Nájomná zmluva a hrubé porušenie povinností nájomcom

Rozhodnutie Okresného súdu

Prvostupňový súd zamietol návrh navrhovateľky – nájomkyne, ktorým sa domáhala určenia neplatnosti výpovede nájomnej zmluvy zo strany odporcu –prenajímateľa. Zároveň jej uložil povinnosť vypratať a odovzdať odporcovi predmetný byt a to bez zabezpečenia bytovej náhrady. Výchádzal z nasledovných skutkových zistení. Odporca mal vypovedať nájomnú zmluvu nájomkyni z dôvodu hrubého porušenia povinností vyplývajúcich z nájomného vzťahu, konkrétne keď mala prenechať byt do podnájmu iným osobám, bez jeho súhlasu. Z vykonaného dokazovania bolo zrejmé, že v byte bývala aj dcéra navrhovateľky a za obdobie posledného roka aj jej priateľ, ktorí sa spoločne podielali na úhrade výdavkov. Preto dospel k záveru, že priateľ navrhovateľky býva v byte ako podnájomník. Dôvod, ktorý bol uvedený vo výpovedi z nájmu bytu, teda v čase dania výpovede reálne existoval.[1] Odporca teda nájom bytu vypovedal navrhovateľke dôvodne a tento aj zanikol. Pre uvedené súd vyhovel aj návrhu na vypratanie bytu.

Zmena rozhodnutia Krajským súdom

Odvolací súd rozhodol o napadnutom rozsudku tak, že rozhodnutie prvostupňového súdu zmenil tak, že určil, že výpoveď nájomnej zmluvy je neplatná, návrh odporcu na odovzdanie a vypratanie bytu zamietol. Mal zato, že záver prvostupňového súdu, podľa ktorého bol založený právny vzťah podnájmu bytu, v zmysle ustanovenia § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka je nesprávny. Svoj názor odôvodnil nasledovne:

„Právo užívať byt priznáva Občiansky zákonník v ustanovení § 688 okrem nájomcovi bytu aj osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Pokiaľ X. so súhlasom navrhovateľky žil s ňou a jej dcérou v spoločnej domácnosti, bol oprávnený v byte bývať na základe odvodeného právneho vzťahu. Nešlo o podnájom.“[2]

Pre vyššie uvedené mal odvolací súd zato, že v tejto právnej veci neexistoval dôvod pre vypovedanie nájmu odporcom. Ďalej uviedol, že prvostupňový súd nerozlíšil dôsledne prenechanie bytu či jeho časti do podnájmu tretej osobe a spolužitie v spoločnej domácnosti, pričom ich súbeh považoval vylúčený.

Dovolanie a rozhodnutie o ňom

Najvyšší súd v prvom rade skúmal splnenie procesných podmienok, pričom dospel k záveru, že dovolanie podané odporcom nie je opodstatnené. Vo svojom odôvodnení následne uviedol, že za dôvody pre vypovedanie nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka nemožno spravidla považovať, že nájomca bez súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy alebo za účelom spolužitia s ňou v spoločnej domácnosti.[3] V tejto právnej veci pritom nebolo sporné, že navrhovateľka žije v predmetnom byte spolu s dcérou a že ich spolužitie napĺňa znaky spoločnej domácnosti, ktorú nemohol spochybniť ani odporca. Prenajímateľ videl porušenie povinnosti v tom, že okrem dcéry býval v byte s navrhovateľkou aj jej priateľ. Práve v tejto súvislosti mal zato, že ide o vzťah podnájomný. Súd mal v konaní za preukázané, že úmyslom priateľa nebolo trvale bývať v predmetnom byte a nebolo preukázané ani uzatvorenie podnájomnej zmluvy. Pre tieto skutočnosti mal Najvyšší súd SR zato, že odvolací súd rozhodol správne, výpoveď daná navrhovateľke nebola platná a preto dovolanie odporcu zamietol. Stanovisko Najvyššieho súdu SR v tejto právnej veci znelo nasledovne:

„Sama skutočnosť, že nájomníčka bytu umožnila v byte bývať ďalšej osobe, neznamená, že medzi nimi došlo konkludentne k uzatvoreniu zmluvy o podnájme bytu (§ 719 Občianskeho zákonníka).“[4]