Skončenie nájmu nehnuteľnosti
Občiansky zákonník určuje ako dôvod skončenia nájmu nehnuteľnosti
uplynutie doby, na ktorú bol nájom dojednaný,
výpoveď,
odstúpenie od nájomnej zmluvy alebo
ak dôjde ku zmene vlastníctva nehnuteľnosti.
V prípade, že prenajímateľ zomrel, spravidla prechádza nehnuteľnosť na dediča, resp. dedičov poručiteľa a teda hovoríme o zmene vlastníctva bytu. Občiansky zákonník v ust. § 680 hovorí, že ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.
Uvedené znamená, že smrťou prenajímateľa nájomná zmluva nezaniká, avšak, ak nájomca chce z dôvodu zmeny vo vlastníkovi bytu nájomnú zmluvu vypovedať, môže tak urobiť v najbližšom výpovednom období.
Komu uhradiť splatné nájomné?
Čo sa týka uhradenia splatného nájomného, túto situáciu zákon vyslovene neupravuje. Ak však vychádzame z toho, že prenajímateľ po svojej smrti zanechal dedičov, predmet nájmu – teda nehnuteľnosť aj splatné nájomné prechádza na dedičov.
V zmysle § 460 občianskeho zákonníka sa dedičstvo nadobúda smrťou poručiteľa, pričom v období od smrti poručiteľa až do právoplatného skončenia dedičského konania sú oprávnení voči iným osobám dedičia poručiteľa a to spoločne a nerozdielne, t. j. dedičia, resp. dedič je osobou, ktorej sa má uhradiť nájomné po smrti prenajímateľa. Tu však pre nájomcu nastáva isté riziko, v prípade, že by dedičom, ktorým bolo odovzdané nájomné nebolo dedičstvo potvrdené. V takom prípade môže nájomca od nepravého dediča vymáhať zaplatené nájomné žalobou o vydanie bezdôvodného obohatenia.
Okrem tohto rizikovejšieho spôsobu úhrady splatného nájomného po smrti poručiteľa však možno zvoliť aj iný spôsob, a to napríklad solučnú úschovu nájomného na notárskom úrade. So solučnou úschovou sa však spája aj povinnosť uhradiť náklady spojené s úschovou.
Ďalším spôsobom úhrady nájomného môže byť napríklad aj zahrnutie sumy nájomného do celkového objemu dedičstva, ktoré bude vyplatené pravému dedičovi. Tento spôsob je podľa nášho názoru najbezpečnejší a najspoľahlivejší.