Hypotéka na prvé bývanie bude pre mladých ľudí dostupnejšia. Národná banka Slovenska schválila nové pravidlá pre úvery na bývanie: žiadatelia do 35 rokov si na svoj prvý byt alebo dom budú môcť požičať až 90 % jeho hodnoty.
Zmena sa začne uplatňovať od roku 2027. Pre kupujúcich, ktorí už nehnuteľnosti vlastnia, sa naopak podmienky sprísnia. Opatrenie Národnej banky Slovenska č. 3/2026 už vyšlo v Zbierke zákonov (oznámenie č. 251/2026 Z. z.).
Hypotéka na prvé bývanie: až 90 % pre mladých do 35 rokov
Banka dnes bežne požičia najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti — tomuto stropu sa hovorí ukazovateľ LTV a zvyšok si musí kupujúci priniesť z vlastných úspor. Pre mladých do 35 rokov sa strop zvýši na 90 %, takže na vlastné zdroje im postačí desatina ceny.
V praxi je to citeľný rozdiel. Napríklad pri byte za 200 000 eur dnes bežný žiadateľ potrebuje nasporených zhruba 40 000 eur. Mladému kupujúcemu, ktorý na vyššiu hypotéku dosiahne, by stačila približne polovica tejto sumy. Práve chýbajúce úspory na zvyšok ceny sú dnes pre mnohých najväčšou prekážkou pri kúpe prvého bývania.
O návrhu tohto pravidla sme písali v článku Mladí by na prvé bývanie mohli dostať hypotéku až na 90 % hodnoty bytu. Vtedy išlo o zámer, teraz je opatrenie už schválené.
Kedy sa žiadateľ považuje za mladého
Zvýhodnenie nie je automatické. Žiadateľ musí mať najviac 35 rokov, nikto zo spoludlžníkov nesmie vlastniť nehnuteľnosť určenú na bývanie a úver musí smerovať na kúpu alebo výstavbu vlastného bývania.
Kto teda rieši svoj prvý domov a nevlastní iný byt či dom, na vyššiu hypotéku dosiahne. Investor s viacerými nehnuteľnosťami nie.
Pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť strop 70 %
Národná banka zároveň pritvrdzuje voči tým, ktorí kupujú nehnuteľnosti ako investíciu. Pri úvere na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť klesne strop z 80 % na 70 % — banka teda požičia menej a kupujúci musí mať viac vlastných peňazí.
Podľa Národnej banky každá piata hypotéka dnes smeruje klientom, ktorí už aspoň dve nehnuteľnosti vlastnia. Cieľom zmeny je jasnejšie oddeliť financovanie prvého bývania od investičných nákupov a zároveň mierniť tlak na ceny nehnuteľností, ktorý vytvára skupovanie bytov na prenájom.
- Mladí do 35 rokov (prvé bývanie): až 90 % hodnoty.
- Ostatní žiadatelia: 80 % hodnoty.
- Tretia a ďalšia nehnuteľnosť: 70 % hodnoty.
Pravidlá sa zavádzajú postupne
Nové limity sa nespustia naraz. Zvýhodnenie pre mladých platí od začiatku roka 2027, prísnejší strop pre investičné nehnuteľnosti nabehne neskôr počas roka. Banky budú môcť časti klientov poskytnúť úver aj nad limit, no tento priestor sa bude postupne zmenšovať.
Schopnosť splácať banka posudzuje aj naďalej. Sleduje najmä to, koľko klientovi zostane z príjmu po zaplatení splátok a odpočítaní životného minima — aj pri 90-percentnej hypotéke teda musí žiadateľ preukázať, že úver utiahne.
Zmeny sa týkajú nových úverov. Kto už hypotéku spláca, nemusí kvôli novým pravidlám na svojej zmluve nič meniť; prejavia sa až pri novej žiadosti alebo pri refinancovaní existujúceho úveru.
Čo to znamená pre kupujúcich
Pre mladých ľudí bez vlastnej nehnuteľnosti je to dobrá správa: na kúpu prvého bývania im postačí menej nasporených peňazí. Kto však plánuje kúpiť ďalší byt na prenájom, bude musieť počítať s vyššou vlastnou investíciou.
Žiadateľom sa oplatí vopred zistiť, do ktorej skupiny patria a aké podmienky banka vyžaduje. Vyšší strop totiž neznamená, že úver dostane každý — rozhodujúci zostáva príjem a schopnosť splátky uniesť.
