Spoločný nájom bytu manželmi

Ak vstupujete do manželstva a ste zároveň nájomcom bytu, v ktorom plánujete spoločne bývať s vašou manželkou či manželom, mení sa spolu s uzavretím manželstva aj úprava nájomného vzťahu k bytu, v ktorom ste doposiaľ boli nájomcom len vy. Momentom uzavretia manželstva sa totiž nájomcom stáva aj druhý z manželov.

Michaela Nemcová 28. 12. 2022 7 min.

    V prípade, že vstupujete do manželstva a ste zároveň nájomcom bytu, v ktorom plánujete spoločne bývať s vašou manželkou či manželom, mení sa spolu s uzavretím manželstva aj úprava nájomného vzťahu k bytu, v ktorom ste doposiaľ boli nájomcom len vy. Momentom uzavretia manželstva sa totiž nájomcom stáva aj druhý z manželov a tento právny vzťah sa bude riadiť ustanoveniami o spoločnom nájme bytu manželmi. Inštitút spoločného nájmu bytu manželmi upravuje zákon č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (OZ) v ust. § 703 a nasl.

    Všeobecne o spoločnom nájme bytu manželmi

    Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. V prípade, že sa jeden z manželov stal nájomcom bytu ešte pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu momentom uzavretia manželstva.

    Pri družstevných bytoch, ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve; z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Obdobné platí aj vtedy, ak vzniklo pred uzavretím manželstva niektorému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu. Družstevným bytom sa od účinnosti novely Občianskeho zákonníka 1.1.1992 rozumie byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, a ku ktorému má právo nájmu člen družstva, alebo byt ktorý je v spoločnom nájme manželov, z ktorých aspoň jeden je členom družstva.[1]

    Ustanovenia OZ o spoločnom nájme bytu manželmi sa na manželov nevzťahujú, ak spolu manželia trvale nežijú.

    Spoločný nájom bytu manželmi v prípade rozvodu manželstva

    Rozvodom manželstva právo na spoločný nájom bytu manželmi zaniká. V prípade, že jeden z manželov chce naďalej ostať nájomcom toho ktorého bytu, toto je samozrejme po spoločnej dohode rozvedených manželov možné. Ak však chcú byt užívať naďalej obaja rozvedení manželia, t. j. sa nevedia dohodnúť, kto ostane v predmetnom byte nájomcom, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.

    V prípade družstevného bytu zaniká právo spoločného nájmu bytu rozvodom, ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva. V ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu rozhodne súd, ak sa rozvedení manželia nedohodnú, na návrh jedného z nich o zrušení tohto práva, ako aj o tom, kto z nich bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu; tým zanikne aj spoločné členstvo rozvedených manželov v družstve.

    Osobitnou kategóriou je fyzické alebo psychické násilie alebo jeho hrozba vo vzťahu k manželovi alebo k rozvedenému manželovi ako spoločnému užívateľovi bytu. V takomto prípade môže súd na návrh jedného z manželov alebo rozvedených manželov obmedziť užívacie právo druhého z manželov, prípadne ho z jeho užívania vylúčiť úplne.

    Kto je povinný platiť nájomné?

    Z ustanovení OZ vyplýva, že plniť nájomné sú povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Čo však v prípade, ak jeden z manželov spoločný byt opustí? Má v takom prípade plniť spoločné nájomné v plnej výške iba jeden z manželov? Odpoveď na túto otázku ponúka rozhodnutie Najvyššieho súdu ČSR:

    „V prípadoch, keď byt obývajú manželia na základe ich spoločného práva užívania bytu (teraz spoločného nájmu bytu), sú pasívne legitimovaní obidvaja manželia. Obidvom vzniká spoločná povinnosť uhrádzať úhradu za poskytnuté služby spojené s užívaním bytu, ako to vyplýva z ustanovení § 145 a § 173 ods. 2 OZ (teraz § 701 ods. 2 OZ). Bytová organizácia (vlastník domu) môže požadovať úhradu tak od obidvoch, ako aj od ktoréhokoľvek z nich (pozri aj § 74 ods. 1 OZ; teraz § 511 ods. 1). Ak žalovaný je len jeden z manželov, druhý nemôže konať pred súdom vo svojom mene, ako účastník konania; v tomto prípade môže vystupovať len ako zástupca manžela na základe plnomocenstva.

