Právna úprava
S bývaním je spojených veľa práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov, legislatívna úprava je obsiahnutá najmä v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (Bytový zákon) a v Občianskom zákonníku, ktorý v § 123 ods. 1 vo všeobecnosti stanovuje:
„Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.“
V rámci výkonu vlastníckych práv by však mala byť zabezpečená rovnováha ich výkonu samotnými vlastníkmi takým spôsobom, aby žiaden z vlastníkov nebol znevýhodnený oproti iným. Ustanovenie § 127 Občianskeho zákonníka vyslovene uvádza, že vlastník veci je povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo by vážne ohrozoval iného práva – napr. obťažoval susedov hlukom, prachom, dymom, pachmi, popolčekom, tekutými odpadmi a ďalšími konaniami, ktorých výsledkom je obťažovanie a zásah do práv iných vlastníkov.
Aj § 11 ods. 1 Bytového zákona ako lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uvádza o vlastníkovi nasledovné:
„Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.“
Z uvedených ustanovení možno vyvodiť jednoduchý záver, podľa ktorého každý vlastník musí pri výkone svojich práv súvisiacich s vlastníctvom bytu brať ohľad na ďalších vlastníkov a neohrozovať ich práva.
Problémový sused
Ak to možnosti a vlastník spôsobujúci problémy ostatným vlastníkom umožnia, ideálnym riešením je dohoda a upustenie od obťažujúceho konania zo strany „vinného“ suseda. Urovnanie sporu takýmto spôsobom je najjednoduchším a najrýchlejším spôsobom ako opäť zabezpečiť kvalitné a pokojné bývanie.
V prípade neúspešných dohovorov a dohôd s obťažujúcim susedom ostáva posledná možnosť a tým je riešenie právne, medzi ktoré patrí aj súdne nariadenie na predaj bytu, ktorému sa dnes budeme venovať bližšie. Ďalšie spôsoby, ktoré možno využiť, sú:
- pomoc obce – susedské spory je možné riešiť aj priamym zapojením obce v súlade s § 5 Občianskeho zákonníka:„Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde.“ Obec síce nemá kompetenciu rozhodovať právne spory, ale v súlade s ďalšími právnymi predpismi (ako napr. priestupkový zákon) môže nariadiť, aby konkrétna osoba upustila od svojho konania, príp. jej môže uložiť pokutu a zaviazať ju k náhrade škody, ak bola spôsobená. Obec v tomto prípade plní svoju povinnosť prostredníctvom obecnej polície a ak ju nemá zriadenú, tak koná priamo ako obecný úrad. Toto riešenie predstavuje relatívne rýchly spôsob, ako sa domôcť ochrany v prípade susedských sporov.
- žaloba – v prípade podania žaloby na súd sa možno domáhať nariadenia vlastníkovi, aby upustil od konania, ktorým ruší a ohrozuje iných vlastníkov. Súd však nemôže vlastníkovi nariadiť, aby niečo konkrétne konal. Zároveň pri všeobecnej znalosti zaťaženia súdov je možné predpokladať, že takéto konanie bude trvať dlhší čas. Nevýhodou tohto riešenia je nutnosť úhrady súdneho poplatku, pričom finančné náklady môžu narásť v prípade neúspešnosti žalobcu o ďalšie trovy.
Súdom nariadený predaj bytu
V § 11 ods. 5 Bytového zákona sa uvádza:
„Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.“
Zavedenie tohto ustanovenia do Bytového zákona sledovalo účel zabezpečenia dodržiavania práv a povinností vlastníkov, nakoľko strata vlastníckeho práva k bytu (resp. nebytovému priestoru) má predstavovať hrozbu pre tých, ktorí porušujú výkon vlastníckeho práva iných vlastníkov, a zároveň zabezpečiť prevenciu pred neprijateľným správaním vlastníka. Pre využitie tohto sankčného mechanizmu však musia byť kumulatívne splnené všetky podmienky vyplývajúce z § 11 ods. 5 Bytového zákona.
Aktívne legitimovaným na podanie takéhoto návrhu na súd je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo ktorýkoľvek vlastník, ktorého práva sú zasiahnuté. Bytový zákon nevyžaduje na podanie návrhu súhlas väčšiny vlastníkov, ako je to pri iných úkonoch (napr. podanie návrhu na exekučné konanie)
Ako sa však uplatňuje ustanovenie o nariadení predaja bytu, ak k zásahu do vlastníckeho práva dochádza nájomcom, ktorý byt užíva a nie je jeho vlastníkom? S touto otázkou sa vysporiadal Okresný súd Prievidza pod sp. zn. 7C 42/2005, ktorý poukázal na skutočnosť, že ustanovenia Bytového zákona je potrebné vykladať vo vzájomnej súvislosti a preto je možné dospieť k záveru, že konanie vlastníka podľa § 11 ods. 5 je zároveň konaním podľa ods. 1, ktoré okrem iného hovorí aj o prenajatí bytu. V tomto konkrétnom prípade dochádzalo zo strany nájomníčky k správaniu, ktoré hrubo porušovalo dobré mravy v dome, nakoľko ostatní vlastníci boli vystavovaní vulgarizmom, ktoré cez steny prenikali z bytu žalovaného vlastníka. Záver súdu bol, že vlastník konaním pri prenajatí bytu vytvoril stav pretrvávajúceho porušovania výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov a zároveň nariadil predaj bytu.
Po právoplatnom rozhodnutí súdu vlastník bytu s úmyslom vyhnúť sa exekučnému konaniu predal byt svojej matke, pričom problémová nájomníčka naďalej v byte bývala. Po zistení tejto skutočnosti sa spoločenstvo vlastníkov opätovne obrátilo na súd, tentokrát s návrhom na určenie neplatnosti kúpnej zmluvy. Súd rozhodol o neplatnosti tejto zmluvy, ktorá bola uzavretá za účelom vyhnúť sa predaju bytu v exekučnom konaní a jej uzavretím zároveň došlo k nenaplneniu výroku rozhodnutia o nariadení predaja bytu, pričom upozornil aj na skutočnosť, že stav v predmetnom byte sa nezmenil, nakoľko v ňom nájomníčka aj naďalej býva a pokračuje v narúšaní pokojného bývania ostatných vlastníkov. Toto rozhodnutie následne potvrdil aj odvolací súd.
