Nájomná zmluva a jej osobitosti podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Nájomnú zmluvu možno okrem Občianskeho zákonníka uzavrieť aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Už z názvu zákona vyplýva zásadný rozdiel medzi týmito právnymi režimami, a to primárne v dĺžke trvania nájmu. Dlhodobý nájom alebo nájom na dobu neurčitú možno totiž uzavrieť iba v režime podľa Občianskeho zákonníka. V zmysle § 2 zákona o krátkodobom nájme bytu nemôže nájom vrátane jeho predĺžení trvať viac ako 6 rokov.
Nájomnú zmluvu upravuje ustanovenie § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu. Predmet zmluvy je v podstate rovnaký ako v prípade Občianskeho zákonníka, s tým rozdielom, že nájom musí byť dohodnutý na dobu určitú, teda najviac dva roky, ktorý možno za rovnakých podmienok predĺžiť najviac o ďalšie dva roky, maximálne dvakrát (teda dĺžka nájmu dokopy nepresiahne 6 rokov). Zákon taktiež formuluje výslovnú požiadavku na písomnú formu zmluvy, pričom každá zmluvná strana musí dostať aspoň jedno vyhotovenie.
Podstatné náležitosti
Nájomná zmluva musí v zmysle § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu obsahovať najmä nasledovné náležitosti:
- Údaje o zmluvných stranách (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa, alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať),
- Označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
- Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
- Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
- Určenie doby nájmu,
- Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona
Podstatné náležitosti
Niektoré podstatné náležitosti sú obdobné ako stanovuje Občiansky zákonník, avšak ich výpočet je o niečo širší. Ustanovenie § 686 Občianskeho zákonníka sa teda podľa § 10 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu nevťahuje na nájomnú zmluvu podľa tohto zákona, keďže ten si jej náležitosti upravuje osobitne. Ak však nájomná zmluva neobsahuje náležitosti podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ale spĺňa náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, bude sa uvedený nájomný vzťah spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Rovnaký postup sa uplatní v prípade, že bude nájom trvať dlhšie ako 6 rokov.
