Rezervačná zmluva - použitie

Hneď na úvod sa nevyhnem kritickému konštatovaniu, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju províziu. Uvedomujem si tvrdosť tohto tvrdenia, avšak postupne sa pokúsim objasniť, prečo rezervačné zmluvy nemajú v realitnom obchode až také opodstatnenie, resp. prečo sú mnohokrát neplatné.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve

Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú. Lepšie povedané, realitné kancelárie častokrát nevedia, či ich rezervačná zmluva má prvky zmluvy o budúcej zmluve – a teda či ich rezervačná zmluva má (môže) obsahovať aj záväzok (povinnosť) pre zmluvné strany uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva je v takom prípade len zlým pomenovaním zmluvy o budúcej zmluve. Samozrejme ani tu nejde o zmluvu o budúcej zmluve v jej čistej podobe, keďže na takejto zmluve sa ako osobitná zmluvná strana zúčastňuje zväčša aj realitná kancelária, resp. v takej zmluve sú aj iné osobitné prvky, ktoré nie sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve.

Ak teda realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve – a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve. Avšak, ak v takejto rezervačnej zmluve chýbajú niektoré podstatné náležitosti, ktoré vyžaduje kúpna zmluva, tak v takom prípade ide o neplatne uzatvorenú zmluvu o budúcej zmluve (ktorá je len nazvaná ako rezervačná zmluva).[1]  

Rezervačná zmluva

Účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných záložných práv, financovanie kúpnej ceny, jej splatnosť, zaťaženie nehnuteľnosti novým záložným právom financujúcej hypotekárnej banky atď.). Obzvlášť upozorňujem na byty a nebytové priestory, na ktoré sa vzťahuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 5 definuje, čo je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. Je tam uvedených niekoľko bodov, čo taká zmluva musí obsahovať, resp. čo tvorí podstatné náležitosti takej zmluvy. A keďže v § 50a Občianskeho zákonníka sa výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, nemôže byť taká rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva, ak v nej tie náležitosti chýbajú. Inak povedané, ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú tieto podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. A ak je v takom prípade dohodnutá aj zmluvná pokuta za bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy, tak aj takéto sankcionovanie za nesplnenie neplatného záväzku by bolo neplatné. Napriek tomu však rezervačné zmluvy častokrát svojich účastníkov „nútia“ pod hrozbou sankcií uzavrieť aj zmluvu o budúcej zmluve, resp. kúpnu zmluvu. To vnímam ako neprípustné a v prípade sporu je to ľahko napadnuteľné na súde.

Opäť sa teda vrátim k základnému účelu rezervačnej zmluvy. Podľa môjho názoru, účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluve, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve. Preto nesúhlasím s tým, aby takéto rezervačné zmluvy obsahovali sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu – či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluve (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež nesúhlasím ani s tým, aby sa napriek zaužívanej praxi, už na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti. Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva. Je to aj v rozpore s niektorými rozhodnutiami Najvyššieho súdu v obdobných veciach[2], ale tiež aj v rozpore so spotrebiteľskými právami. Zmluvná strana sa predsa nemôže zaviazať uzavrieť v budúcnosti zmluvu, ktorej obsah a podmienky nie sú riadne definované a vopred známe. Ľudovo povedané, išlo by o „mačku vo vreci“, čo náš právny poriadok nepripúšťa, a to i napriek zaužívanej praxi v realitnej oblasti.

Ak som teda v úvode naznačil, že realitným kanceláriám ide pri uzatváraní rezervačnej zmluvy len o províziu, tak toto je hlavný bod, o ktorý opieram svoje tvrdenie. Realitné kancelárie totiž majú už v tejto fáze obchodu možnosť narábať s rezervačným poplatkom, a to i napriek tomu, že zmluvné strany (kupujúci a predávajúci) ešte vôbec nemajú dohodnuté podmienky predaja nehnuteľnosti.

Zmluva o budúcej zmluve

Ak teda rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve. Z praxe je vidieť, že bežní ľudia si oveľa viac uvedomujú svoj záväzok práve zo zmluvy o budúcej zmluve, pričom rezervačnú zmluvu vnímajú menej záväzne.

Realitné kancelárie zvyknú do takejto zmluvy o budúcej zmluve vložiť osobitné ustanovenia o mandátnej zmluve, príkaznej zmluve, zmluve o úschove, plnomocenstve, prípadne iné nepomenované zmluvy v zmysle § 51 OZ, alebo sa na nich priamo zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana. Pokiaľ sú tieto ďalšie prvky v zmluve o budúcej zmluve precízne upravené, možno ich považovať za prijateľné.

Naopak, chybou je, ak realitná kancelária uzavrie zmluvu o budúcej zmluve len s kupujúcim (bez predávajúceho), alebo ak sa má na základe zmluvy o budúcej zmluve (nazvanej ako rezervačná zmluva) zbytočne uzavrieť ešte jedna zmluva o budúcej zmluve...

