Výpoveď z nájmu môže byť dôležitou záležitosťou ako pre prenajímateľa tak aj pre nájomcu. Výpovedné dôvody či výpovedná lehota sa môžu líšiť v závislosti od toho, podľa akého zákona je zmluva uzavretá.
Pri otázke právneho režimu výpovede a výpovednej lehoty je v prvom rade otázka, podľa akého zákona máme nájomnú zmluvu uzavretú. Zvyčajne totiž prenajímatelia uzatvárajú s nájomcom zmluvu buď podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (zákon o krátkodobom nájme bytu), alebo podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Občiansky zákonník), ktorý obsahuje osobitné ustanovenia o nájme bytu. Rozdiel medzi týmito právnymi režimami je okrem iného aj vo výpovedných dôvodoch a výpovednej lehote.
Informáciu o tom, podľa ktorého zákona sa nájom spravuje nachádzame spravidla v nájomnej zmluve. Tá musí mať písomnú formu v zmysle § 3 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu, ak sa uzatvára podľa neho, avšak pri jej uzavretí podľa Občianskeho zákonníka písomná forma nie je nevyhnutná. V takom prípade je však potrebné v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu. Na základe uvedenej informácie následne budeme vedieť, akým zákonom sa spravuje postup pri vypovedaní nájomnej zmluvy.
Výpoveď podľa Občianskeho zákonníka
Pokiaľ ide o zmluvu uzavretú podľa Občianskeho zákonníka, bude sa výpoveď zo zmluvy spravovať ustanovením § 711 Občianskeho zákonníka.
Výpovedné dôvody
Občiansky zákonník v ustanovení § 711 ods. 1 výslovne stanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Tie nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať a ani zužovať. Dôvody výpovede danej prenajímateľom sú nasledovné:
- Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
- Nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
- Nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
- Nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
- Z dôvodu verejného záujmu je potrebné s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
- Nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, pričom v tomto prípade možno dať výpoveď len po predchádzajúcom súhlase toho, kto svojím nákladom takýto byt zriadil, alebo jeho právneho nástupcu, alebo príslušného orgánu, ktorý uzavretie zmluvy o jeho nájme odporučil,
- Nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie (napríklad na podnikanie).
Výpovedné dôvody
Pokiaľ chce dať prenajímateľ výpoveď z dôvodu, že nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu, že je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, prípadne z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, je prenajímateľ povinný priložiť k výpovedi listinu preukazujúcu dôvod výpovede. Pokiaľ tak neurobí, výpoveď je neplatná.
Na rozdiel od zákona o krátkodobom nájme bytu, Občiansky zákonník nestanovuje žiadne výpovedné dôvody pre výpoveď zo strany nájomcu. To znamená, že nájomca môže dať v tomto režime výpoveď z akéhokoľvek dôvodu, dokonca aj bez udania dôvodu.
