Pokiaľ ide o nájom bytu či domu, nájomcovi aj prenajímateľovi vyplývajú z tohto vzťahu určité práva a povinnosti. Kým nájomca je povinný riadne užívať prenajatý priestor a plniť svoje záväzky, prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby bol byt alebo dom počas celej doby nájmu v stave umožňujúcom jeho nerušené a bezpečné užívanie. V realite však môže prichádzať k rôznym, porušeniam týchto povinností, či už ide o zanedbanú údržbu, neoprávnené vstupy do obydlia nájomcu, alebo stavebné zásahy vykonávané bez jeho súhlasu. Nasledujúci článok sa venuje tomu, aké práva má nájomca v takýchto situáciách.
Porušenie povinností zo strany prenajímateľa
V nasledujúcej časti sa pozrieme na niektoré povinnosti prenajímateľa, ako aj na to, aké má práva nájomca v prípade ich porušenia. Budeme sa venovať stavu predmetu nájmu a jeho spôsobilosti na užívanie, neoprávnenému vstupu do bytu, či väčším stavebným úpravám.
Loading ...Spôsobilosť na užívanie
Prenajímateľ je v zmysle § 687 Občianskeho zákonníka povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie. Taktiež je povinný zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu, čo znamená, že byt musí byť udržiavaný počas celej doby trvania nájmu v stave spôsobilom na riadne užívanie. Konkrétnymi povinnosťami prenajímateľa môže byť napríklad zabezpečenie dodávok elektriny, vody a plynu, či odstraňovanie plesní.
Prenajímateľ môže porušiť vyššie uvedené povinnosti rôznym spôsobom. Môže napríklad nereagovať na upozornenie nájomcu a neodstrániť závadu v byte alebo dome, ktorá podstatne alebo dlhodobo zhoršuje jeho užívanie. Rovnako môže neposkytovať plnenia spojené s užívaním bytu, alebo ich poskytovať vadne. Ak v dôsledku takéhoto konania dôjde k zhoršeniu možnosti užívania bytu, vzniká nájomcovi právo na primeranú zľavu z nájomného podľa § 698 Občianskeho zákonníka.
Prenajímateľ má povinnosť odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je ohrozený výkon práv nájimcu. Za takéto závady však nie je možné považovať drobné úpravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou, keďže tieto je povinné zabezpečiť nájomca.
Čo sa týka nájmu domu, v tomto prípade sa uplatní ustanovenie § 664 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého je prenajímateľ povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Prenajímateľ je teda povinný odovzdať dom vo faktickom aj právnom stave spôsobilom na bývanie. Okrem toho je povinný dom v tomto stave aj udržiavať, počas celej doby nájmu, a to na vlastné náklady, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.
Vstup prenajímateľa do domu alebo bytu
V zmysle § 665 Občianskeho zákonníka je prenajímateľ oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom. Toto ustanovenie sa uplatní na nájom bytu ako aj na nájom domu. Prenajímateľ má právo teda do bytu či domu vstúpiť, aby skontroloval, či nájomca užíva predmet nájmu v súlade so zmluvou. Riadnym užívaním bytu možno rozumieť plnenie povinností, ako vykonávanie drobných opráv, prípadne oznámenie potreby opráv prenajímateľovi, rešpektovanie ostatných nájomcov, či odstraňovanie závad. Taktiež môže prenajímateľ kontrolovať, či nájomca dodržiava zákazy dohodnuté v nájomnej zmluve, napríklad zákaz domácich zvierat.
Zákonná úprava neurčuje frekvenciu a rozsah kontrol, ktoré môže prenajímateľ v prenajatom priestore vykonávať. Uvedené skutočnosti sa zvyknú uviesť v nájomnej zmluve tak, aby obe zmluvné strany mali zabezpečené svoje práva – prenajímateľ právo na kontrolu a nájomca právo na súkromie. Ak by však k dohode nedošlo, frekvenciu a rozsah kontrol môže upraviť súd.
Stavebné úpravy v byte
Ak by chcel prenajímateľ vykonať stavebné úpravy bytu, či iné podstatné zmeny v byte, môže tak urobiť v zmysle § 695 Občianskeho zákonníka iba so súhlasom nájomcu. Nájomca však môže súhlas odoprieť len z vážnych dôvodov – napríklad ak by to malo dlhodobo zhoršiť kvalitu bývania nájomcu, alebo by nebolo na úpravy vhodné obdobie. Súhlas nájomcu sa nevyžaduje, ak by prenajímateľ vykonával uvedené úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy (zväčša stavebného úradu), prípadne ak si úpravami prenajímateľ plní povinnosť udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie.
Ak by nájomca neumožnil takéto zmeny vykonať, zakladalo by to jeho zodpovednosť za prípadnú škodu spôsobenú takýmto konaním. Uvedené platí pre nájom bytu, keďže všeobecné ustanovenia o nájme vzťahujúce sa na nájom domu takéto situácie neupravujú. V prípade nájmu domu teda ostáva úprava takýchto situácií na dohode prenajímateľa a nájomcu.
Vykonávanie stavebných prác môže tiež napĺňať výpovedný dôvod z nájmu bytu zo strany prenajímateľa. Ten môže nájom bypovedať v prípade, ak si byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.
