Rezervácia, predzmluva, závdavok: kto prichádza o peniaze
Skôr než sa podpíše kúpna zmluva, strany si spravidla chcú obchod „zamknúť”. Práve tu sa skrýva jeden z najzaujímavejších systémových rozdielov.
Slovenský Občiansky zákonník inštitút závdavku nepozná. V praxi ho nahrádza rezervačná zmluva, záloha na kúpnu cenu, zmluvná pokuta alebo zmluva o budúcej zmluve. Zákon za strany nič nedopĺňa: čo sa stane s peniazmi, ak kupujúci nezaplatí alebo od obchodu odstúpi, si musia výslovne dohodnúť. Ak to neurobia, z „rezervačného poplatku” sa ľahko stane obyčajná záloha, ktorú treba vrátiť.
Maďarský Ptk. naopak upravuje závdavok (foglaló) priamo v zákone. Peniaze zaplatené druhej strane sú závdavkom vtedy, ak zo zmluvy jednoznačne vyplýva, že zabezpečujú záväzok. Ak sa zmluva splní, závdavok sa započíta do ceny. Ak sa nesplní pre okolnosť, za ktorú nezodpovedá nikto alebo zodpovedajú obe strany, závdavok sa vracia. Strana zodpovedná za zmarenie obchodu však platí: kupujúci závdavok stráca, predávajúci ho vracia v dvojnásobnej výške. Neprimerane vysoký závdavok môže súd na návrh znížiť. Samostatne upravuje Ptk. aj predzmluvu (előszerződés), ktorou sa strany zaväzujú uzavrieť neskôr kúpnu zmluvu.
| Dôvod zmarenia obchodu | Slovensko (režim preddavku / zmluvnej pokuty) | Maďarsko (zákonný inštitút závdavku – foglaló) |
|---|---|---|
| Zodpovedá kupujúci (napr. bezdôvodne ustúpi, nezaplatí kúpnu cenu) | Preddavok sa vracia ako bezdôvodné obohatenie (§ 451 OZ), ibaže bola platne a písomne dohodnutá zmluvná pokuta (§ 544 OZ), ktorú si predávajúci započíta voči vráteniu zálohy. | Kupujúci zložený závdavok stráca priamo zo zákona (§ 6:185 ods. 3 Ptk.). |
| Zodpovedá predávajúci (napr. odmietne nehnuteľnosť previesť, zatají vady) | Predávajúci je povinný vrátiť prijatý preddavok (§ 457 OZ). Zodpovednosť navyše (sankciu) má len vtedy, ak bola písomne dohodnutá zmluvná pokuta v prospech kupujúceho (§ 544 OZ). | Predávajúci je povinný vrátiť prijatý závdavok v dvojnásobnej výške priamo zo zákona (§ 6:185 ods. 3 Ptk.). |
| Okolnosť, za ktorú nezodpovedá nikto (alebo zodpovedajú obe strany) | Preddavok sa vracia zo zákona ako bezdôvodné obohatenie z dôvodu, ktorý odpadol (§ 451 ods. 2 a § 457 OZ). | Závdavok sa vracia priamo zo zákona (§ 6:185 ods. 2 Ptk.). |
Kto v Maďarsku podpíše „rezerváciu” podľa slovenských zvyklostí, mal by si overiť, či z textu nevyplýva, že ide o závdavok. Ak áno, nastupujú zákonné následky vrátane dvojnásobného vrátenia – aj keď s tým strany nepočítali.
Kde je kúpna cena, kým sa čaká na zápis
Medzi podpisom zmluvy a zápisom do katastra prejde niekoľko týždňov. Predávajúci nechce prísť o pozemok bez peňazí, kupujúci nechce zaplatiť za pozemok, ktorý ešte nie je jeho. Obe krajiny riešia túto dilemu úschovou, ale každá iným spôsobom.
Na Slovensku si strany vyberajú z viacerých možností: notárska úschova, advokátska úschova alebo viazaný bankový účet. Ktorú zvolia, je vecou dohody a často aj zvyklostí banky, ktorá kúpu financuje.
V Maďarsku je štandardom advokátska úschova (ügyvédi letét). Vedie ju spravidla ten istý advokát, ktorý zmluvu kontrasignuje a podáva návrh do katastra. Celý obchod sa tak sústreďuje v jedných rukách. Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, advokát zabezpečí aj súhlas banky predávajúceho s jej výmazom (törlési engedély). Kupujúci tak dostane pozemok bez ťarchy a banka predávajúceho dostane zostatok úveru spravidla priamo z úschovy.
Namiesto záveru
Slovenská úprava necháva prípravu zmluvy v rukách strán a od zákona žiada len minimum: písomnú formu, osvedčený podpis a návrh na vklad. Maďarská úprava stavia do stredu advokáta, ktorý zmluvu kontrasignuje, podáva ju do katastra a drží kúpnu cenu. A zatiaľ čo slovenské strany si musia následky odstúpenia dohodnúť samy, maďarský zákonník ich pri závdavku určuje za ne.
Pre slovenského kupujúceho z toho vyplýva jednoduchá rada: v Maďarsku treba mať advokáta pri stole od prvej rezervácie, nie až pri podpise kúpnej zmluvy.
Najčastejšie otázky
- Môžem si v Maďarsku napísať kúpnu zmluvu sám?
Nie. Zmluva musí byť verejnou listinou alebo ju musí kontrasignovať advokát a návrh do katastra podáva právny zástupca.
- Potrebujem v Maďarsku notára?
Pri bežnej kúpe spravidla nie. Celú transakciu vrátane úschovy obvykle zabezpečuje advokát.
- Čo sa stane so závdavkom, ak kupujúci v Maďarsku od kúpy odstúpi?
Ak za zmarenie obchodu zodpovedá kupujúci, závdavok stráca. Ak zodpovedá predávajúci, vracia ho v dvojnásobnej výške.
- Funguje závdavok aj na Slovensku?
Občiansky zákonník inštitút závdavku neupravuje a platba vopred sa považuje za bežný preddavok (§ 498 OZ), ktorý sa pri zrušení zmluvy musí vrátiť. Ak chcú strany dosiahnuť podobný sankčný efekt, musia si v zmluve písomne dohodnúť zmluvnú pokutu pre prípad porušenia povinností (§ 544 OZ), prípadne odstupné za možnosť od zmluvy odstúpiť (§ 497 OZ).
autor článku: JUDr. Viktória Kertészová, LL.M., STEINIGER law firm