    V prípade, ak k bytu vzniklo právo spoločného užívania bytu manželmi (teraz spoločného nájmu bytu manželmi) a jeden z manželov trvale opustí spoločnú domácnosť (§ 181 OZ; teraz § 708), potom od tohoto dňa je povinný platiť úhradu za užívanie bytu druhý manžel, ktorý sa tak stal jediným užívateľom bytu. Nie je rozhodujúce, či o tom bytová organizácia vie.“[2]

    Povinnosť bývalého nájomcu opustiť byť

    V prípade rozvodu manželstva, ako sme už vyššie uviedli, súd v prípade, že sa manželia nedohodnú, na návrh jedného z manželov určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. OZ však už neupravuje povinnosť bývalého nájomcu opustiť byt. Touto otázkou sa zaoberal vo svojom rozsudku Najvyšší súd SR:

    „Ten, komu bola uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote po zabezpečení bytovej náhrady, má až do splnenia tejto podmienky právo v byte bývať (právo bývania), ak nedôjde k zániku tohto práva už skôr v dôsledku iných okolností.“ Právo bývania tejto osoby, pokiaľ je ňou bývalý manžel (manželka), ktorému bola právoplatným rozsudkom o zrušení práva spoločného nájmu družstevného bytu uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote od zabezpečenia náhradného bytu, nie je dotknuté ani prevodom členských práv a povinností a následným zánikom nájomného práva doterajšieho nájomcu. Aj prípadní nadobúdatelia členských práv a povinností, ak by ste na nich previedli svoje členské práva a povinnosti, a títo uzavrú s bytovým družstvom nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu, sú povinní trpieť výkon práva bývania tejto osoby. Prevodom členských práv nezaniká právo bývania pôvodného nájomcu, pokiaľ by nebola splnená povinnosť uložená právoplatným a vykonateľným rozhodnutím súdu - pokiaľ mu nebolo poskytnuté náhradné bývanie“.[3]

    Neoznámenie uzavretia manželstva prenajímateľovi bytu a vypovedanie nájmu bytu

    Ďalšou, v praxi opakujúcou sa situáciou je, kedy má jeden z partnerov uzavretú s prenajímateľom nájomnú zmluvu a počas jej trvania vstúpi s druhým partnerom do manželstva, čím sa aj druhý z partnerov automaticky stáva nájomcom v tomto byte. Často nájomca túto skutočnosť neoznámi prenajímateľovi, čo potom v tomto právnom vzťahu spôsobuje nepríjemnosti. Jednou z nich je napríklad, keď sa v takejto situácií rozhodne prenajímateľ vypovedať nájomcovi nájomnú zmluvu.

    OZ uvádza taxatívny výpočet dôvodov, na základe ktorých môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Medzi tieto dôvody patrí napríklad, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa, nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, príslušenstvo alebo spoločné priestory, nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že neplatí dohodnuté nájomné, je to potrebné z dôvodu verejného záujmu, nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Predstavme si teda situáciu, že prenajímateľ dá nájomcovi výpoveď z nájmu bytu na základe jedného zo zákonných dôvodov, avšak bez vedomosti, že nájomca už nie je jediným nájomcom v byte (vzhľadom na to, že po uzavretí manželstva sa nájomcom stáva aj druhý z manželov).

    Kde tu môže vzniknúť problém? Napríklad v tom, že prenajímateľ doručí výpoveď z nájmu bytu len jednému z nájomcov – lebo nemá vedomosť o existencii druhého nájomcu. Zo zákona vyplýva, že zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka nemôže nastať v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveď z nájmu bytu ako jednostranný, adresný hmotnoprávny úkon prenajímateľa voči nájomcovi a ak túto výpoveď prenajímateľ nedoručí nájomcovi, prípadne spoločným nájomcom osobitne.

    Na uvedené nadväzuje skutočnosť, že nedielna podstata práva spoločného nájmu bytu manželmi sa prejavuje nielen pri výkone tohto práva, ale tiež pri jeho zániku. Právo spoločného nájmu bytu manželmi nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov. V dôsledku nedielnej povahy spoločného nájmu bytu manželmi výpoveď doručená len jednému z manželov (len jednému zo spoločných nájomcov bytu), nemôže vyvolať zánik nájomného vzťahu, lebo vo vzťahu k druhému manželovi (druhému spoločnému nájomcovi bytu) chýba nevyhnutná existencia tohto hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa.[4]

    Z uvedeného príkladu vyplýva dôležitosť oznámenia uzavretia manželstva nájomcami bytu ako aj vhodnosť zisťovania osobného stavu nájomcu, ktorému byt prenajímateľ prenajíma, aby sa predchádzalo takýmto a podobným nedorozumeniam.

    • Poznámky pod čiarou