Kaucia
Jednou zo spomínaných častí nájomnej zmluvy, na ktoré je vhodné sa zamerať, je aj tzv. kaucia. Ide o peňažnú zábezpeku, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva. Slúži aj na úhradu pohľadávok, ktoré vzniknú z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení, prípadne v súvislosti s inými pohľadávkami (ktoré ale súvisia s užívaním bytu). Nie je obligatórnou súčasťou nájomného vzťahu, avšak zmluvné strany si ju môžu dohodnúť za účelom zvýšenia právnej istoty.
Loading ...Peňažnú zábezpeku explicitne upravuje § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu. Podľa tohto ustanovenia nemôže byť vyššia, než je trojnásobok trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Aj napriek tomu, že Občiansky zákonník peňažnú zábezpeku a teda ani jej maximálnu výšku neupravuje, nie je vylúčené jej stanovenie ani pri zmluve v režime Občianskeho zákonníka. Kaucia zvykne byť stanovená zvyčajne vo výške jedného až troch mesačných nájmov, pričom sa uhrádza prenajímateľovi zväčša pri podpise zmluvy. Nevyčerpanú kauciu je následne prenajímateľ povinný nájomcovi vrátiť po skončení nájmu, a to v zákonom alebo zmluvou stanovenej lehote odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom.
Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa nachádzame upravené v nájomnej zmluve, ako aj v zákone. Ďalej sa však zameriame iba na niektoré z nich, ako napríklad na opravy v byte či na možnosť podnájmu, návštevy a domové pravidlá.
Opravy
Čo sa týka opráv predmetu nájmu, pri nájomnej zmluve na dom sa uplatnia ustanovenia § 668 a § 669 Občianskeho zákonníka. V zmysle uvedených ustanovení je nájomca povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Ak si túto povinnosť nesplní, zodpovedá za škodu ktorá je tým spôsobená, a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili. Pokiaľ nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, ktorú bol povinný vykonať prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov. Tento nárok však vzniká len v prípade, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil. Nájomca je tiež vo všeobecnosti povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda.
Pri nájme bytu znáša drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou nájomca, v zmysle § 687 Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť v nájomnej zmluve aj inak. Podrobnosti sú upravené v osobitnom predpise, ktorým je nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z. z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (nariadenie vlády). Uvedený predpis ďalej špecifikuje, že nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ. Preto je odporúčané riadne skontrolovať pred nasťahovaním byt a oznámiť prenajímateľovi potreby akýchkoľvek opráv.
Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe č. 1 nariadenia vlády. Sú nimi napríklad upevnenie uvoľneného umývadla, oprava batérie či výmena tesnenia. Drobnými úrpavami sú aj také, ktoré nie sú upravené v uvedenej prílohe ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura.
Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).
