Slováci patria medzi národy, ktoré si spájajú finančnú istotu s vlastným bývaním. Viac ako 93 percent populácie býva vo vlastnom byte či dome, a práve preto sú investičné nehnuteľnosti pre mnohých prirodzenou voľbou. Realitný trh však v posledných rokoch prešiel zásadnou zmenou. Vysoké úrokové sadzby, rekordné ceny bytov a stagnujúce nájomné výrazne znižujú výnosnosť prenájmov, čím sa investičné byty dostávajú na úroveň pasívnych finančných produktov, ako sú ETF fondy.
Podľa Jána Tonku z Finaxu sa dnes výnosnosť investičného bytu financovaného hypotékou približuje k výnosom na akciových trhoch. „V aktuálnych časoch vysokých úrokových sadzieb a cien nehnuteľností už nepokryje výnos z nájmu splátku hypotéky. Majitelia tak musia doplácať z vlastného vrecka, pričom berúc do úvahy dodatočné investície do opráv či renovácie bytu, je zhodnotenie takejto investície porovnateľné s pasívnymi ETF fondami, a to približne na úrovni 9 % p. a.,” uvádza Tonka.
Modelový príklad ukazuje realitu. Pri novšom jednoizbovom byte v Bratislave s úrokom 3,59 % p. a. dosahuje mesačná splátka hypotéky približne 621 eur, zatiaľ čo čistý príjem z prenájmu po odpočítaní všetkých nákladov predstavuje asi 400 eur. Majiteľ tak každý mesiac dopláca vyše 200 eur, pričom ešte musí počítať s opravami, údržbou či daňovým priznaním.
Podľa odborníka sa zároveň očakáva spomalenie rastu cien nehnuteľností v nasledujúcej dekáde. Slovensko už prešlo svojím najrýchlejším obdobím ekonomického rastu a realitný trh sa bude vyvíjať miernejším tempom. To znižuje atraktivitu investičných bytov ako zaručeného spôsobu zhodnocovania majetku.
Tonka upozorňuje, že investícia do bytu si vyžaduje čas a energiu. Od hľadania nájomníkov po riešenie opráv či administratívy. „Investičný byt je príkladom aktívneho, nie pasívneho príjmu. Preto vyžaduje podstatne viac našej energie, ako by sme si mohli na prvý pohľad myslieť. Ak nemáme priestor venovať sa mu pravidelne, je lepším riešením pasívne investovanie do ETF,” uvádza Tonka.
Aké sú ďalšie problémy?
Ďalším problémom nehnuteľností je koncentrácia rizika. Investor vkladá veľkú časť majetku do jedného aktíva, ktorého hodnota môže klesnúť vplyvom lokálnych faktorov, a to výstavby rušnej cesty, zmeny atraktivity štvrte či legislatívnych zásahov. ETF fondy naopak rozkladajú riziko globálne. Prostredníctvom jedného fondu môže investor vlastniť podiely v stovkách až tisíckach spoločností naprieč odvetviami a regiónmi.
Dôležitým argumentom v prospech ETF fondov je podľa odborníka aj likvidita. Zatiaľ čo predaj bytu môže trvať mesiace, pri ETF môže investor premeniť svoje podiely na hotovosť v priebehu niekoľkých dní. Navyše, ak potrebuje len menšiu sumu, môže predať iba časť investície. Čo pri nehnuteľnosti nie je možné. Výhodou ETF sú podľa Tonku aj dane. Po uplynutí jedného roka sú výnosy pre slovenských daňových rezidentov oslobodené od daní aj odvodov. Pri predaji bytu sa daňová povinnosť zachováva až do piatich rokov od nadobudnutia, a to vo výške 19 až 25 percent plus zdravotné odvody.
Nehnuteľnosti však majú aj svoje výhody. Najväčšou je možnosť financovania hypotékou, vďaka ktorej sa dá získať veľká investícia aj v mladšom veku. Nevýhodou je však nutnosť vysokého vstupného kapitálu, minimálne 20 percent z hodnoty nehnuteľnosti. ETF fondy sú v tomto smere dostupnejšie. „Výhodou ETF je možnosť investovať už od 10 eur mesačne, čo robí túto formu investovania prijateľnejšou pre širokú populáciu,” uzatvára Ján Tonka.
