Slovenský strih: jedna veta a žiadne konanie
Na celú maďarskú agendu odpovedá slovenské právo jedinou vetou § 19a devízového zákona. Cudzozemec kupuje nehnuteľnosti bez povolenia, bez poplatku a bez povinnosti presťahovať sa na Slovensko. Platí to rovnako v dražbe, v historickom centre aj pri kúpe viacerých bytov.
Vzájomnosť pozná aj slovenské právo, no len pri poľnohospodárskej pôde. Poľnohospodársky pozemok nemôže nadobudnúť osoba zo štátu, ktorý slovenským osobám nákup takej pôdy neumožňuje; výnimku majú štáty EÚ, EHP a Švajčiarsko (§ 7 zákona č. 140/2014 Z. z.). Maďarsko teda vzájomnosť uplatňuje pri všetkých nehnuteľnostiach a podľa uváženia úradu, Slovensko len pri pôde a priamo zo zákona.
Na jeden pohľad
| Otázka | Slovensko | Maďarsko |
|---|---|---|
| Kto je cudzinec | Osoba bez trvalého pobytu alebo sídla na Slovensku (§ 2 devízového zákona) | Fyzická osoba bez občianstva EÚ/EHP; právnická osoba bez sídla v EÚ/EHP (§ 91/A body 24 a 25 Lakástv.) |
| Povolenie na byt, dom či halu | Nie (§ 19a devízového zákona) | Áno, kormányhivatal (§ 1/A Lakástv.; 251/2014. Korm. rendelet) |
| Lehota | – | 45 dní (§ 3 nariadenia) |
| Poplatok | – | 65 000 Ft, znížený 13 000 Ft (§ 1/B Lakástv.) |
| Dedenie | Bez obmedzenia | Bez povolenia (§ 1/A ods. 1 Lakástv.) |
| Vzájomnosť | Len pri poľnohospodárskej pôde (§ 7 zákona č. 140/2014 Z. z.) | Pri všetkých nehnuteľnostiach, podľa uváženia úradu (§ 4 ods. 2 nariadenia) |
| Námietka obce | Nie | Áno, do 30 dní; aj pri obídení predkupného práva podľa Hövtv. (§ 6 nariadenia) |
| Povinnosť bývať a podnikať | Nie | Pri ceste pre podnikateľa od 90. dňa, inak predaj do 1 roka (§ 7 nariadenia) |
| Dražba | Bez povolenia | Predbežné povolenie na 1 rok a doložka do 8 dní (§ 9 nariadenia) |
| Chránené historické centrum | Bez obmedzenia podľa občianstva | Budínska hradná štvrť: len fyzické osoby z EÚ/EHP, najviac 2 byty (§ 61/B Lakástv.) |
Na čo myslieť pri kúpe v Maďarsku
- Pri kupujúcom z tretej krajiny počítajte s aspoň 45 dňami na povolenie a s 30 dňami pre vyjadrenie starostu. Zmluvu uzavrite s odkladacou podmienkou udelenia povolenia a závdavok (foglaló) neuvoľňujte skôr.
- Pripravte dôkazy o totožnosti a o úmysle previesť vlastníctvo. Samotné čestné vyhlásenie úradu nestačí (§ 4 ods. 1a nariadenia).
- Pri kúpe cez slovenskú s. r. o. overte, či nehnuteľnosť neleží v Budínskej hradnej štvrti a či obec nezaviedla predkupné právo podľa Hövtv.
- Pri dražbe si predbežné povolenie vybavte ešte pred dražbou a strážte jeho ročnú platnosť.
- Ak ide o cestu pre podnikateľa, nezabudnite: do 90 dní treba začať v Maďarsku bývať a podnikať, inak musí kupujúci nehnuteľnosť do roka predať.
Namiesto záveru
Pre Slováka či slovenskú firmu je kúpa bytu za Dunajom takmer rovnaká ako doma. Pre kupujúceho z tretej krajiny však Maďarsko predstavuje samostatnú kapitolu – s úradom, lehotami, poplatkom, starostom, ktorý môže namietať, a vzájomnosťou, ktorú možno vytiahnuť zo zálohy. Kto s tým počíta od začiatku a zmluvu podľa toho nastaví, nemusí sa obávať, že obchod stroskotá na povolení. Ako fungujú predkupné práva obcí a susedov a prečo môže záhrada pri dome zmeniť celý obchod, sme rozobrali v predchádzajúcej časti seriálu o kúpe bytu, domu a stavebného pozemku.
Najčastejšie otázky
- Potrebuje Ukrajinec s trvalým pobytom na Slovensku povolenie na kúpu bytu v Bratislave?
Nie. Pre devízový zákon je dokonca tuzemcom, a aj keby nebol, § 19a mu kúpu nehnuteľnosti neobmedzuje.
- A potrebuje ten istý Ukrajinec povolenie na byt v maďarskom Komárome?
Áno. Maďarský zákon sa riadi občianstvom, nie pobytom, takže pobyt na Slovensku mu nepomôže (§ 91/A bod 25 Lakástv.).
- Môže byt v Maďarsku kúpiť bez povolenia jeho slovenská s. r. o.?
Podľa znenia § 91/A bodu 24 Lakástv. áno, keďže cudzou právnickou osobou je len firma so sídlom mimo EÚ a EHP. Ako k spoločnostiam ovládaným osobami z tretích krajín pristupujú úrady v praxi, zo zákona zrejmé nie je. Ak by štruktúra mohla pôsobiť ako obchádzanie povolenia, odporúčame ju dať posúdiť vopred.
- Čo ak kupujúci nehnuteľnosť zdedí?
Dedenie nevyžaduje povolenie ani v Maďarsku (§ 1/A ods. 1 Lakástv.). V Budínskej hradnej štvrti sa zdedené byty nerátajú do limitu dvoch bytov (§ 61/B ods. 2). Či sa na dedenie vzťahuje aj obmedzenie podľa občianstva v odseku 1, zákon výslovne neuvádza.
- Môže úrad odmietnuť povolenie aj bezúhonnému kupujúcemu?
Áno – napríklad pre chýbajúcu vzájomnosť (§ 4 ods. 2 nariadenia) alebo pre poškodenie záujmu obce (§ 6). Pri ceste pre podnikateľa sa námietka obce neuplatní.
Stav právnej úpravy k 11. 10. 2026.
autor článku: JUDr. Viktória Kertészová, LL.M., STEINIGER law firm
