Vlastníci čiernych stavieb — teda stavieb postavených bez povolenia alebo v rozpore s ním — majú na dodatočné povolenie stavby viac času. Novela stavebného zákona (zákon č. 243/2026 Z. z.), ktorou sa mení Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., predĺžila lehotu na dodatočné povolenie takej stavby až do 31. decembra 2040. Novela vyšla v Zbierke zákonov 7. októbra 2026.
Hlavná časť zmien vrátane pravidiel o dodatočnom povolení nadobudne účinnosť 1. januára 2027, menšia časť už 15. novembra 2026. O schválení novely, ktorá zjednodušuje aj kolaudáciu, sme písali pri jej prijatí v parlamente.
Čo je dodatočné povolenie stavby
Stavba postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním je nepovolená — v reči úradov „čierna“ — stavba. Jej vlastník môže požiadať stavebný úrad o dodatočné povolenie: úrad posúdi, či stavba spĺňa zákonné podmienky. Ak ich spĺňa, dodatočne ju povolí; ak nie, nariadi jej odstránenie.
Nejde teda o automatické odpustenie priestupku, ale o konanie s neistým výsledkom. K žiadosti musí vlastník priložiť dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby — teda doklad o tom, ako stavba naozaj vyzerá. Pre majiteľa je legalizácia dôležitá aj prakticky: nehnuteľnosť so stavbou, ktorá nie je v poriadku, sa ťažko predáva, zapisuje do katastra či zaťažuje hypotékou.
Lehota sa posunula do roku 2040
Najvýraznejšou zmenou pre bežných ľudí je predĺženie lehoty. Doterajší Stavebný zákon dával vlastníkom starších čiernych stavieb na podanie žiadosti o dodatočné povolenie čas do 31. marca 2029. Novela tento termín v prechodných ustanoveniach (§ 84 ods. 7) posúva až na 31. decembra 2040.
Predĺžená lehota sa týka stavieb postavených nepovolenými prácami do 31. marca 2025, teda ešte podľa predchádzajúcich predpisov. Vlastníci starších čiernych stavieb tak majú na podanie žiadosti o dodatočné povolenie o vyše jedenásť rokov viac, než pôvodne počítal nový zákon.
Na Slovensku stojí množstvo stavieb bez právoplatného povolenia — od prístavieb a hospodárskych budov až po celé rodinné domy. Dlhšia lehota dáva ich majiteľom priestor dať papiere do poriadku postupne, bez hrozby, že termín uplynie skôr, než konanie na úrade vôbec stihne začať.
Nové pravidlo pre práce z rokov 2025 a 2026
Novela zavádza aj cielený režim pre nepovolené stavebné práce uskutočnené po 31. marci 2025 do konca roka 2026 bez overeného projektu. Aj tie možno dodatočne povoliť, no len za podmienok, ktoré zákon presne vymedzuje (§ 60) — nejde o plošnú amnestiu. Podaním žiadosti navyše vlastníkovi nevzniká právo pokračovať v prácach, kým úrad nerozhodne.
Predĺženie lehoty nie je legalizácia „automaticky“. Stavebný úrad môže žiadosť zamietnuť a nariadiť odstránenie stavby. Podaním žiadosti nevzniká oprávnenie v stavbe pokračovať a dovtedy neschválené práce zostávajú porušením zákona.
Pri kontrole dostane vlastník aspoň 60 dní
Ak stavebný inšpektorát zistí nepovolenú stavbu, pred nariadením jej odstránenia dá vlastníkovi lehotu, ktorá nesmie byť kratšia ako 60 dní, aby preukázal, že podal žiadosť o dodatočné povolenie (§ 74). Keď žiadosť podá, konanie o odstránení sa preruší až do rozhodnutia o dodatočnom povolení.
Ak úrad stavbu nakoniec dodatočne povolí, konanie o jej odstránení zastaví. Vlastník, ktorý zareaguje včas a dolož potrebné doklady, si tak môže stavbu udržať namiesto toho, aby ju musel zbúrať.
Menia sa aj kolaudácie
Novela prináša aj ďalšie zmeny, o ktorých sme písali skôr: proti kolaudačnému osvedčeniu už nebude možné podať odvolanie a skolaudovať sa budú môcť jednotlivé etapy rozostavanej stavby samostatne. Pre majiteľov nehnuteľností je však najpodstatnejšie práve predĺženie času na vyriešenie čiernych stavieb. Kto má na pozemku stavbu bez povolenia, nemusí teraz konať v panike, no vybaviť dodatočné povolenie by nemal odkladať donekonečna — čím dlhšie stavba zostáva nepovolená, tým väčšie riziko, že narazí pri predaji, dedení či zápise do katastra.
