. Týmto dokumentom je doklad o kolaudácii, ktorým je podľa okolností kolaudačné rozhodnutie alebo kolaudačné osvedčenie. Určuje prípustnosť prihlásenia trvalého pobytu, vymedzuje rámec, v ktorom možno poskytovať ubytovacie služby, a nepriamo ovplyvňuje aj daňové zaradenie stavby.
Jeho absencia v podkladovej dokumentácii neznamená, že je všetko v poriadku. Znamená, že posúdenie nie je možné dokončiť. Pre kupujúceho z toho plynie jednoduché pravidlo: doklad o kolaudácii patrí medzi dokumenty vyžiadané pred rezerváciou, nie medzi tie, ktoré sa dohľadávajú po podpise.
Najčastejšie otázky
- Je apartmán z pohľadu zákona bytom?
Nie. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pojem apartmán nepozná; pozná byt a pozná nebytový priestor. Apartmán je pre neho tým druhým, s výnimkou stavieb kolaudovaných na bývanie.
- Môžem si v apartmáne prihlásiť trvalý pobyt?
Závisí od účelu užívania, ktorý vyplýva z dokladu o kolaudácii. Podľa § 3 ods. 2 zákona č. 253/1998 Z. z. musí byť budova alebo jej časť určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu. Zápis „iný nebytový priestor” v katastri prihlásenie sám osebe nevylučuje.
- Vzťahuje sa na apartmán zákon o krátkodobom nájme bytu?
Nie. Zákon č. 98/2014 Z. z. sa vzťahuje výlučne na byty a krátkodobosťou sa v ňom rozumie nájom dohodnutý najdlhšie na dva roky s možnosťou dvojnásobného predĺženia, teda spolu najviac šesť rokov. Prenájom na dni a týždne neupravuje.
- Aké živnostenské oprávnenie treba na ubytovanie v apartmáne?
Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností sú voľnou živnosťou. Voľnou živnosťou sú aj ubytovacie služby s prípravou a predajom jedál ubytovaným hosťom v zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok. Ubytovanie s prevádzkovaním pohostinských činností je viazanou živnosťou a vyžaduje preukázanie odbornej spôsobilosti.
- Kedy si mám vypýtať doklad o kolaudácii?
Pred podpisom rezervačnej zmluvy, nie až pred kúpnou. Rezervačná zmluva býva konštruovaná tak, že rezervačný poplatok prepadá v prospech predávajúceho, ak kupujúci od transakcie odstúpi.
autor článku: JUDr. Ondrej Steiniger, STEINIGER law firm
