Doba nájmu, nájomné a zábezpeka
V zmysle ustanovenia § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa byt prenecháva do užívania na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Doba nájmu nie je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy, avšak pokiaľ v zmluve nedôjde k vymedzeniu doby nájmu, bude sa v zmysle § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka predpokladať, že sa zmluva uzavrela na dobu neurčitú. Doba nájmu môže byť vymedzená napríklad určením časového obdobia (mesiace / roky), počas ktorého má nájom trvať, alebo dátumom jeho ukončenia.
Ďalšou podstatnou náležitosťou zmluvy je stanovenie výšky nájomného a výšky úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu. Spôsob ich výpočtu predstavuje údaje, na základe ktorých možno dôjsť ku konkrétnej sume. V zmluve teda musí byť uvedený buď číselný údaj o výške nájomného, alebo spôsob, akým sa jeho výška vypočíta. Výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo stanovenie spôsobu ich výpočtu musí byť samostatným dojednaním, nezávisle od dojednania o výšky nájomného. Plnenia spojené s užívaním bytu sú napríklad poplatky za vodu, elektrinu, či plyn. V spojení s úhradami odporúčame v zmluve vymedziť aj ich splatnosť (napríklad každý mesiac do 15. dňa v mesiaci), prípadne spôsob úhrady.
Skončenie nájmu
Nájom bytu zaniká v zmysle § 710 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka písomnou dohodou medzi zmluvnými stranami, písomnou výpoveďou, prípadne uplynutím času, na ktorý bola nájomná zmluva uzavretá, ak ide o nájom na dobu určitú. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže dať v zmysle § 711 Občianskeho zákonníka výpoveď iba zo zákonom vymedzených dôvodov, zatiaľ čo nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
Ustanovenie § 676 ods. 2 stanovuje automatické predĺženie zmluvy, teda ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Toto ustanovenie sa však neuplatní na nájom bytu, a teda pokiaľ si zmluvné strany želajú pokračovať v nájomnom vzťahu, je potrebné, aby medzi sebou uzavreli dohodu.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Aj keď nejde o podstatnú náležitosť zmluvy, zmluvné strany zvyknú v nájomných zmluvách uvádzať aj práva a povinnosti zmluvných strán spojených s užívaním bytu. Tie sú uvedené v § 687 a nasl. Občianskeho zákonníka, avšak na tomto mieste je priestor pre zmluvné strany aj na dohodnutie vlastných podmienok. Príkladom môže byť zákaz zvierat v byte, zákaz fajčenia v byte, či zákaz dať byt do podnájmu. Zvyknú sa uvádzať aj povinnosti prenajímateľa, napríklad ohľadom drobných opráv, vykonania kontroly na byte a podobných záležitostí.
V prípade, že ide o nájom časti bytu (napríklad izby) a nie celého bytu, nebude sa nájomný vzťah spravovať podľa špeciálnych ustanovení Občianskeho zákonníka o nájme bytu, ale podľa všeobecných ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z toho vyplýva, že niektoré obmedzenia, ktoré sa inak vzťahujú na nájom bytu, pre takýto nájomný vzťah nebudú platiť. Príkladom je neuplatnenie automatického predĺženia zmluvy v zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
