Nájomná zmluva na byt je jedným z veľmi často uzatváraných právnych vzťahov v živote človeka. Správne nastavená nájomná zmluva však nie je len formalitou, ale základnou zárukou právnej istoty pre prenajímateľa aj nájomcu. Ako správne pripraviť nájomnú zmluvu, aby mala všetky podstatné náležitosti?
Dva právne režimy
V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že zmluva o nájme bytu môže byť uzavretá podľa dvoch právnych režimov. Jedným z nich je podľa § 685 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Občiansky zákonník), a druhým je zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (zákon o krátkodobom nájme bytu). Určenie právneho režimu je dôležité vzhľadom k tomu, že každý režim má trochu iné požiadavky na podstatné náležitosti nájomnej zmluvy. Čo teda musí obsahovať nájomná zmluva podľa jednotlivých právnych režimov?
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka
V zmysle § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka vzniká nájom bytu nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Podstatné náležitosti zmluvy o nájme bytu obsahuje § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom podľa tohto ustanovenia sú nimi:
- Označenie predmetu nájmu ako aj rozsahu jeho užívania,
- Výška nájomného alebo spôsob jeho výpočtu, a
- Výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu.
Zmluva by podľa uvedeného ustanovenia mala obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Občiansky zákonník síce nedáva zmluvným stranám povinnosť uzavrieť zmluvu písomne, ale stanovuje, že pokiaľ ju písomne neuzavrú, musí sa o jej obsahu vyhotoviť zápisnica. Nižšie sa postupne zameriame na jednotlivé časti nájomnej zmluvy, ako aj na jej podstatné náležitosti a ďalšie odporúčané časti. Občiansky zákonník sa zaoberá aj nájmom bytovými družstvami či nájmom služobných bytov, ale tým sa v uvedenom článku venovať nebudeme.
Úvodné ustanovenia
Ešte pred úvodnými ustanoveniami je potrebné v zmluve vymedziť a identifikovať zmluvné strany, teda nájomcu a prenajímateľa. Pre vylúčenie akýchkoľvek pochybností o právnom režime zmluvy je taktiež vhodné na začiatku (pod samotným názvom) uviesť, podľa akého zákona a ustanovenia sa zmluva uzatvára.
Čo sa týka samotného obsahu zmluvy, v prvom rade by mala zmluva obsahovať vymedzenie jej predmetu, ktorým je v tomto prípade skutočnosť, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania za podmienok stanovených v zmluve. Záväzok nájomcu je platiť prenajímateľovi nájomné a úhrady spojené s užívaním bytu. Taktiež je potrebné v zmysle zákonných požiadaviek vymedziť rozsah užívania predmetu nájmu.
Predmet nájmu (teda byt) sa vymedzuje tak, aby nebol zameniteľný s iným bytom. Zvyčajne sa identifikuje podľa údajov zapísaných na liste vlastníctva. Rozsah užívania bytu stanovuje spôsob užívania bytu, resp. potenciálne obmedzenia v jeho užívaní, ktoré môžu spočívať v priestorovom obmedzení v závislosti od práv ostatných spoločných nájomcov bytu, v obmedzení okruhu osôb, alebo v rozsahu užívania príslušenstva bytu.
