Okresný súd Žiar nad Hronom (Okresný súd) žalovaným uložil povinnosť zdržať sa akéhokoľvek konania, ktorým by žalobcovi, jeho manželke a nimi označeným osobám akýmkoľvek spôsobom (oplotením, zátarasami, násypmi, priekopami a pod.) znemožnili vstup na špecifikované nehnuteľnosti (Nehnuteľnosti) cez spevnené plochy (Pozemky) v rozsahu vecného bremena v súlade s kúpnou zmluvou uzatvorenou žalovanými ako kupujúcimi a pôvodným predávajúcim (Kúpna zmluva č. 1).
Okresný súd žalovaným zároveň uložil povinnosť strpieť a umožniť vstup žalobcu, jeho manželky a nimi označených osôb peši a motorovým vozidlom na Nehnuteľnosti cez Pozemky. Dospel k záveru, že na základe Kúpnej zmluvy č. 1 pôvodný predávajúci predal Pozemky žalovaným a súčasne zriadili vecné bremeno, v zmysle ktorého je každý vlastník Pozemkov povinný umožniť vlastníkovi Nehnuteľností a tiež ním označeným osobám prístup k Nehnuteľnostiam po spevnených plochách nachádzajúcich sa Pozemkoch.
Žalobca Nehnuteľnosti nadobudol na základe kúpnej zmluvy uzatvorenej s pôvodným predávajúcim (Kúpna zmluva č. 2). V zmysle Kúpnej zmluvy č. 2 došlo zároveň k zriadeniu vecného bremena v prospech žalobcu ako kupujúceho, a to právom prechodu a prejazdu motorovými vozidlami cez Pozemky. Žalovaní však vecné bremeno a ani právo žalobcu zodpovedajúce vecnému bremeno nerešpektujú a neumožňujú žalobcovi jeho realizáciu. Okresný súd preto žalobe vyhovel.
Žalovaní sa však odvolali a o ich odvolaní rozhodoval Krajský súd v Banskej Bystrici (Krajský súd). Krajský súd rozhodnutie Okresného súdu zmenil tak, že žalobu zamietol. V rámci odôvodnenia uviedol, že podľa jeho názoru bod VII. Kúpnej zmluvy č. 1, t.j. bod, podľa ktorého malo dôjsť k zriadeniu vecného bremena, nie je dostatočne určitý. Tento bod Kúpnej zmluvy č. 1 je teda absolútne neplatným a k zriadeniu vecného bremena nedošlo.
Žalovaní však proti rozhodnutiu Krajského súdu podali dovolanie, ktoré odôvodnili nesprávnych právnym posúdením veci konajúcimi súdmi. Najvyšší súd Slovenskej republiky (Najvyšší súd) však po preskúmaní dovolania uviedol, že dovolanie nie je opodstatnené.
K dôvodom, pre ktoré Krajský súd považoval časť Kúpnej zmluvy č. 1 za neplatnú dodal, že Kúpnou zmluvou č. 2 sa vecné bremeno nezriaďovalo. Účastníci Kúpnej zmluvy č. 2 v jej znení iba konštatovali, že vecné bremeno bolo zriadené už skôr, a to Kúpnou zmluvou č. 1. Účastníci Kúpnej zmluvy č. 1 prejavili svoju vôľu zriadiť v prospech Nehnuteľností vecné bremeno za účelom zabezpečenia prístupu k Nehnuteľnostiam. Najvyšší súd však uviedol, že ich vôľa nebola prejavená dostatočne určitým a zrozumiteľným spôsobom.
Z Kúpnej zmluvy č. 1 totiž vyplývalo, že vecné bremeno sa malo týkať iba časti Pozemkov. Ak sa však vecné bremeno „in rem“ má týkať nie celej nehnuteľnosti, ale iba jej časti, musí táto časť nehnuteľnosti byť v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena. Preto je potrebné, aby táto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Takýto stupeň určitosti sa pritom spravidla dosiahne vtedy, ak je právny úkon o zriadení vecného bremena vyhotovený za použitia geometrického plánu ako súčasti tohto právneho úkonu.
