Nájomné a peňažná zábezpeka
Čo sa týka nájomného a plnení poskytovaných s užívaním bytu a príslušenstva, zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje v § 4, že zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia. Ďalej si stanovia v zmluve prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
K jednostrannej zmene výšky náhomného alebo sumy dodávaných služieb spojených s užívaním bytu by mohlo dôjsť napríklad pri zmene cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo pri očakávanej priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom roku. Oprávnenie zmeniť výšku platieb je však obmedzené tým, že nemôže dôjsť k väčšiemu zvýšeniu, než je reálna inflácia / reálne zvýšenie cien.
Zákon obsahuje aj osobitnú úpravu týkajúcu sa peňažnej zábezpeky, a to v ustanovení § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu. Peňažná zábezpeka, ktorú si zmluvné strany môžu dohodnúť, slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva. Tieto pohľadávky môžu vzniknúť aj z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení, prípadne v súvislosti s inými pohľadávkami (ktoré ale súvisia s užívaním bytu). Výška peňažnej zábezpeky nesmie byť vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Občiansky zákonník síce peňažnú zábezpeku neupravuje, uvedené však zmluvným stranám nebráni, aby si ju dohodli aj pri nájme v režime Občianskeho zákonníka.
Zánik nájmu – rozdiel oproti Občianskemu zákonníku
Krátkodobý nájom bytu zaniká v zmysle § 6 z nasledovných dôvodov:
- Uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
- Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
- Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
- Písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
- Zánikom predmetu nájmu.
Zákon o krátkodobom nájme bytu teda stanovuje širší rozsah dôvodov, z ktorých zaniká nájom bytu. Rozdiel spočíva aj vo výpovedných dôvodoch a výpovednej lehote. Podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu len zo zákonom stanovených dôvodov (čo platí aj pri zákone o krátkodobom nájme bytu), avšak jednotlivé dôvody sa líšia. Naopak nájomca môže podľa Občianskeho zákonníka vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu, pričom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú tiež špecifikované výpovedné dôvody pre nájomcu, avšak zákon stanovuje možnosť dohodnúť si v zmluve aj akýkoľvek iný dôvod.
Niektoré rozdiely v právnych režimoch
- Forma zmluvy
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí byť zmluva písomná, zatiaľ čo podľa Občianskeho zákonníka nemusí (v takom prípade je potrebné vyhotoviť písomnú zápisnicu).
- Podstatné náležitosti zmluvy
Podstatné náležitosti zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú početnejšie než podľa Občianskeho zákonníka.
- Dĺžka trvania nájmu
Podľa Občianskeho zákonníka nie je obmedzená, podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže trvať nájom max 2 roky a max 2 x sa predĺžiť, dokopy na 6 rokov.
- Výpovedné dôvody
Dôvody na výpoveď nájmu sú upravené odlišne, pričom podľa Občianskeho zákonníka môže nájomca zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu a podľa zákona o krátkodobom nájme je táto možnosť len ak si ju zmluvné strany dohodnú v zmluve.
- Dĺžka výpovednej lehoty
Dĺžka výpovednej lehoty podľa Občianskeho zákonníka je tri mesiace. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je to najmenej jeden mesiac alebo najmenej 15 dní, v závislosti od výpovedného dôvodu.
- Registrácia u správcu dane
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu má prenajímateľ povinnosť splniť si registračnú povinnosť v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov, teda požiadať správcu dane o registráciu z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti.
