Spoluvlastníci a bytové domy: tu sa krajiny zhodujú
V oboch krajinách majú spoluvlastníci zákonné predkupné právo, ak niektorý z nich predáva svoj podiel tretej osobe – na Slovensku podľa § 140 Občianskeho zákonníka, v Maďarsku podľa § 5:81 Ptk. Pri byte v maďarskom bytovom dome (társasház) sa navyše oplatí prečítať si zakladaciu listinu domu (alapító okirat). Tá môže predkupné právo ostatných vlastníkov bytov upraviť.
Dom a pozemok: jedna vec, alebo dve?
Tu sa strihy rozchádzajú najviditeľnejšie. Slovenské právo stavbu za súčasť pozemku nepovažuje (§ 120 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Dom a pozemok pod ním tak môžu patriť rôznym ľuďom a kúpna zmluva musí výslovne zahŕňať oboje – vrátane toho, ako sa k domu dostanete.
V Maďarsku je to naopak: budova je spravidla súčasťou pozemku a zdieľa jeho právny osud. Výnimkou je samostatná budova (önálló épület), ktorá sa so súhlasom vlastníka pozemku zapisuje ako samostatná nehnuteľnosť (§ 5:18 Ptk.). Pri kúpe rodinného domu sa preto oplatí pozrieť na list vlastníctva, či budova nie je vyčlenená a pozemok pod ňou nepatrí niekomu inému.
V Maďarsku sa dom s pozemkom spravidla kupuje ako jedna vec. Na Slovensku treba v zmluve myslieť zvlášť na dom, na pozemok pod ním aj na prístup k nemu.
Záhrada pri dome: kde sa nečakane vracia pôda
Na Slovensku záhrada pri dome kupujúcemu vrásky nerobí. Zákon o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskym pozemkom sa na záhrady ani na pozemky v zastavanom území obce nevzťahuje [§ 2 ods. 2 písm. a) a b) zákona č. 140/2014 Z. z.]. Jeho ponukový režim navyše od 11. februára 2019 neplatí – zrušil ho Ústavný súd nálezom sp. zn. PL. ÚS 20/2014.
Maďarský zákon o obchode s poľnohospodárskou a lesnou pôdou (zákon č. CXXII/2013, Fftv.) sa neriadi tým, kde pozemok leží, ale tým, ako je zapísaný v evidencii. Ak list vlastníctva (tulajdoni lap) vedie čo i len časť pozemku ako záhradu (kert), ornú pôdu či sad, zákon dopadne na celý pozemok – a to aj v intraviláne (§ 4 a § 5 bod 17 Fftv.).
Bežný rodinný dom je zapísaný ako „kivett lakóház, udvar” (obytný dom, dvor) a pod Fftv. nespadá. Ak má však pozemok vyčlenenú časť „kert”, s. r. o. ho nekúpi vôbec a fyzická osoba len do celkovej výmery 1 ha (§ 9 ods. 1 a § 10 ods. 2 Fftv.). Zmluvu potom schvaľuje poľnohospodársky úrad a miestni poľnohospodári na ňu majú predkupné právo. Riešením je dať zmeniť druh pozemku v evidencii ešte pred predajom.
