Výpovedná lehota
Výpovednú lehotu upravuje ju § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu. Podľa tohto ustanovenia sa nájom skončí uplynutím výpovednej doby, ktorej musí predchádzať písomná výpoveď. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovednú lehotu si môžu upraviť zmluvné strany osobitne pre jednotlivé výpovedné dôvody v zmluve. Platí však, že výpovedná lehota nemôže byť kratšia ako jeden mesiac. Ak však ide o výpoveď prenajímateľa z dôvodu, že nájomca poškodzuje byt či porušuje dobré mravy, alebo z dôvodu, že nájomca neplatí nájomné, prípadne z dôvodu, že sa byt stal nespôsobilým na užívanie, výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako 15 dní.
Výpoveď z nájmu bola doručená druhej zmluvnej strane 13. februára 2025. Keďže výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď, v tomto prípade začne výpovedná lehota plynúť 14. februára 2025. Ak by bola jej dĺžka je jeden mesiac, výpovedná doba uplynie (a spolu s tým zanikne nájom) dňa 14. marca 2025.
V začiatku plynutia výpovednej lehoty možno vnímať rozdiel oproti Občianskemu zákonníku, podľa ktorého začína táto lehota plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
Prenajímateľ je povinný splniť si registračnú povinnosť v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov, teda požiadať správcu dane o registráciu z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti. Pokiaľ lehota na registráciu dane márne uplynie, spravuje sa právny režim zmluvy ustanoveniami Občianskeho zákonníka, pričom ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytov sa nepoužijú. Ak je v takomto režime daná výpoveď z nájmu, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.
Odstúpenie od zmluvy
Ustanovenie § 7 ods. 4 a ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu upravuje aj prípady odstúpenia od zmluvy. Od zmluvy môže prenajímateľ odstúpiť vtedy, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou. Nájomca naopak môže odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
Rozdiel medzi odstupením od zmluvy a výpoveďou spočíva v tom, aké účinky vyvolávajú. Kým výpoveď zmluvu ukončuje do budúcna a zmluvný vzťah sa končí až uplnynutím výpovednej lehoty, odstúpenie od zmluvy má spätné účinky a ruší zmluvu od začiatku.
Ako dať výpoveď z nájmu?
Výpoveď z nájmu môže prísť zo strany nájomcu ale aj prenajímateľa. V oboch prípadoch je však potrebné pre jej platnosť dodržať určitý postup.
Postup pri výpovedi z nájmu
-
Právny režim V prvom rade je potrebné overiť si, či sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, alebo zákonom o krátkodobom nájme bytu, keďže od toho sa odvíjajú aj výpovedné dôvody a výpovedná doba.
-
Forma výpovede Výpoveď je potrebné (a zároveň aj vždy odporúčané) dať druhej strane na vedomie písomnou formou.
-
Dôvod výpovede Dôvod výpovede je potrebné skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné ho zameniť s iným dôvodom. Inak sa môže stať, že výpoveď bude neplatná. Tento dôvod nie je možné dodatočne zmeniť. Je potrebné pamätať aj na to, že niektoré výpovedné dôvody je potrebné preukázať.
-
Doručovanie Čo sa doručovania týka, odporúčaný spôsob doručenia výpovede druhej strane je buď listinnou zásielkou, alebo do elektronickej schránky, keďže v takomto prípade je najjednoduchšie preukázať jej doručenie.
-
Výpovedná lehota Či už ide o výpoveď zo strany prenajímateľa, alebo nájomcu, je potrebné poznať výpovednú lehotu, ktorá sa na konkrétny prípad aplikuje, a túto lehotu aj rešpektovať. Nájomný vzťah totiž zaniká až skončením výpovednej lehoty, nie skôr.
-
Neplatnosť výpovede Pokiaľ sa jedna zo strán domnieva, že výpoveď bola daná neplatne, môže sa obrátiť na súd so žalobou o neplatnosť. V každom režime sa však toto právo môže uplatniť inak. Podľa Občianskeho zákoníka môže uplatniť neplatnosť na súde iba nájomca, a to do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede.
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže neplatnosť skončenia nájmu uplatniť na súde aj nájomca aj prenajímateľ, a to v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté, to znamená, že podanie žaloby neovplyvňuje plynutie výpovednej lehoty a ani skončenie nájomného vzťahu.
