Kto je chránený, keď je zmluva podpísaná, ale kataster ešte nerozhodol? Slovensko a Maďarsko odpovedajú rovnakým princípom – a predsa inak.
Na Slovensku ani v Maďarsku sa vlastníkom nehnuteľnosti nestanete podpisom kúpnej zmluvy. Vlastníctvo prechádza až zápisom do verejného registra. Princíp konštitutívneho zápisu je v oboch krajinách rovnaký. Rozhodujúce rozdiely sa však skrývajú v detailoch – a práve tie určujú, kto je chránený v týždňoch medzi podpisom a zápisom.
Pozrime sa na štyri z nich: ako sa podanie návrhu prejaví v registri, odkedy zápis pôsobí, koľko času má úrad a ako sa môžu účastníci brániť. Na slovenskej strane vychádzame zo zákona o katastri nehnuteľností (č. 162/1995 Z. z.) v znení účinnom od 1. apríla 2025. Na maďarskej strane zo zákona o evidencii nehnuteľností (zákon č. C/2021, ďalej Inytv.), z jeho vykonávacieho nariadenia vlády č. 179/2023 a zo zákona o všeobecnom správnom konaní (zákon č. CL/2016).
1. Plomba verzus széljegy: rovnaká značka, iná váha
V oboch krajinách sa podaný návrh okamžite objaví na liste vlastníctva. Kto si list vlastníctva pozrie, vidí, že sa s nehnuteľnosťou niečo deje.
Na Slovensku vyznačí okresný úrad plombu. Jej úlohou je najmä varovať tretie osoby, že k nehnuteľnosti prebieha konanie. O poradí práv však nerozhoduje plomba, ale deň, keď bola listina úradu doručená.
V Maďarsku sa návrh vyznačí na liste vlastníctva ešte v deň podania ako széljegy – doslova „poznámka na okraji”. Osvedčuje, že sa začalo konanie, či už na návrh účastníka, na základe súdneho nariadenia alebo úradnej výzvy. Oproti slovenskej plombe je však oveľa presnejšia: nesie podacie číslo a čas doručenia s presnosťou na sekundy.
Ten rozdiel nie je kozmetický. Maďarská úprava robí z poradia organizačný princíp celého konania. Prejavuje sa to v troch pravidlách, ktoré slovenský katastrálny zákon v tejto podobe nepozná.
Prvý príde, prvý odíde. Maďarský úrad vybavuje podania prísne v poradí podacích čísel. Lehota na vybavenie neskoršieho podania sa dokonca začne počítať až pracovným dňom po vybavení toho skoršieho. Výnimky existujú, napríklad pri výmaze záložného práva.
Bez listiny niet poradia. Poradové miesto si zabezpečí len návrh, ku ktorému je priložená listina slúžiaca ako podklad zápisu. Ak v návrhu chýba povinný údaj alebo nebol zaplatený správny poplatok, podanie sa považuje za nepodané a széljegy sa vôbec nevyznačí.
Keď rozhoduje dátum listiny. Podania zaevidované v ten istý deň sa považujú za doručené súčasne. Vzájomné poradie medzi nimi potom určí dátum vyhotovenia alebo vystavenia listín. Ak sa pri listine vyžaduje kontrasignácia (ellenjegyzés), rozhoduje jej dátum.
Poradie chráni aj toho, kto sa pomýli. Ak úrad návrh zamietne pre nedostatky a navrhovateľ ich odstráni novým návrhom do 15 dní od prevzatia rozhodnutia, podanie si ponechá pôvodné poradové miesto. A ak by úrad zásadu poradia porušil, ide o závažné porušenie procesného predpisu, ktoré sa rieši v dozornom konaní.
2. Odkedy ste vlastníkom
Slovenský zákon viaže vznik vlastníctva na rozhodnutie, nie na podanie. Právne účinky vkladu vznikajú až na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Kupujúci sa teda stáva vlastníkom až v momente, keď toto rozhodnutie nadobudne právoplatnosť.
Deň podania návrhu má napriek tomu veľký význam – ale pre poradie, nie pre vznik vlastníctva. Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom boli úradu doručené listiny o ich vzniku, zmene alebo zániku. Skorší návrh má preto prednosť, aj keď o ňom úrad rozhodne neskôr.
Tieto dve pravidlá sa často zlievajú do zjednodušenia „vlastníctvo vzniká spätne ku dňu podania”. To však neplatí. Spätný vznik účinkov upravuje zákon len výnimočne a výslovne, napríklad pri prevode bytu do vlastníctva nájomcu.
Na Slovensku vlastníctvo nevzniká spätne ku dňu podania návrhu. Vzniká až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu; deň podania rozhoduje len o poradí práv.
Maďarský zákon spája vznik účinkov a poradie do jedného pravidla. Okamihy, ktoré určujú poradie, sú zároveň okamihmi, od ktorých zápisy pôsobia. Týmto okamihom je zaevidovanie návrhu na úrade. Ak úrad návrhu vyhovie, zápis pôsobí spätne práve k tomuto okamihu.
Spoločnosť kupuje pozemok. Návrh podá 1. marca, úrad rozhodne 20. apríla.
Na Slovensku je spoločnosť vlastníkom až od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu. Dátum 1. marca rozhoduje iba o tom, kto má prednosť pred ostatnými.
V Maďarsku zapísané vlastnícke právo pôsobí od okamihu zaevidovania návrhu, teda od 1. marca.
