V predmetnej veci sa Najvyšší súd Českej republiky (najvyšší súd) zaoberal otázkou, či môže spoločenstvo vlastníkov bytov (v ČŘ ako spoločenstvo vlastníkov jednotiek) obmedziť vlastníka bytu (jednotky) pri prenechaní bytu do krátkodobého prenájmu napr. ako Airbnb.
Najvyšší súd uznesením o otázke rozhodol nasledovne. Spoločenstvo vlastníkov sa pri úprave svojich stanov (ich zmene) môže (je oprávnené) pohybovať iba v rámci kompetencií vyplývajúcich z jeho pôsobnosti. Ak rozhodne zhromaždenie spoločenstva vlastníkov prostredníctvom stanov o obmedzení vlastníckeho práva vlastníkov jednotiek ohľadom užívania bytu, ide o rozhodnutie, ktoré bolo prijaté v záležitosti, o ktorej tento orgán nemá pôsobnosť rozhodnúť, a hľadí sa naň, ako by nebolo prijaté (§ 245 o. z.).
Ustanovenie § 245 hovorí o tom, že na uznesenie členskej schôdze alebo iného orgánu, ktoré sa prieči dobrým mravom, alebo mení stanovy tak, že ich obsah odporuje donucovacím ustanoveniam zákona, sa hľadí, ako by nebolo prijaté. Toto sa vzťahuje aj na prípad, že bolo prijaté uznesenie v záležitosti, v ktorej orgán nemá pôsobnosť rozhodnúť.
Spor vo veci samej spočíval v tom, že spoločenstvo vlastníkov bytov na bytovej schôdzi (okrem iného) rozhodlo o zmene stanov v časti, ktorá upravovala krátkodobý nájom tak, že užívanie bytov vo vlastníctve členov spoločenstva k opakovanému krátkodobému prenájmu (t. j. kratšiemu ako tri mesiace) alebo k poskytovaniu ubytovacích služieb je podmienené súhlasom všetkých členov. Vlastník jedného z bytov sa domáhal vyslovenia neplatnosti tohto rozhodnutia, nakoľko podľa jeho názoru spoločenstvo vlastníkov je v zmysle § 1194 ods. 1 o.z. právnickou osobou spôsobilou vykonávať práva a zaväzovať sa iba vo veciach spojených so správou, prevádzkou a opravami spoločných častí domu a pozemku, preto do jeho zákonnej pôsobnosti nespadá možnosť obmedzovať spôsob užívania jednotiek vo vlastníctve členov spoločenstva, lebo ide o oprávnenie patriace výlučne vlastníkovi jednotky podľa § 1175 ods. 1 a § 1012 o. z. Obmedzenie vlastníka jednotky v spôsobe užívania jeho majetku tak predstavuje neprípustný zásah do výkonu jeho vlastníckeho práva v zmysle článku 11 Charty základných práv a slobôd.
Súd prvej inštancie vo veci dospel k záveru, že rozhodovať o obmedzení vlastníctva spôsobom, akým bolo obmedzené rozhodnutím spoločenstva, nie je v kompetencii spoločenstva. Proti tomuto rozhodnutiu bolo podané odvolanie na súd druhej inštancie, ktorý sa s rozhodnutím prvostupňového súdu v tejto časti stotožnil.
Voči druhostupňovému rozhodnutiu (uzneseniu) podal navrhovateľ dovolanie na Najvyšší súd, z dôvodu, že nesúhlasil s aplikáciou § 245 o. z. a § 90 ods. 1 zákona č. 292/2013 Zb. a odvolaciemu súdu vytýkal, že sa argumentačne nevysporiadal s tým, kam môže spoločenstvo vlastníkov zájsť vo svojich právomociach ohľadom užívania bytu (jednotky), s ktorým je neoddeliteľne spojené aj právo užívania spoločných priestorov v dome, ktorých regulácia do pôsobnosti spoločenstva patrí. Zastával názor, že odvolací súd sa odchýlil od judikatúry dovolacieho súdu, ak sa nezaoberal otázkou, či boli splnené predpoklady normované § 1209 a posúdenie veci podľa § 260 o. z. Navrhol, aby rozhodnutie odvolacieho súdu bolo zrušené a vec mu vrátená na ďalšie konanie.
Z uznesenia najvyššieho súdu vyplýva, že stanovy spoločenstva ako zmluva sui generis predstavujú základný dokument, ktorým sa riadia jeho vnútorné pomery. Minimálny obsah stanov demonštratívne vymedzuje ustanovenie § 1200 ods. 2 o. z. V zmysle tohto ustanovenia je síce povinnou náležitosťou stanov úprava členských práv a povinností i spôsob ich uplatňovania, tým sa však rozumejú práva a povinnosti vyplývajúce z členstva v spoločenstve vlastníkov (napr. právo účasti na zhromaždení a právo na ňom hlasovať, právo byť volený do orgánov spoločenstva alebo povinnosť ručiť za dlhy spoločenstva). Nie je preto možné stanovami obmedziť práva vyplývajúce z vlastníctva jednotky.
Zákonná pôsobnosť spoločenstva vlastníkov v zmysle § 1189 o. z. je teda obmedzená len na oblasť správy, prevádzky, údržby, opráv domu, jeho spoločných častí a pozemku. Spoločenstvo vlastníkov sa pri úprave svojich stanov (ich zmene) môže pohybovať iba v rámci kompetencií vyplývajúcich z jeho pôsobnosti. Zhromaždenie spoločenstva vlastníkov tak nemôže prostredníctvom stanov obmedziť vlastnícke právo vlastníkov jednotiek ohľadom užívania bytu, a to ani v prípade, že vlastník jednotky užíva byt na iný účel, než vyplýva z vyhlásenia (§ 1166 o. z.) – napr. na ubytovanie cudzích osôb na krátkodobý prenájom .[1]
zdroj: rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 15. marca 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022