Režim obchodného práva

Kým zmluva o budúcej zmluve je v Občianskom zákonníku upravená (stručne) v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Obchodný zákonník teda zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy upravuje v § 289 a nasl. Aj keď nevidím dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Na dobrovoľnom použití režimu obchodného práva sa však účastníci zmluvy (nepodnikatelia) musia osobitne písomne dohodnúť (napríklad vyhlásením v danej zmluve, čo mnohokrát absentuje).

Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. A tu sa dostávame opäť k tzv. rezervačným zmluvám – môže sa totiž stať situácia, že kým rezervačná zmluva podľa Občianskeho zákonníka by mohla byť posúdená ako neplatná zmluva o budúcej zmluve, tak v režime obchodného práva by to mohla byť platná zmluva o uzavretí budúcej zmluvy. V zmluve o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka teda nemusia byť uvedené všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy (stačí vymedziť predmet kúpnej zmluvy aspoň všeobecným spôsobom), ale ak je v nej uvedený záväzok uzavrieť do určitej doby kúpnu zmluvu, tak by išlo o zmluvu platnú bez ohľadu na to, či je nazvaná ako rezervačná zmluva. 

Pri porovnaní oboch režimov zmluvy o budúcej zmluve by sme našli aj viacero rozdielov (napr. aj pri uplatňovaní náhrady škody, zmluvnej pokuty, uznaní záväzku, dĺžkou premlčacej doby a pod.), ale pre účely tohto článku ich nebudem osobitne rozoberať. Napriek tomu si myslím, že realitné kancelárie by mali na tieto okolnosti svojich klientov upozorňovať.

Záver

Vzhľadom na vyššie uvedenú problematiku teda naozaj môže nastať situácia, že rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve bude neplatná. Zostáva však otvorenou otázkou, že či v takom prípade bude neplatná aj kúpna zmluva, ktorá bola uzatvorená na základe neplatnej zmluvy o budúcej zmluve. Poukazujem pri tom na § 37, ods. 1 Občianskeho zákonníka – teda, či právny úkon bol urobený slobodne, alebo na základe donútenia pod hrozbami vysokých sankcii za neuzavretie kúpnej zmluvy. Taktiež upriamujem pozornosť aj na § 52a, ods. 2 a § 53d Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú spotrebiteľské vzťahy – vzájomnú závislosť zmlúv, resp. uzavretie zmlúv za použitia nekalých obchodných praktík, alebo ktoré obsahujú neprijateľné zmluvné podmienky.

Na záver by som sa rád vrátil ku konfrontačnému tvrdeniu z úvodu článku, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju províziu. Vzhľadom na vyššie uvedené sa teda oprávnene pýtam, že prečo realitné kancelárie už na základe rezervačnej zmluvy nútia kupujúceho zložiť určitú sumu (ako rezervačný poplatok, či preddavok), keď v tejto fáze realitný obchod nie je ešte vôbec pripravený, a keď nie sú známe takmer žiadne okolnosti dôležité pre kvalifikované rozhodnutie ohľadne uzavretia kúpnej zmluvy. Na kupujúcich to tak vyvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku. Kupujúci sa totiž len málokedy odhodlajú nárokovať si svoje peniaze späť od realitnej kancelárie, ak sa zamýšľaný realitný obchod neuskutoční. Realitná kancelária však má na základe rezervačnej zmluvy už hneď na začiatku veľkú kontrolu nad svojou províziou, pričom samotný prevod nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho môže prebehnúť aj o niekoľko mesiacov neskôr.

Žiaľ, v praxi som sa ani raz nestretol s kvalifikovaným vysvetlením rozdielu medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve – najmä v tom prípade, ak obe takéto zmluvy priamo obsahujú záväzok (povinnosť) zmluvných strán do určitej doby uzavrieť inú (kúpnu) zmluvu. Okrem toho autori takých rezervačných zmlúv používajú aj v rezervačnej zmluve označenia ako „budúci predávajúci“, „budúci kupujúci“, „budúca zmluva“ a pod., pričom tieto pojmy sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve. Ak by sme urobili pokus a predložili realitným kanceláriám dve zmluvy – a to rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve – a zároveň by sme v takýchto zmluvách vymazali ich názov a príslušné paragrafy, tak realitné kancelárie (a ani mnohí právnici) by nevedeli určiť, ktorá z nich je rezervačná a ktorá je zmluva o budúcej zmluve... A dôvod je jediný – obe obsahujú záväzok uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu, hoci rezervačná zmluva by taký záväzok obsahovať nemala.

V prípade, že rezervačná zmluva obsahuje (má obsahovať) takýto záväzok zmluvných strán v budúcnosti uzavrieť inú zmluvu, tak potom úplne stráca zmysel rozlišovanie rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve (resp. obchodnoprávnej zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy).