Slovenský podnikateľ, ktorý kúpil niekoľko pozemkov doma, má zažité postupy. Zmluvu si pripraví sám alebo s advokátom, dá si osvedčiť podpis a návrh do katastra pokojne podá aj sám. Pri kúpe za Dunajom ho však čakajú tri prekvapenia – a prvé z nich príde skôr, než vôbec niečo podpíše.
V Maďarsku si totiž zmluvu o kúpe nehnuteľnosti sami nenapíšete, ani keby ste chceli. Rezervačný poplatok tam funguje podľa pravidiel, ktoré slovenský Občiansky zákonník nepozná. A peniaze za pozemok spravidla neputujú k notárovi, ale k advokátovi, ktorý celý obchod drží v rukách od prvého návrhu zmluvy až po zápis.
Advokát ako vstupná brána do katastra
Na Slovensku je kúpna zmluva o nehnuteľnosti záležitosťou strán. Postačí písomná forma, pričom podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený. Osvedčenie môže nahradiť autorizácia zmluvy advokátom alebo notárska zápisnica, no zákon ani jedno nevyžaduje. Návrh na vklad potom môže podať ktorýkoľvek účastník, listinne alebo elektronicky.
Maďarsko ide inou cestou. Kúpna zmluva, ktorá má slúžiť ako podklad na zápis vlastníckeho práva do registra nehnuteľností, musí byť vyhotovená vo forme verejnej listiny (közokirat, napríklad notárskej zápisnice) alebo súkromnej listiny kontrasignovanej advokátom či právnym poradcom zapísaným v advokátskej komore (kamarai jogtanácsos). V praxi ide pri bežnom prevode takmer vždy o zmluvu spísanú a kontrasignovanú advokátom. Kontrasignáciou advokát nepotvrdzuje len totožnosť strán a pravosť podpisov, ale priamo osvedčuje a zodpovedá za to, že zmluva zodpovedá zákonu a prejavenej vôli strán. Návrh do katastra sa podáva elektronicky prostredníctvom právneho zástupcu (spravidla advokáta alebo notára), keďže v konaní o zápis práv je právne zastúpenie zo zákona povinné.
Advokát tým nekončí. Overuje totožnosť strán podľa predpisov proti praniu špinavých peňazí a obvykle vedie aj úschovu kúpnej ceny. Notár (közjegyző) pri bežnej kúpe nehnuteľnosti spravidla vôbec nevystupuje.
Maďarský advokát, ktorý zmluvu kontrasignuje, nie je notár a jeho kontrasignácia nie je notárskym osvedčením. Je to samostatný inštitút, ktorý v slovenskom práve nemá presný náprotivok – najbližšie k nemu má autorizácia zmluvy advokátom, tá však na Slovensku zostáva dobrovoľná.
