Nájom poľnohospodárskej pôdy sa od 1. januára 2026 riadi prísnejšími pravidlami v prospech vlastníkov. Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (zákon č. 504/2003 Z. z.) zvýšila minimálne nájomné a skrátila výpovednú lehotu pri zmluvách na neurčitý čas.
Zmena sa dotýka státisícov ľudí, ktorí zdedili alebo vlastnia menšie diely pôdy a prenajímajú ich poľnohospodárskym podnikom, často za symbolické sumy.
Minimálne nájomné stúplo na 3 percentá
Ak sa v zmluve nedohodne inak, nájomné za prenájom pôdy na poľnohospodárske účely nesmie byť nižšie ako 3 % z hodnoty pozemku (§ 10 ods. 1). Hodnota sa určuje podľa bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ) – teda podľa kvality pôdy.
Doteraz bola dolná hranica 1 %. Pre vlastníka to v praxi znamená, že za rovnaký pozemok mu spravidla prináleží približne trojnásobok toho, čo dostával.
Nájom poľnohospodárskej pôdy: ako sa počíta hodnota
Minimálne nájomné sa neodvíja od trhovej ceny, ale od úradnej hodnoty pôdy podľa bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ). Každý pozemok má priradený kód BPEJ, ktorému zodpovedá hodnota v eurách za hektár. Tri percentá z tejto hodnoty tvoria ročné minimum, pod ktoré nájomné klesnúť nesmie.
Príklad: pri pôde v hodnote 1,20 eura za m², teda 12 000 eur za hektár, je nové minimálne ročné nájomné 3 %, teda 360 eur za hektár – namiesto doterajších 120 eur. Kvalitná nížinná pôda má vyššiu hodnotu než svahovitý či kamenistý pozemok, preto sa minimum líši pozemok od pozemku.
Zmluvu na neurčito ukončíte za rok
Zmluvy o nájme pozemku uzavreté na neurčitý čas bolo doteraz ťažké vypovedať – platila dlhá, až päťročná výpovedná lehota. Po novom platí, že takúto zmluvu možno vypovedať k 1. novembru a výpovedná lehota je jeden rok (§ 6).
Vlastník sa tak k svojej pôde dostane výrazne skôr, napríklad ak ju chce prenajať inému hospodárovi alebo na nej sám hospodáriť. Výpoveď treba dať písomne a doručiť druhej strane, inak lehota nezačne plynúť.
- Minimálne nájomné: najmenej 3 % z hodnoty pôdy (§ 10).
- Výpovedná lehota pri nájme na neurčito: 1 rok (§ 6).
- Vypovedať možno k 1. novembru.
- Účinnosť: od 1. januára 2026.
Pozor na Slovenský pozemkový fond
Zmena sa týka aj pôdy, ktorú spravuje Slovenský pozemkový fond. Ak fond na návrh nájomnej zmluvy nereaguje, po novom to už neznamená automatický súhlas – bez jeho výslovnej odpovede nájomný vzťah nevznikne (§ 13). Predtým platila tzv. fikcia súhlasu.
Kto rieši nájom cez fond, mal by preto počítať s tým, že bez potvrdenej zmluvy pôdu užívať nemôže. Fond spravuje aj pôdu neznámych vlastníkov a štátu, takže sa to týka veľkej časti prenajímaných pozemkov na Slovensku.
Čo by mal vlastník urobiť
Ak prenajímate zdedený diel pôdy, oplatí sa pozrieť do zmluvy: dokedy je uzavretá, aké je nájomné a či zodpovedá novej minimálnej hranici. Pomôže aj list vlastníctva a katastrálna mapa, z ktorých zistíte výmeru a kód pôdy svojich dielov. Pri starých zmluvách za symbolické sumy má vlastník po novele silnejšiu pozíciu pri rokovaní.
Novela zároveň nemení predkupné právo ani pravidlá podnájmu – tie ostávajú. Ako sa nové minimum prejaví na už bežiacich zmluvách, závisí od prechodných ustanovení; pri predlžovaní a nových zmluvách sa však hranica 3 % uplatní. Ak vám doručia návrh na predĺženie za staré, symbolické nájomné, nemusíte ho prijať.
Skúsenosti s uplatňovaním tohto zákona v praxi sme rozoberali už pri jeho skoršej novele; nové pravidlá na ne nadväzujú a idú ešte ďalej v prospech vlastníka.
