Výpovedná lehota
Výpovedná lehota je obdobím medzi doručením výpovede a skončením nájmu, počas ktorej nájom stále trvá. Upravuje ju § 710 ods. 3 a ods. 4 Občianskeho zákonníka. Jej dĺžka je tri mesiace, pričom začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď, ktorá musí byť daná písomne. Dĺžka výpovednej lehoty môže byť medzi zmluvnými stranami dohodnutá aj odlišne, avšak takáto dohoda musí byť písomná.
Výpoveď z nájmu bola doručená druhej zmluvnej strane 13. februára 2025. Keďže výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď, v takomto prípade začne výpovedná lehota plynúť 1. marca 2025. Keďže jej dĺžka je tri mesiace (za predpokladu, že medzi zmluvnými stranami nebolo dohodnuté inak), výpovedná doba uplynie (a spolu s tým zanikne nájom) dňa 31. mája 2025.
Ochranná lehota
V prípade, ak prenajímateľ vypovedá nájomnú zmluvu z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná doba sa predĺži o ďalších šesť mesiacov. Takéto predĺženie sa nazýva ochranná lehota. Pokiaľ následne nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné, prípadne sa s ním dohodne o spôsobe jeho úhrady, má sa za to, že tento dôvod výpovede zanikol.
Výpoveď podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje výpovedné dôvody, ako aj výpovednú lehotu, v ustanovení § 7. V tomto prípade sú však výpovedné dôvody, ako aj výpovedná lehota, upravené odlišne od úpravy v Občianskom zákonníku.
Výpovedné dôvody
Výpovedné dôvody upravuje § 7 ods. 1 a ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytov, pričom prvý odsek sa týka dôvodov, z ktorých môže zmluvu vypovedať prenajímateľ, a druhý odsek sa zaoberá výpovednými dôvodmi nájomcu. Právna úprava však predpokladá, že zmluvné strany si môžu navzájom dohodnúť aj iné výpovedné dôvody, na ktoré zákonodarca nemyslel. Výpovedné dôvody stanovené v týchto ustanoveniach však nemožno zúžiť, teda zmluvné strany sa nemôžu dohodnúť v nájomnej zmluve na tom, že sa niektorý z nich neuplatní.
Zákon explicitne stanovuje 4 výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ nájom vypovedať. V prvom rade tak môže urobiť v prípade, ak nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza. Účelom tohto dôvodu je chrániť majetok ako aj dobré meno prenajímateľa a môže sa uplatniť aj v prípade, že sa tohto porušenia dopustí tretia osoba, ktorá je v byte so súhlasom nájomcu (napríklad návšteva).
Druhým zákonným dôvodom pre výpoveď danú prenajímateľom je neplatenie nájmu nájomcom. V takomto prípade môže dať prenajímateľ výpoveď, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu riadne a včas, a to za čas dlhší ako dva mesiace. To znamená, že pokiaľ je nájomca v omeškaní s platbou nájomného dlhšie než dva mesiace, prenajímateľ môže zmluvu vypovedať. Tretím výpovedným dôvodom je situácia, kedy nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplní peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky. Pokiaľ prenajímateľ jej časť (alebo celú zábezpeku) využije na jej stanovený účel, nájomca je povinný ju doplniť, inak mu bude hroziť výpoveď z nájmu.
Peňažná zábezpeka je odovzdaná prenajímateľovi nájomcom (pokiaľ sa na jej uhradení dohodnú), pričom nesmie byť vyššia než suma troch mesačných nájmov. Slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, prípadne z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
Po skončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky.
Štvrtým dôvodom je výpoveď z nájmy vtedy, ak nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom. Tento výpovedný dôvod by sa mohol uplatniť napríklad vtedy, ak by nájomca nepoužíval byt na bývanie, ale na výkon svojej podnikateľskej činnosti, teda napríklad by si tam otvoril masážny salón. Ustanovenie § 7 ods. 1 písm. e) zákona o krátkodobom nájme bytu ďalej stanovuje, že prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať aj vtedy, ak je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Toto ustanovenie predstavuje určitú flexibilitu pre zmluvné strany, aby si dohodli výpovedné dôvody, na ktoré zákonodarca nemyslel.
Čo sa týka výpovedných dôvodov prenajímateľa, tie upravuje zákon o krátkodobom nájme bytu tri. Prvým dôvodom je prípad, ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie, pričom k tomu nedošlo zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte. Keďže právo nájomcu užívať vec je obsahom a zmyslom nájomného pomeru, pokiaľ na to byt nie je spôsobilý, zakladá to dôvod pre výpoveď z nájmu. Ďalšie dva dôvody sa týkajú okolností, ktoré ovplyvňujú schopnosť nájomcu platiť nájomné.
Druhým zákonným dôvodom je totiž situácia, v ktorej došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru nájomcu. Ak teda nájomca stratí zamestnanie a nie je tým pádom ďalej schopný uhrádzať nájomné, môže nájomnú zmluvu vypovedať. Obdobným prípadom je tretí dôvod, podľa ktorého môže dať nájomca výpoveď, ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Táto skutočnosť totiž zakladá predpoklad, že nájomca nemá dostatok financií na to, aby si hradil trhové nájomné. Aj pri výpovedi zo strany nájomcu platí, že v zmysle § 7 ods. 2 psím. d) zákona o krátkodobom nájme bytu možno dať výpoveď aj pre iný dôvod dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
