4.3 Prax ohlasovní a obranné možnosti
Možno sa stretnúť s postupom ohlasovní, ktoré rozhodujú podľa údaja na liste vlastníctva a prihlásenie odmietnu bez skúmania dokladu o kolaudácii. Takýto postup nemá oporu v zákone, pretože § 3 ods. 2 viaže trvalý pobyt na určenie budovy alebo jej časti, nie na katastrálnu klasifikáciu.
Obrana je pritom sťažená povahou úkonu. Podľa § 3 ods. 3 prihlásenie na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter. Rozhodujúce je však § 26 ods. 2, podľa ktorého sa na postup obcí a na ich úkony vykonávané podľa tohto zákona nevzťahujú všeobecné predpisy o správnom konaní. Ohlasovňa teda nevydáva rozhodnutie, proti ktorému by bolo možné podať odvolanie podľa správneho poriadku.
To však neznamená, že úkony ohlasovne sú vyňaté zo súdneho prieskumu. Vyplýva to z rozsudku Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky z 28. júna 2022, sp. zn. 8Sžk/26/2020 (ECLI:SK:NSSSR:2022:7017200396.1). V tejto veci mestská časť po zrušení trvalého pobytu tento pobyt na podnet ministerstva opäť obnovila, a to bez toho, aby boli splnené podmienky § 3 a § 4 zákona o hlásení pobytu. Kasačný súd tento úkon posúdil ako opatrenie orgánu verejnej správy podľa § 3 ods. 1 písm. c) Správneho súdneho poriadku, zmenil zamietavý rozsudok krajského súdu a opatrenie zrušil. Skutočnosť, že sa podľa § 26 ods. 2 zákona o hlásení pobytu neuplatní správny poriadok, súdnemu prieskumu prekážkou nebola.
Z rozsudku vyplýva ešte jeden prakticky významný záver. Kasačný súd vytkol krajskému súdu, že sa odmietol zaoberať existenciou užívacieho práva k nehnuteľnosti s odôvodnením, že táto otázka patrí civilnému súdu. Podľa § 132 ods. 1 Správneho súdneho poriadku si správny súd otázku, o ktorej má právomoc rozhodovať iný orgán verejnej moci, môže posúdiť sám ako prejudiciálnu, hoci o nej nemôže rozhodnúť. Prenesené na spor o účel užívania priestoru to znamená, že správny súd nemôže odmietnuť posúdiť, čo z dokladu o kolaudácii vyplýva, s poukazom na to, že ide o otázku stavebného úradu.
Cesta obrany je teda nasledovná. Občan predloží doklad o kolaudácii ako podklad a žiada oznámenie dôvodu odmietnutia v písomnej forme. Proti úkonu ohlasovne potom prichádza do úvahy správna žaloba proti opatreniu orgánu verejnej správy podľa § 177 a nasl. Správneho súdneho poriadku, ktorú treba podať v lehote dvoch mesiacov od oznámenia opatrenia; zmeškanie tejto lehoty nemožno odpustiť (§ 181 ods. 1 a 4). Ak by úkon ohlasovne povahu opatrenia nemal, ostáva žaloba proti inému zásahu orgánu verejnej správy podľa § 252 a nasl. Keďže hlásenie a evidencia pobytu sú podľa § 26 ods. 1 preneseným výkonom štátnej správy, ktorý riadi Ministerstvo vnútra SR, súbežne prichádza do úvahy aj podnet na tento orgán.
4.4 Prečo na tom kupujúcemu záleží
Trvalý pobyt nie je formalitou. Viaže sa naň doručovanie úradných písomností, príslušnosť orgánov verejnej správy, nároky vyplývajúce z rezidentských parkovacích politík obcí, evidencia vozidiel a výkon volebného práva v mieste bydliska. Najcitlivejšia býva školská dochádzka: podľa § 8 ods. 3 zákona č. 596/2003 Z. z. o štátnej správe v školstve a školskej samospráve plní žiak povinnú školskú dochádzku v základnej škole v školskom obvode, v ktorom má trvalý pobyt, ak sa zákonný zástupca nerozhodne inak podľa odseku 4. Ak je hlavným zámerom kupujúceho zriadiť si v nehnuteľnosti domácnosť, nemožnosť prihlásiť trvalý pobyt tento zámer nezmarí fakticky, ale zbaví ho podstatnej časti praktického obsahu.
Doklad o kolaudácii je preto potrebné vyžiadať pred podpisom rezervačnej zmluvy, nie pred podpisom zmluvy kúpnej. Rezervačná zmluva býva konštruovaná tak, že rezervačný poplatok prepadá v prospech predávajúceho, ak kupujúci od transakcie odstúpi. Pri rozostavaných stavbách, kde doklad ešte neexistuje, je jediným riešením zmluvné vyhlásenie predávajúceho o účele užívania podľa budúcej kolaudácie, doplnené o odkladaciu podmienku alebo o právo kupujúceho odstúpiť od zmluvy, ak sa účel ukáže odlišný.
5. Zmena účelu užívania ako riešenie
Ak doklad o kolaudácii zamýšľané využitie neumožňuje, ponúka sa zmena v užívaní stavby podľa § 68 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom osvedčení; zmenou v užívaní stavby je zmena prevažujúceho spôsobu jej užívania, zmena technických parametrov prevádzky meniaca vplyv stavby na okolie, protipožiarnu bezpečnosť a bezpečnosť užívania, a zmena dočasnej stavby na trvalú.
Zákon však obsahuje ustanovenie, ktoré sa v tejto súvislosti prehliada: zmena spôsobu užívania jednotlivých priestorov stavby sa za zmenu v užívaní stavby nepovažuje, ak sa zachová pôvodná funkcia stavby a ak zmenou nedôjde k negatívnemu ovplyvneniu protipožiarnej bezpečnosti stavby (§ 68 ods. 1 posledná veta). Pri zmenách v rámci jednotlivej jednotky teda nemusí ísť o konanie podľa § 68 ods. 2.
Zmena prevažujúceho spôsobu užívania celej stavby je naproti tomu náročná. Vyžaduje rozhodnutie správneho orgánu (§ 68 ods. 2), ak je spojená so zmenou dokončenej stavby, prerokuje sa v konaní o stavebnom zámere s následnou kolaudáciou (§ 68 ods. 3), a podľa § 68 ods. 5 ju správny orgán zamietne, ak je v rozpore so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Pri projektoch, ktoré boli navrhnuté ako ubytovacie zariadenia práve preto, aby sa vyhli prísnejším požiadavkám na bytové domy, býva takáto zmena vylúčená už technicky.
Zmenu účelu užívania preto nemožno kupujúcemu prezentovať ako reálnu záložnú možnosť bez predchádzajúceho posúdenia technickej dokumentácie a územnoplánovacích pomerov.
