Kupujúci si ho vyberá ako byt a developer ho predáva ako apartmán. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ho nepozná vôbec, keďže slovo „apartmán“ v ňom nenájdeme ani raz. Zákon o dani z pridanej hodnoty aj zákon o miestnych daniach s ním pritom bežne pracujú. Rozdiel sa neprejaví pri obhliadke ani pri podpise rezervačnej zmluvy, ale až na ohlasovni pobytu, pri žiadosti o úver alebo v daňovom výmere. Nasledujúci text sleduje dva zámery, pre ktoré si kupujúci apartmán najčastejšie obstarávajú, teda trvalý pobyt a krátkodobé ubytovanie. O oboch pritom rozhoduje jediný dokument.
1. Kde pojem existuje a kde chýba
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty pracuje s apartmánom hneď na dvoch miestach: v § 38 ods. 5 vylučuje možnosť zdaniť nájom apartmánu v bytovom dome a v § 38 ods. 7 upravuje oslobodenie pri dodaní jednotlivého apartmánu. Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach zaraďuje „apartmánový dom“ medzi ubytovacie zariadenia, ktorých prevádzka podlieha dani za ubytovanie (§ 37).
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pojem nepozná. Pozná byt a pozná nebytový priestor. Apartmán je pre neho tým druhým, s výnimkou stavieb kolaudovaných na bývanie.
Tento rozpor nie je akademický. Kupujúci vníma apartmán ako byt s nižšou cenou za meter štvorcový. Právne postavenie však určuje kolaudácia stavby, a to sa prejaví až vtedy, keď kupujúci príde na ohlasovňu prihlásiť trvalý pobyt, keď mu banka zamietne úver alebo keď mu obec vyrubí daň v inej výške, než očakával.
2. Byt, nebytový priestor a nebytový dom
2.1 Zákonné vymedzenie a jeho zmena
Podľa § 2 ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. je bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka. Nebytovým priestorom sú podľa písmena e) miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.
Kto pracuje so staršou verziou zákona alebo so staršou literatúrou, nájde v § 2 ods. 1 formuláciu „rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie“ a definíciu nebytového priestoru v § 2 ods. 3. Toto členenie platilo do 31. marca 2024; zmenu priniesol čl. XII zákona č. 205/2023 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti s reformou stavebnej legislatívy.
Za pozornosť stojí časový nesúlad: zákon o vlastníctve bytov odkazuje na kolaudačné osvedčenie od 1. apríla 2024, hoci samotný inštitút vznikol až o rok neskôr, s účinnosťou nového Stavebného zákona. Definíciu preto treba čítať v spojení s prechodnými ustanoveniami. Pri stavbách skolaudovaných skôr plní tú istú funkciu kolaudačné rozhodnutie. Rozdiel nie je len terminologický a vráti sa k nemu časť 3.
Rozhodujúcim kritériom teda zostáva akt stavebného úradu. Nie je ním označenie v inzercii, stavebno-technické vyhotovenie priestoru ani spôsob, akým ho vlastník fakticky užíva. Priestor vybavený kuchynskou linkou, kúpeľňou a dvomi spálňami zostáva nebytovým priestorom, ak ho tak vymedzuje doklad o kolaudácii; a naopak, dlhoročné faktické bývanie v ňom na tomto zaradení nič nemení.
Akt stavebného úradu, teda doklad o kolaudácii. Nie označenie v inzercii, nie vybavenie priestoru kuchyňou a kúpeľňou a nie ani to, ako sa priestor roky fakticky užíva.
2.2 Prečo sú apartmánové projekty spravidla nebytovými domami
Zákon rozlišuje aj samotné budovy. Bytovým domom je podľa § 2 ods. 1 písm. b) budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie; nebytovým domom je podľa písmena c) budova, v ktorej je na bývanie určená menej ako polovica podlahovej plochy. Obe definície pritom vyžadujú kumulatívne splnenie ďalších dvoch podmienok. Byty a nebytové priestory musia byť vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti a spoločné zariadenia musia byť súčasne v ich podielovom spoluvlastníctve.
Práve tu má pôvod väčšina praktických problémov. Ak je projekt navrhnutý ako ubytovacie zariadenie alebo ako polyfunkčný objekt, prevažná časť podlahovej plochy nie je určená na bývanie a budova je nebytovým domom.
Z toho však automaticky nevyplýva, že každá jednotka v nej je nebytovým priestorom. Zákon výslovne počíta s tým, že aj v nebytovom dome sa nachádzajú byty aj nebytové priestory. Povahu konkrétnej jednotky určuje jej vlastná kolaudácia, nie povaha budovy. V praxi to však spravidla splýva: ak je celý objekt kolaudovaný ako ubytovacie zariadenie, sú takto určené aj jednotlivé jednotky, a to bez ohľadu na to, ako vyzerajú a ako sa predávajú. Dôvod býva ekonomický: požiadavky na bytové domy, najmä normová potreba parkovacích miest, oslnenie a preslnenie bytov či hygienické parametre, sú prísnejšie a nákladnejšie než požiadavky na ubytovacie zariadenia.
