Zľava z nájomného
Občiansky zákonník v ustanoveniach o nájme upravuje aj situácie, v ktorých má nájomca nárok na zľavu z nájomného.
Čo sa týka nájmu bytu, nájomca má v zmysle § 698 Občianskeho zákonníka právo na primeranú zľavu z nájomného, ak prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Nájomca má nárok na zľavy aj vtedy, ak sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu. Nakoniec prislúcha nájmcovi zľava aj z úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Plnenia spojené s užívaním bytu sú napríklad poplatky za vodu, elektrinu, či plyn.
Pri nájme domu sa uplatnia všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme, ktoré zľavu z nájomného upravujú trochu odlišne. Ak nájomca môže užívať predmet nájmu dohodnutým spôsobom len obmedzene pre vady, ktoré sám nespôsobil má nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene. Právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam, ktoré toto právo zakladajú.
Nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Aj toto právo si však treba uplatniť u prenajímateľa bezodkladne, najviac však v prekluzívnej lehote šiestich mesiacov.
Výpoveď z nájmu zo strany prenajímateľa
Kedy môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu? Pri nájme domu Občiansky zákonník nestanovuje výpovedné dôvody, z ktorých by prenajímateľ mohol nájomnú zmluvu vypovedať. Uvedené teda ostáva na zmluvných stranách a na ich vzájomnej dohode v nájomnej zmluve. V zmysle § 677 však možno nájomnú zmluvu pri nehnuteľnostiach vypovedať v trojmesačnej lehote.
Pri nájme domu sa uplatní aj ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého sa automaticky obnovuje nájomná zmluva, ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Uvedené ustanovenie však neplatí pri nájomnej zmluve na nájom bytu.
Čo sa týka nájmu bytu, osobitné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ako aj zákona o krátkodobom nájme bytu stanovujú dôvody, z ktorých môže prenajímateľ vypovedať nájomný zmluvu. Tieto však nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať a ani zužovať. Výnimkou je režim podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, v ktorom si môžu zmluvné strany dohodnúť aj iné výpovedné dôvody (teda ich nemožno zúžiť, iba rozšíriť). Takýmto dôvodom môže byť napríklad ten, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov. Dôvodom môže byť aj to, že nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
Na platnosť výpovede je však potrebné, aby bol presne skutkovo vymedzený dôvod výpovede, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, ako aj časový úsek, v ktorom došlo k uvedeným skutočnostiam. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. K niektorým dôvodom výpovede je potrebné doložiť aj listinu, ktorá výpovedný dôvod preukazuje (napríklad ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je služobný byt viazaný).
Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
