V zmysle zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZODP) sa príjem dosiahnutý z prenájmu nehnuteľností zaraďuje medzi príjmy podliehajúce dani z príjmov. Prenajímateľ môže tieto príjmy dosahovať jednak ako nepodnikateľ, t. j. prenájom nepatrí medzi činnosti, ktoré môže vykonávať na základe živnostenského oprávnenia, alebo ako podnikateľ, teda v rámci činností, na ktoré má živnostenské oprávnenie. Podľa toho, či prenajímateľ koná na základe živnostenského oprávnenia alebo nie sa rozdeľujú aj jednotlivé povinnosti, ktoré mu v súvislosti so zdaňovaním príjmov z prenájmu nehnuteľností vznikajú.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností na základe živnostenského oprávnenia
Prenájom nehnuteľností na základe živnostenského oprávnenia je prenajímateľ povinný vykonávať vtedy, ak v súvislosti s prenajímaním nehnuteľnosti poskytuje nájomcovi aj iné služby, napr. stravovanie, upratovanie prenajímaného priestoru a pod. Najčastejšie sa s týmto typom prenájmu stretávame pri prenájme izby v hoteli, kedy okrem samotnej hotelovej izby prenajímateľ poskytuje aj iné služby, ktoré by neboli poskytované pri bežnom prenájme bytu. V prípade prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia sa bude na daňovníka vzťahovať ust. § 6 ods. 1 ZODP. Tento spôsob prenájmu má svoje výhody aj nevýhody. Niektoré z nich uvedieme nižšie:
Výhody
možnosť uplatňovania preukázateľných a paušálnych výdavkov, ak nie je platiteľom DPH – tieto paušálne výdavky môžu tvoriť 60% z príjmov, resp. max. 20 000 eur/rok,
možnosť uplatniť nezdaniteľné časti základu dane a nárok na daňový bonus,
možnosť vykázať daňovú stratu (následne ju môže živnostník umorovať),
možnosť uplatniť 15% sadzbu dane, ak celkové príjmy z podnikania dosiahli menej ako 49 790 eur,
zaradenie nehnuteľnosti v obchodnom majetku, ktoré ovplyvňuje rozsah daňových výdavkov.
Nevýhody
povinnosť získať živnostenské oprávnenie v súvislosti s čím je daňovník povinný komunikovať so správcom dane elektronicky,
povinnosť platiť sociálne odvody, ak daňovník prekročí hranicu príjmov – príjem bol vyšší ako 12-násobok minimálneho mesačného vymeriavacieho základu,
povinnosť platiť zdravotné odvody od prvého dňa vykonávania činnosti, ak za neho neplatí zdravotné poistenie štát alebo zamestnávateľ,
povinnosť sledovať obrat pre povinnú registráciu na DPH,
strata možnosti uplatnenia oslobodenia príjmov od dane vo výške 500 eur.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností bez živnostenského oprávnenia
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia je najčastejší spôsob prenájmu nehnuteľností. Pri takomto prenájme poskytuje prenajímateľ iba základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. V praxi ide napr. o odvoz komunálneho odpadu, dodávku energií a pod. Na prenajímateľa bez živnostenského oprávnenia sa bude vzťahovať ust. § 6 ods. 3 ZODP.
Tak ako aj prenajímanie na základe živnostenského oprávnenia, aj prenajímanie bez tohto oprávnenia má svoje výhody aj nevýhody.
Jednou z výhod pri tomto spôsobe prenájmu je oslobodenie do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. To znamená, že ak úhrn príjmov z prenájmu nehnuteľností nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, je oslobodený od dane, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Ďalšou osobitosťou je možnosť daňovníka sa rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku ovplyvňuje uplatnenie výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľností aj na oslobodenie od dane v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.
Pokiaľ sa rozhodnete prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, budete o nej musieť účtovať v knihe dlhodobého hmotného majetku, ak účtujete v sústave jednoduchého účtovníctva, resp. ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovnej triede v prípade účtovania v sústave podvojného účtovníctva alebo túto nehnuteľnosť evidovať v daňovej evidencii v zmysle § 6 ods. 11 ZODP. Okrem toho zaradenie ovplyvní aj daňové výdavky, ktoré môžete uplatňovať. Ide konkrétne o:
výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti formou odpisov,
výdavky na jej technické zhodnotenie,
výdavky na opravy a udržiavanie,
výdavky na poistenie nehnuteľnosti,
daň z nehnuteľnosti,
iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.
V prípade, že by ste chceli prenajímanú nehnuteľnosť predať, oslobodenie od dane v prípade predaja nehnuteľnosti možno uplatniť až po uplynutí 5 rokov od vyradenia tejto nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Naopak, ak sa rozhodnete nehnuteľnosť do obchodného majetku nezaradiť, nie ste povinní o nej účtovať ani ju evidovať v daňovej evidencii. Takisto sa mení aj výpočet výdavkov, ktoré si môžete uplatniť. Konkrétne ide o:
výdavky na energie,
výdavky na ostatné služby (napr. kontrola a čistenie komínov, internet, čistenie žúmp, používanie výťahu a pod.)
Ak prenajímate nehnuteľnosť, ste povinný sa zaregistrovať na daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste na území Slovenska prenajali nehnuteľnosť. Toto platí len v prípade, že ešte nie ste registrovaný na daň z príjmov z iného titulu. Obdobne, ani daňovník, ktorý prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, nie je povinný túto skutočnosť osobitne oznamovať správcovi dane, nakoľko už má pridelené daňové identifikačné číslo z titulu tejto živnosti.
