Kto píše zmluvu a koľko to stojí
V Maďarsku zmluvu prakticky vždy pripravuje advokát, ktorý ju autorizuje (ellenjegyzés). Bez toho ju úrad pre nehnuteľnosti nezapíše (§ 35 ods. 2 Inytv.). Kupujúci navyše platí poplatok z prevodu (visszterhes vagyonátruházási illeték), ktorý vo všeobecnej sadzbe predstavuje 4 % z trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Na Slovensku je advokát dobrovoľný a daň z prevodu nehnuteľností neexistuje – platí sa len správny poplatok za vklad. Podrobnosti o vkladovom konaní a úschove sme rozobrali v predchádzajúcich častiach seriálu.
Na jeden pohľad
| Otázka | Slovensko | Maďarsko |
|---|---|---|
| Povolenie pre kupujúceho z EÚ | Nie (§ 19a devízového zákona) | Nie (§ 1/A a § 91/A Lakástv.) |
| Povolenie pre kupujúceho mimo EÚ | Nie | Áno, kormányhivatal do 45 dní (251/2014. Korm. rendelet) |
| Predkupné právo obce a susedov | Nie | Áno, ak ho obec zaviedla (§ 8 Hövtv.), lehota 30 dní |
| Predkupné právo spoluvlastníkov | § 140 OZ | § 5:81 Ptk. |
| Dom a pozemok | Dve samostatné veci (§ 120 ods. 2 OZ) | Spravidla jedna vec; výnimka önálló épület (§ 5:18 Ptk.) |
| Záhrada pri dome | Mimo zákona č. 140/2014 Z. z. | Časť „kert” podriadi celý pozemok Fftv. |
| Advokát | Dobrovoľný | Autorizácia prakticky povinná |
| Daň či poplatok z prevodu | Nie | 4 % z trhovej hodnoty |
Čo si skontrolovať pred podpisom v Maďarsku
- Vyžiadajte si aktuálny list vlastníctva a pozrite sa, ako je pozemok zapísaný – vrátane všetkých jeho častí.
- Overte, či obec prijala nariadenie podľa Hövtv., a ak áno, či na vás nedopadá niektorá z výnimiek.
- Ak sa predkupné právo uplatní, počítajte s 30 dňami navyše a kúpnu cenu ani závdavok (foglaló) neuvoľňujte pred uplynutím lehoty.
- Ak chcete v obci bývať, preverte aj obmedzenia prihlásenia pobytu.
- Pri rodinnom dome skontrolujte, či budova nie je samostatnou nehnuteľnosťou a pozemok nepatrí niekomu inému.
Namiesto záveru
Pre Slováka nie je kúpa bytu či domu za Dunajom o nič zložitejšia než doma – žiadne povolenie, rovnaké podmienky ako pre domácich. Zákon o ochrane miestnej identity a maďarský spôsob zápisu pozemkov však ukazujú, že aj rovnako vyzerajúci strih môže mať inak prišité švy. Kto si pred podpisom pozrie list vlastníctva, nariadenie obce a zápis záhrady, ušetrí si nepríjemné prekvapenie až pri zápise do katastra.
Ako vyzerá samotná kúpna zmluva a závdavok, sme rozobrali v článku Zmluvu si sami nenapíšete. Kto je chránený, kým kataster rozhodne, vysvetľuje článok Plomba a széljegy.
Najčastejšie otázky
- Potrebujem ako Slovák povolenie na kúpu bytu v Budapešti?
Nie. Povolenie podľa nariadenia 251/2014. Korm. rendelet potrebujú len kupujúci z krajín mimo EÚ a EHP.
- Môže mi obec kúpu zakázať?
Zakázať nie. Ak však obec prijala nariadenie podľa Hövtv., môže do zmluvy namiesto vás vstúpiť ona alebo iný predkupník. Bez takého nariadenia sa nič nemení.
- Vzťahuje sa Hövtv. aj na kúpu cez s. r. o.?
Zákon definuje prisťahovalca ako fyzickú osobu, predkupné právo však spája aj s predajom „osobe bez výnimky” (§ 8 ods. 1). Výklad pri kúpe právnickou osobou zatiaľ nie je ustálený, preto odporúčame nariadenie obce a prax úradu preveriť vopred.
- Potrebuje Maďar súhlas na kúpu domu na Slovensku?
Nie. Slovenská úprava pri bytoch, domoch a zastavaných pozemkoch neobmedzuje kupujúcich z EÚ ani z tretích krajín.
- Platí Hövtv. aj na zmluvy uzavreté pred 1. júlom 2025?
Nie, ak bola pred týmto dňom podaná žiadosť o zápis alebo uzavretá zmluva či zmluva o budúcej zmluve a zaplatený závdavok, záloha alebo časť ceny (§ 24 Hövtv.).
autor článku: JUDr. Viktória Kertészová, LL.M., STEINIGER law firm