V zmysle § 46 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností v znení platnom v čase vyhotovenia Kúpnej zmluvy č. 1 bolo nutné k listine o vecnom bremene k časti nehnuteľnosti pripojiť aj geometrický plán. Obsah a rozsah vecného bremena sa navzájom pretínajú a determinujú, to najmä v prípade vecného bremena týkajúceho sa len určitej časti nehnuteľnosti. V nadväznosti na konkrétne polohové určenie a rozmery zaťaženej nehnuteľnosti má totiž spravidla iný obsah právo vecného bremena, ktoré sa týka iba časti nehnuteľnosti väčšieho rozsahu (napr. časti nehnuteľnosti so šírkou umožňujúcou zriadenie práva prejazdu nákladným motorovým vozidlom) a ktoré sa týka časti menšieho rozsahu (napr. časti nehnuteľnosti so šírkou umožňujúcou zriadenie nanajvýš práva prechodu).
V bode VII Kúpnej zmluvy č. 1 sa kupujúci, t.j. žalovaní zaviazali umožniť predávajúcemu ako právnemu predchodcovi žalobcu a ním označeným osobám vstup k Nehnuteľnostiam po Pozemkoch. Časť nehnuteľností, ktorá na základe tohto právneho úkonu mala mať odlišný právnym režim, však nebola geodeticky zameraná a graficky vyznačená v geometrickom pláne. Táto časť nehnuteľností však nebola v Kúpnej zmluve č. 1 ani slovne špecifikovaná tak, aby tento sporný bod Kúpnej zmluvy č. 1 vykazoval znaky určitého právneho úkonu.
Účastníci Kúpnej zmluvy č. 1 taktiež zvolili také slovné vymedzenie dotknutej časti nehnuteľností, ktoré nie je dostatočne určité a je nepostačujúce. Z Kúpnej zmluvy č. 1 taktiež nebolo možné zistiť ani polohopisnú lokalizáciu Pozemkov ako „spevnených plôch“. To znamená, že z Kúpnej zmluvy č. 1 nie je možné zistiť, o ktoré plochy konkrétne ide a ani to kde sa presne nadchádzajú. Z Kúpnej zmluvy č. 1 taktiež nebolo možné zistiť rozsah využitia Pozemkov ako „spevnených plôch“, t. j. ich šírku a dĺžku.
Z vyššie uvedených dôvodov je preto nutné tento bod Kúpnej zmluvy č. 1 považovať za neurčitý právny úkon a tieto skutočnosti zakladajú absolútnu neplatnosť tejto časti Kúpnej zmluvy č. 1. Okrem toho, slovné vymedzenie časti nehnuteľností, ktorá mala byť zaťažená vecným bremenom, nebolo postačujúce na vklad do katastra.
Právny úkon, ktorým má dôjsť k zriadeniu vecného bremena, musí byť dostatočne určitý aj z hľadiska vymedzenia oprávnenej osoby z vecného bremena. V prejednávanom prípade však účastníci Kúpnej zmluvy č. 1 zvolili v jej bode VII takú formuláciu, v zmysle ktorej sa kupujúci zaviazali umožniť predávajúcemu a ním označeným osobám vstup k parcelám, ktoré zostali v jeho vlastníctve. Je zrejmé, že táto formulácia nie je jednoznačná a určitá. Pripúšťa totiž viaceré jej interpretácie, a to, že vecné bremeno malo byť zriadené v prospech jedného subjektu alebo že vecné bremeno malo byť zriadené v prospech viacerých subjektov.
Právo zodpovedajúce vecnému bremenu môže byť zriadené vždy len výlučne v prospech konkrétne určenej, t.j. individualizovanej osoby. Vecné bremeno nemôže byť zriadené v prospech dostatočne neurčených osôb.
Pre úplnosť Najvyšší súd dodáva, že súdna prax dospela k názoru, podľa ktorého okrem osoby priamo oprávnenej z vecného bremena, môžu určité osoby realizovať niektoré práva z vecného bremena vyplývajúce. Tieto subjekty však nie sú priamo oprávnené z vecného bremena, no od oprávneného subjektu odvodzujú niektoré svoje oprávnenia.
Pokiaľ teda účastníci Kúpnej zmluvy č. 1 prejavili vôľu založiť právo oprávneného subjektu určovať osoby, ktoré od neho môžu odvodzovať niektoré práva z vecného bremena, pričom toto právo nemá byť vecne, osobne, časovo alebo kvantitatívne limitované, ich vôľa vykazuje znaky neurčitosti. To je ďalším dôvodom absolútnej neplatnosti bodu VII Kúpnej zmluvy č. 1.
Z vyššie uvedených dôvodov preto Najvyšší súd dovolanie zamietol.
zdroj: rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 30. júna 2010, sp. zn. 3 Cdo 29/2009
