2.3 Zápis v katastri má odvodenú povahu
Zápis v katastri nehnuteľností nie je samostatným právnym titulom pre určenie účelu užívania. Údaj o druhu stavby a o druhu nebytového priestoru sa vedie podľa číselníkov vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z. a preberá sa z podkladovej dokumentácie.
Samotné číselníky pritom presnú odpoveď neposkytnú. Príloha č. 7 vyhlášky síce pozná druh stavby „budova ubytovacieho zariadenia“ (kód 13), no apartmánový projekt býva rovnako dobre zapísaný ako „iná budova“ (kód 20) alebo „polyfunkčná budova“ (kód 22). Číselník druhov nebytových priestorov podľa prílohy č. 10 kategóriu zodpovedajúcu ubytovacej jednotke neobsahuje vôbec. Najbližší je zvyškový „iný nebytový priestor“ (kód 12), pod ktorý sa apartmány v praxi zaraďujú.
Ak je teda na liste vlastníctva uvedený druh nebytového priestoru „iný nebytový priestor“, ide o odraz kolaudácie, nie o jej náhradu, a o účele užívania nehovorí nič. V praxi sa navyše stáva, že zápis nezachytáva presné znenie kolaudačného aktu, najmä pri stavbách s viacerými účelmi užívania, kde sa v jednom objekte nachádzajú prevádzkové priestory, ubytovacie jednotky aj byty. Pre posúdenie právneho postavenia kupujúceho je preto výpis z listu vlastníctva podkladom nutným, nie však postačujúcim.
3. Kolaudačné rozhodnutie, alebo kolaudačné osvedčenie?
Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, účinný od 1. apríla 2025, nahradil kolaudačné rozhodnutie novým inštitútom. Podľa § 67 ods. 1 je dokladom o kolaudácii stavby kolaudačné osvedčenie, ktoré je osobitným dokladom podľa § 47 ods. 7 správneho poriadku. Kolaudačným osvedčením správny orgán osvedčuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel (§ 67 ods. 2). Nejde teda o rozhodnutie v klasickom zmysle.
Tým sa však kolaudačné rozhodnutia nestali minulosťou. Práve naopak, obidva doklady budú v obehu ešte roky:
- podľa § 84 ods. 1 zostávajú právne vzťahy založené rozhodnutiami správnych orgánov vo výstavbe podľa doterajších predpisov zachované, takže existujúce stavby si svoje kolaudačné rozhodnutie ponechávajú;
- podľa § 84 ods. 5 a 6 sa pri stavbách, na ktoré bolo podľa doterajších predpisov vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie, použijú doterajšie predpisy aj na vybavenie žiadosti o kolaudačné rozhodnutie podanej po 31. marci 2025.
Rozostavané projekty, ktoré sa dnes predávajú, tak budú vo väčšine prípadov kolaudované ešte podľa starej úpravy a kupujúci dostane kolaudačné rozhodnutie. Nové projekty budú kolaudované osvedčením.
Praktický dôsledok pre právnu previerku aj pre znenie zmluvných vyhlásení: dopyt formulovaný ako „predložte kolaudačné rozhodnutie“ je od 1. apríla 2025 neúplný. Namieste je žiadať doklad o kolaudácii stavby vrátane vymedzenia účelu užívania, bez ohľadu na to, akú formu má.
Dopyt formulovaný ako „predložte kolaudačné rozhodnutie” je od 1. apríla 2025 neúplný. Žiadajte doklad o kolaudácii stavby vrátane vymedzenia účelu užívania, bez ohľadu na to, akú má formu.
4. Trvalý pobyt v nebytovom priestore
4.1 Zákonná podmienka
Podľa § 3 ods. 2 zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky má občan trvalý pobyt len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt.
Zákon teda nevyžaduje, aby išlo o byt. Vyžaduje, aby bol priestor určený na jeden z troch uvedených účelov. Toto rozlíšenie sa v praxi pravidelne stráca, pričom práve ono rozhoduje.
Bývanie, ubytovanie alebo individuálna rekreácia. Budova alebo jej časť musí byť zároveň označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom (§ 3 ods. 2 zákona č. 253/1998 Z. z.).
Skutočnosť, že je priestor v katastri zapísaný ako iný nebytový priestor, preto prihlásenie trvalého pobytu sama osebe nevylučuje. Ak je stavba kolaudovaná na ubytovanie, čo je pri apartmánových domoch bežné, podmienka splnená je. Ak je kolaudovaná na administratívu, obchod alebo inú prevádzku, splnená nie je.
Odpoveď na otázku klienta „môžem si tam prihlásiť trvalý pobyt?“ preto nikdy neznie ani jednoznačne áno, ani jednoznačne nie, kým nie je k dispozícii doklad o kolaudácii. Znie: závisí od účelu užívania, ktorý z neho vyplýva.
4.2 Interpretačný problém, ktorý zákonodarca nedoriešil
Zákon o hlásení pobytu obsah troch kľúčových pojmov nedefinuje a odkazuje naň poznámkami pod čiarou. Tie však dodnes smerujú na § 43b a § 43c zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Tento predpis bol zrušený § 41 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a od 1. apríla 2025 už neplatí. Poznámky pod čiarou tak odkazujú na ustanovenia, ktoré v právnom poriadku neexistujú.
Pre pojem „bývanie“ odkazuje zákon na § 43b, ktorý vymedzoval bytové budovy ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Pre pojem „ubytovanie“ odkazuje na § 43c, ktorý medzi nebytové budovy zaraďoval v odseku 1 písm. a) hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty. Odkaz pri „individuálnej rekreácii“ smeruje na § 43c ods. 3. To však v poslednom účinnom znení upravovalo niečo iné, a to pravidlo, že ak časť nebytovej budovy slúži na bývanie, vzťahujú sa na túto časť požiadavky na bytové budovy.
Poznámky pod čiarou nemajú normatívnu povahu a ich neaktuálnosť nespôsobuje neaplikovateľnosť § 3 ods. 2. Interpretačnú istotu však neposkytujú a v spornom prípade treba vychádzať z účelu určeného kolaudáciou a z členenia stavieb podľa aktuálnej stavebnej úpravy. Ide o legislatívno-technický dlh, ktorý pri narastajúcom počte apartmánových projektov nadobúda praktický význam.
