Rovnaká látka, iný strih: byt, dom a stavebný pozemok na Slovensku a v Maďarsku – 3. časť

Kúpa bytu či domu na Slovensku a v Maďarsku vyzerá na prvý pohľad ako kus odevu ušitý z rovnakej látky. Slovák si byt v Győri kúpi rovnako ako Maďar a Maďar si dom v Dunajskej Strede rovnako ako Slovák – ani jeden z nich nepotrebuje povolenie úradu. Pod podšívkou sa však skrývajú švy, o ktoré sa dá ľahko zadrieť. Od júla 2025 môže v Maďarsku do podpísanej zmluvy vstúpiť obec alebo sused, ak kupujúci v obci nebýva. A obyčajný dom so záhradou môže mať na maďarskom liste vlastníctva zapísaný kúsok pôdy, ktorý celý obchod presunie do úplne iného režimu.

Kúpa bytu v Maďarsku: pre občanov EÚ sú obe krajiny otvorené

Slovensko patrí v tomto smere k najliberálnejším krajinám v regióne. Devízový zákon dovoľuje cudzozemcom nadobudnúť na Slovensku akúkoľvek nehnuteľnosť, pokiaľ to neobmedzuje osobitný predpis (§ 19a zákona č. 202/1995 Z. z.). Pri bytoch, domoch a zastavaných pozemkoch žiadne také obmedzenie neplatí – a to ani vtedy, keď kupujúci pochádza z krajiny mimo Európskej únie.

Maďarsko sa pozerá na to, odkiaľ kupujúci pochádza. Povolenie na kúpu nehnuteľnosti zákon síce vyžaduje (§ 1/A zákona č. LXXVIII/1993, Lakástv.), no iba od „cudzinca”. Tým je podľa zákona len osoba z krajiny mimo EÚ a Európskeho hospodárskeho priestoru (§ 91/A body 24 a 25 Lakástv.). Slovenský občan aj slovenská s. r. o. preto v Maďarsku kupujú bez povolenia a za rovnakých podmienok ako Maďari.

A čo kupujúci z tretej krajiny?

Tu sa cesty rozchádzajú. Ukrajinec alebo Srb s pobytom na Slovensku si byt v Bratislave kúpi bez akéhokoľvek súhlasu. V Maďarsku však potrebuje povolenie vládneho úradu (fővárosi és vármegyei kormányhivatal) podľa nariadenia vlády 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet. Úrad rozhodne do 45 dní (§ 3) a povolenie udelí, ak kúpa neohrozuje verejný ani obecný záujem (§ 4 ods. 1). Za ohrozenie verejného záujmu sa považuje napríklad zákaz pobytu, vydaný zatykač či záznam v registri trestov (§ 5 ods. 1).

Novinka, ktorú Slovensko nepozná: obec a sused ako predkupníci

Od 1. júla 2025 platí v Maďarsku zákon č. XLVIII/2025 o ochrane miestnej identity (Hövtv.). Obce ním dostali možnosť zaviesť vlastným nariadením predkupné právo pre prípad, že sa nehnuteľnosť predáva „prisťahovalcovi” (betelepülő). Je ním fyzická osoba, ktorá v obci nemá nehnuteľnosť, bydlisko ani prechodný pobyt [§ 3 písm. a) Hövtv.].

Rozhodujúci je teda vzťah k obci, nie občianstvo. Zákon dopadne na Slováka rovnako ako na Budapeštianca, ktorý si chce kúpiť dom na vidieku. Čo treba o novom predkupnom práve vedieť:

• Na čo sa vzťahuje. Na všetky nehnuteľnosti okrem poľnohospodárskej a lesnej pôdy – záhradkárske osady (tzv. zártkert) však pod zákon spadajú. Vynechané sú aj pozemky so stavebnou uzáverou v posledných desiatich rokoch a nehnuteľnosti vzniknuté z práva stavby [§ 3 písm. c) a h) Hövtv.]. Týka sa len kúpnej zmluvy, nie darovania či zámeny [§ 3 písm. d) Hövtv.].
• Kto môže vstúpiť do zmluvy. V tomto poradí: obec alebo jej spoločnosť, vlastník susedného pozemku a napokon vlastník inej nehnuteľnosti v obci (§ 8 ods. 1). Súkromní predkupníci musia vlastniť svoju nehnuteľnosť aspoň päť rokov (§ 8 ods. 4). Všetci majú prednosť pred predkupníkmi podľa iných predpisov, dokonca aj pred spoluvlastníkmi (§ 8 ods. 2).
• Ako to prebieha. Zmluva sa do 8 dní od podpisu doručí prednostovi obecného úradu (jegyző), ktorý ju oznámi oprávneným osobám. Tie majú na rozhodnutie 30 dní a lehota je prepadná (§ 9 ods. 1 a 3). Kúpa uzavretá v rozpore so zákonom je absolútne neplatná – semmis (§ 21 ods. 1).
• Kto je vyňatý. Zákon oslobodzuje okrem iného príbuzných miestnych obyvateľov, ľudí pôvodom z obce a tých, ktorí sa do obce sťahujú za prácou (§ 6 ods. 1). Obec môže okruh výnimiek ešte rozšíriť.

Obec môže ísť aj ďalej: prihlásenie pobytu obmedziť alebo ho podmieniť zaplatením príspevku (§ 10 a 11 Hövtv.). Kto kupuje dom preto, aby v ňom býval, si teda musí preveriť nielen samotnú kúpu, ale aj to, či sa v obci bude môcť prihlásiť.