Ukrajinský manažér slovenskej firmy si v Bratislave kúpi byt rovnako ako jeho slovenský kolega. Rovnaký byt v Győri si však bez povolenia vládneho úradu nekúpi. Slovensko pri bytoch, domoch ani komerčných nehnuteľnostiach nerieši, odkiaľ kupujúci pochádza. Maďarsko má pre občanov a firmy mimo Európskej únie celé povoľovacie konanie s vlastnými pravidlami, lehotami a poplatkami. V tejto časti seriálu sa pozrieme, ako vyzerá a na čo si dať pozor.
Kto je vlastne cudzinec z tretej krajiny?
Obe krajiny používajú pojem cudzinca, no každá ho strihá podľa inej miery.
Maďarský zákon o bytoch (zákon č. LXXVIII/1993, Lakástv.) sa pri ľuďoch pozerá na občianstvo. Cudzou fyzickou osobou (külföldi) je ten, kto nie je občanom štátu EÚ, Európskeho hospodárskeho priestoru ani štátu, ktorý je im na roveň postavený (§ 91/A bod 25 Lakástv.). Pri firmách rozhoduje sídlo: cudzou je právnická osoba alebo organizácia bez právnej subjektivity, ktorá nemá sídlo v EÚ, EHP ani v rovnocennom štáte (§ 91/A bod 24 Lakástv.).
Slovenský devízový zákon (zákon č. 202/1995 Z. z.) vychádza naopak z trvalého pobytu. Tuzemcom je človek s trvalým pobytom na Slovensku a firma so sídlom na Slovensku; cudzozemcom je každý ostatný (§ 2). V praxi na tom však veľa nezáleží. Podľa § 19a devízového zákona môže cudzozemec nadobudnúť na Slovensku akúkoľvek nehnuteľnosť, ktorú neobmedzuje osobitný predpis – a pri bytoch, domoch a zastavaných pozemkoch žiadne také obmedzenie neexistuje.
Srb, ktorý dvadsať rokov žije a pracuje v Maďarsku, zostáva pre maďarský zákon cudzincom a na kúpu bytu potrebuje povolenie. Naopak slovenská s. r. o. so sídlom v Bratislave cudzou osobou nie je ani vtedy, keď ju vlastní spoločník z tretej krajiny – definícia v § 91/A bode 24 Lakástv. sa viaže výlučne na sídlo.
Maďarské povolenie krok za krokom
Na čo sa povolenie vyžaduje
Povolenie treba na kúpu akejkoľvek nehnuteľnosti, ktorá nie je poľnohospodárskou alebo lesnou pôdou – teda bytu, domu, pozemku, haly či kancelárie (§ 1/A ods. 1 Lakástv.). Výnimkou je dedenie. Poľnohospodársku a lesnú pôdu cudzinec z tretej krajiny v Maďarsku nenadobudne vôbec, to však upravuje iný zákon (Fftv.).
Kto rozhoduje, ako rýchlo a za koľko
Žiadosť sa podáva na predpísanom tlačive vládnemu úradu hlavného mesta alebo župy (fővárosi és vármegyei kormányhivatal), v ktorej obvode nehnuteľnosť leží (§ 2 nariadenia vlády 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet). Úrad má na rozhodnutie 45 dní (§ 3).
Poplatok je 65 000 Ft za každú nehnuteľnosť. Znížený poplatok 13 000 Ft platí pri kúpe bytu osoba s právom voľného pohybu a pobytu alebo s oprávnením na dlhodobý pobyt, ktorá požiadala o maďarské občianstvo (§ 1/B ods. 1 Lakástv.).
Kedy úrad povolenie udelí
Ak nejde o prípad nedostatku vzájomnosti (o ňom nižšie), úrad musí kúpu povoliť, ak sú splnené tieto podmienky (§ 4 ods. 1 nariadenia):
- Kúpa nepoškodzuje verejný záujem ani záujem obce [písm. a)] – alebo žiadateľ spĺňa osobitné podmienky pre podnikateľa [písm. b)], o ktorých píšeme nižšie.
- Totožnosť kupujúceho sa dá vierohodne zistiť. Pri cudzej firme ide o totožnosť jej organizačnej zložky (fióktelep) alebo obchodného zastúpenia podľa Fiókteleptv. [písm. c)].
- Je zrejmý úmysel previesť vlastníctvo k nehnuteľnosti [písm. d)].
Samotné vyhlásenie účastníka konania chýbajúci dôkaz nenahradí (§ 4 ods. 1a). Ak nie je preukázaná totožnosť alebo úmysel previesť vlastníctvo, úrad žiadosť zamietne (§ 4 ods. 3a).
Kedy je ohrozený verejný záujem
Pri fyzickej osobe najmä vtedy, ak jej hrozí vyhostenie, má zákaz vstupu a pobytu, je na ňu vydaný zatykač alebo bola súdne trestaná (§ 5 ods. 1 nariadenia; obdobne § 1/A ods. 2a Lakástv.). Pri firme ide najmä o pozastavené alebo vymazané daňové číslo organizačnej zložky, trestnoprávne obmedzenie činnosti alebo likvidáciu (§ 5 ods. 4).
Slovo má aj starosta
Úrad požiada o vyjadrenie starostu obce, ktorý má na odpoveď 30 dní. Námietku môže založiť na tom, že kúpa zasahuje do povinnej alebo dobrovoľne prevzatej miestnej verejnej veci (§ 6 ods. 2). Od novely nariadením 485/2025. (XII. 31.) Korm. rendelet je záujem obce poškodený aj vtedy, ak sa pri kúpe obišlo predkupné právo, ktoré obec zaviedla podľa zákona o ochrane miestnej identity (Hövtv.) (§ 6 ods. 3).
Úrad môže povolenie odmietnuť aj vtedy, keď sú splnené všetky podmienky – ak štát kupujúceho nezaručuje Maďarom aspoň rovnaké zaobchádzanie ako vlastným občanom (§ 4 ods. 2). Vzájomnosť sa predpokladá, kým minister zahraničných vecí nevydá opačné stanovisko (§ 4 ods. 5). Táto výhrada sa neuplatní pri zrušení spoluvlastníctva ani pri človeku, ktorý má v Maďarsku aspoň päť rokov hlásený pobyt a aspoň tri roky z toho pracoval.
