Spoločný pozemok so súrodencom, susedom či vzdialeným príbuzným je častým zdrojom sporov. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, rozhodne súd – a nemá pritom voľnú ruku. Zákon mu predpisuje poradie: najprv sa pokúsi pozemok rozdeliť, až potom môže jedného spoluvlastníka vyplatiť. V prvej časti miniseriálu vysvetľujeme, kedy je pozemok „dobre deliteľný” a prečo býva rozhodujúci prístup z cesty.
Súd môže spoluvlastníka vyplatiť proti jeho vôli, ale až vtedy, keď rozdelenie pozemku nie je dobre možné. Ak sa pozemok dá rozumne rozdeliť tak, aby každá nová parcela mohla samostatne slúžiť svojmu účelu a mala prístup, súd by mal zvoliť rozdelenie. Vyplýva to z § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Najprv dohoda, potom súd
Zákon dáva prednosť dohode. Spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva aj o tom, ako sa vyporiadajú (§ 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri pozemku musí byť dohoda písomná. Ak dohoda nie je možná, ktorýkoľvek spoluvlastník sa môže obrátiť na súd.
Súd musí dodržať poradie
Občiansky zákonník v § 142 ods. 1 uvádza tri spôsoby, ako súd spoluvlastníctvo vyporiada:
- rozdelenie pozemku medzi spoluvlastníkov,
- prikázanie pozemku jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu (vyplatenie ostatných),
- predaj pozemku a rozdelenie výťažku – ak pozemok nechce nikto.
Nejde len o zoznam možností, ale o záväzné poradie. Najvyšší súd SR to zopakoval napríklad v uznesení sp. zn. 5Cdo/27/2020 z 24. februára 2022. Súd teda musí najprv poctivo zvážiť, či sa pozemok dá rozdeliť. K vyplateniu môže prejsť až vtedy, keď dospeje k záveru, že rozdelenie dobre možné nie je.
Prečo má rozdelenie prednosť
Pri rozdelení si každý ponechá kus pozemku, nie iba peniaze. Krajský súd v Žiline to vyjadril tak, že iba reálnou deľbou zostáva spoluvlastníkom ich vlastníctvo zachované „in natura”. V tomto spore išlo o pozemok s výmerou 517 m², pričom menšinovému spoluvlastníkovi pripadalo len 97 m². Okresný súd celý pozemok prikázal väčšinovej spoluvlastníčke za náhradu. Krajský súd rozsudok zmenil a pozemok podľa geometrického plánu rozdelil, pretože vyčlenená parcela mala prístup z verejnej komunikácie a nebolo treba zriaďovať právo prechodu. Najvyšší súd dovolanie proti tomuto rozhodnutiu odmietol (sp. zn. 8Cdo/176/2020). Aj malý podiel teda môže viesť k rozdeleniu, ak to dáva zmysel.
Kedy je pozemok „dobre deliteľný”
Rozhodujúce nie je, či sa dá na pozemku nakresliť čiara, ale či rozdelenie dáva praktický zmysel. Súdy sledujú najmä tieto otázky:
- Bude každá nová parcela samostatne využiteľná, alebo vzniknú úzke pásy a nepoužiteľné zvyšky?
- Bude mať každá parcela prístup z cesty alebo komunikácie?
- Zodpovedajú nové výmery približne podielom, alebo vznikne výrazný nepomer?
- Nebránia rozdeleniu neprimerané náklady alebo zákon (napr. zákaz drobenia pozemkov za obcou – tomu sa venujeme v 2. časti)?
Najvyšší súd v uznesení 5Cdo/27/2020 vysvetlil, že prihliadnutie na veľkosť podielov neznamená delenie „na meter presne”. Ak by presné podiely viedli k nepraktickému tvaru, súd môže hranicu prispôsobiť a rozdiel vyrovnať peňažným doplatkom. Musí však dbať, aby nevznikli nefunkčné pozemky.
