Prístup z cesty: často rozhoduje práve on
V spore z Bratislavy, ktorý Najvyšší súd uzavrel rozsudkom sp. zn. 5Cdo/19/2021 (dovolanie zamietol), súdy vychádzali z toho, že pozemky sú v zásade deliteľné. Rozhodujúce je, či bude pri nových pozemkoch zabezpečený prístup ku komunikácii a či vznikne pozemok so samostatnou funkciou v území.
Opačný príklad: v spore z okresu Komárno súdy pristúpili k vyplateniu, pretože nehnuteľnosti sa nedali rozdeliť tak, aby každá časť bola samostatne užívateľná a prístupná z vlastného pozemku alebo z verejnej komunikácie. Prekážkou bola aj stavba, ktorá sa rozdeliť nedala. Najvyšší súd dovolanie odmietol (sp. zn. 4Cdo/41/2024).
Ak spoločný pozemok susedí dlhšou stranou s cestou, navrhnite deliacu čiaru kolmo na cestu. Každá parcela tak dostane vlastný vstup. Ak by jedna parcela zostala „schovaná” za druhou, vaša pozícia v spore oslabne.
Keď sa priamy prístup zabezpečiť nedá
Ani vtedy nie je rozdelenie vylúčené. Súd môže podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka pri rozdelení zriadiť vecné bremeno k jednému novému pozemku v prospech vlastníka druhého nového pozemku – typicky právo prechodu a prejazdu. Vecné bremeno je spojené s pozemkom, nie s konkrétnou osobou, takže platí aj pre budúcich vlastníkov. Krajský súd v Bratislave preto vo veci, ktorú neskôr posudzoval Najvyšší súd pod sp. zn. 5Cdo/19/2021, zmenil vecné bremená zriadené „pre konkrétne osoby” na vecné bremená spojené s pozemkami.
Čo ak druhá strana tvrdí, že vás vyplatí?
Peniaze a záujem o celý pozemok zohrávajú úlohu až pri druhom spôsobe vyporiadania. Vtedy súd rozhoduje, komu pozemok prikáže a či je ten spoluvlastník schopný zaplatiť primeranú náhradu. Ak je pozemok dobre deliteľný, samotná ponuka vyplatenia nestačí.
Treba však zostať realistický. Súd vždy zvažuje aj účelné využitie pozemku a záujmy oboch strán. Ako uvidíme v druhej časti, súdy niekedy uprednostnia zachovanie celistvosti pozemku aj vtedy, keď by fyzicky rozdeliť išiel. Kto chce rozdelenie, musí preto súdu ponúknuť presvedčivé a konkrétne riešenie.
Čo si z toho zobrať
- Skúste najprv písomnú dohodu – je rýchlejšia a lacnejšia.
- Ak chcete pozemok rozdeliť, pripravte návrh, pri ktorom každá nová parcela dostane prístup z cesty.
- Ak prístup priamo zabezpečiť nemožno, navrhnite právo prechodu podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
- Nespoliehajte sa na to, že súd rozdelenie „vymyslí” za vás – v 2. časti ukážeme, prečo na dôkazoch a ich načasovaní záleží.
Najčastejšie otázky
- Môže ma súd vyplatiť z pozemku proti mojej vôli?
Áno, ale až vtedy, keď pozemok nie je možné dobre rozdeliť. Občiansky zákonník v § 142 ods. 1 určuje poradie: rozdelenie, prikázanie za primeranú náhradu, predaj. Súd nemôže preskočiť rozdelenie len preto, že o vyplatenie žiada druhá strana.
- Rozhoduje veľkosť môjho podielu?
Veľkosť podielu je dôležitá, no nie jediná. Aj malý podiel môže viesť k rozdeleniu, ak vznikne samostatne využiteľný pozemok s prístupom. Krajský súd v Žiline napríklad vyčlenil spoluvlastníkovi parcelu s výmerou 97 m² z pozemku s výmerou 517 m².
- Musí mať nový pozemok prístup z cesty?
Prístup je jedným z najdôležitejších kritérií. Ak ho nemožno zabezpečiť priamo, súd môže zriadiť vecné bremeno – napríklad právo prechodu – v prospech vlastníka nového pozemku (§ 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka).
- Musí byť rozdelenie presne podľa podielov?
Nie. Súd prihliada na veľkosť podielov aj na účelné využitie pozemku. Rozdiel vo výmerách môže vyrovnať peňažným doplatkom.
- Je dohoda o zrušení spoluvlastníctva pozemku platná ústne?
Nie. Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda o zrušení spoluvlastníctva a vyporiadaní musí byť písomná (§ 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
autor článku: JUDr. Viktória Kertészová, LL.M., STEINIGER law firm
