Prenajímam – podnikám?
Prostredníctvom online platformy Airbnb alebo aj ďalších obdobných je možné ponúknuť svoju nehnuteľnosť na krátkodobé bývanie. Okrem toho však osoba – prenajímateľ / hostiteľ, ponúka aj ďalšie služby, ktoré sú buď zahrnuté v cene za prenájom, alebo sa platia dodatočne. Najčastejšie je takouto službou upratovanie, príp. poskytovanie stravovania.
A práve pri snahe „napasovať“ krátkodobé bývanie cez Airbnb na štandardný prenájom sa rozchádzame pri doplnkových službách – pri dlhodobom prenájme si upratovanie a zabezpečenie bežných potrieb na život zabezpečujú samotní nájomcovia. Tí samozrejme (spravidla) neočakávajú, že im prenajímateľ príde vymeniť posteľnú bielizeň a doplniť toaletné potreby. S ohľadom na tieto doplnkové služby by sme mohli zaradiť krátkodobý prenájom bytu cez Airbnb k ubytovacím službám. Airbnb ako forma ubytovania je využívaná ako alternatíva práve k ubytovacím službám, ako sú hotely, apartmány a pod., a preto by mohlo byť zaradené do rovnakej kategórie. Uvedené potvrdil aj Mestský súd v Prahe v rozhodnutí 6 Af 20/2020 zo dňa 19. 8. 2021. Ten rozhodol, že krátkodobý prenájom prostredníctvom online platforiem nie je vzťahom medzi poskytovateľom a záujemcom, ktorého účelom je zabezpečenie bytových potrieb. Právne naopak, ide o uspokojenie krátkodobej potreby ubytovania a preto tento vzťah nezodpovedá štandardnému nájmu, ale blíži sa k ubytovacím službám.
Kedy teda ide o podnikanie? Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov (živnostenský zákon) hneď v úvode v § 2 uvádza, že živnosťou je sústavná činnosť prevádzkovaná samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť, za účelom dosiahnutia zisku alebo za účelom dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu. Pod sústavnosťou si predstavme pravidelnosť, pod ktorú ale nespadá jednorazové sprostredkovanie krátkodobého prenájmu.
Ak je však nehnuteľnosť takýmto spôsobom prenajímaná pravidelne, vyžaduje sa na ňu živnostenské oprávnenie a samozrejme aj registrácia na daňovom úrade.
Na praktické otázky sme sa opýtali Ministerstva vnútra SR ako gestora živnostenského podnikania.
Ako fyzická osoba som vlastníkom bytu, v ktorom krátkodobo ubytovávam turistov. Byt nevyužívam, je buď obsadený turistami alebo prázdny. V akom momente dochádza k tomu, že podnikám?
„Prenájom ako sústavná (trvalá alebo opakujúca sa) činnosť podľa živnostenského zákona sa stáva živnosťou, ak sa s prenájmom nehnuteľnosti bytových a nebytových priestorov poskytujú iné než základné služby (§ 4 ods. 1 živnostenského zákona). Základnými službami spojenými s prenájmom treba rozumieť služby zabezpečujúce, resp. podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, bytových i nebytových priestorov. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla, vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, splaškov, kanalizačný odvod.
Z uvedeného vyplýva, že pri súčasnom poskytovaní ďalších služieb (napr. upratovanie priestorov pod uzamknutím, výmena posteľnej bielizne, pranie bielizne, žehlenie ...) sa samotný prenájom bytových i nebytových priestorov stáva živnosťou. Podľa rozsahu poskytovaných služieb prevažne ide o voľnú živnosť.
V prípade, že s prenájmom bytových priestorov budú poskytované iba základné služby, ako je tomu v drvivej väčšine prípadov, pôjde o súkromno-právny vzťah, medzi vlastníkom (prenajímateľom) a nájomcom na základe nájomnej zmluvy. Príjem dosiahnutý z takéhoto prenájmu je považovaný za príjem podliehajúci dani, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov FO.“
Musí byť byt prenajímaný neustále, aby išlo o podnikanie?
„Tu je dôležité upozorniť, že aj opakujúca sa činnosť je považovaná za sústavnosť."
Aké hrozia sankcie, ak takúto činnosť vykonávam ako fyzická osoba?
„Fyzická osoba, ktorá prevádzkuje bez živnostenského oprávnenia činnosť, ktorá je predmetom voľnej, remeselnej, viazanej živnosti, sa dopúšťa porušenia § 63, alebo § 64 živnostenského zákona t. j. vykonáva nedovolené podnikanie."
Tomu, kto prevádzkuje bez živnostenského oprávnenia činnosť, ktorá je predmetom voľnej živnosti, hrozí od živnostenského úradu pokuta až do 1659 eur.
Ak ide o prevádzkovania činnosti bez živnostenského oprávnenia, ktorá je predmetom remeselnej živnosti alebo viazanej živnosti, živnostenský úrad uloží pokutu až do 3319 eur.
Preto je dôležité ešte pred samotným začatím poskytovania ubytovania a služieb s tým spojených požiadať o pridelenie IČO na príslušnom živnostenskom úrade.
Čo mám spraviť, ak krátkodobo prenajímam byt a uvedomím si, že ide o podnikanie? Ako napraviť takúto situáciu?
„Ak sa jedná o živnosť, je potrebné to ohlásiť na miestne príslušnom okresnom úrade, odbore živnostenského podnikania. Miestna príslušnosť je viazaná na bydlisko ohlasovateľa.“
Prenájom AIRBNB a dane
Ak by sme hovorili o štandardnom prenájme bez služieb navyše, ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZoDP). Pri tejto alternatíve ste rovnako povinní prihlásiť sa na daňový úrad. Odpadá však starosť s riešením živnostenského oprávnenia, pretože štandardný prenájom sa nepovažuje za podnikanie.
Vyššie sme sa zhodli, že k prenájmu formou Airbnb patria aj dodatkové služby a preto sa príjem z tejto činnosti považuje za príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZoDP.
Kedy sa prihlásiť na daňový úrad? Čas máte vždy do konca nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom ste ako prenajímateľ začali prenajímať nehnuteľnosť.
Príklad: Byt bol prenajatý so začiatkom od 15. februára 2024. Povinnosť registrovať sa na daňovom úrade je preto potrebné splniť najneskôr do 31. marca 2024.
Finančná správa vám dane môže vyrubiť aj spätne a za každé porušenie povinnosti vám ešte k tomu hrozí pokuta.
Užívanie bytu v rozpore s jeho účelom
Zaujímavé konanie vo veci prenájmu Airbnb prebiehalo na českých úradoch. Magistrát hlavného mesta Prahy ako odvolací orgán potvrdil prvostupňové rozhodnutie o udelení pokuty za prevádzkovanie Airbnb v bytovej jednotke.
Stavebný úrad uložil vlastníkovi bytu pokutu za to, že v byte poskytoval ubytovacie služby prostredníctvom Airbnb. Podľa úradov došlo touto činnosťou k rozporu s vymedzeným účelom daného bytu v kolaudačnom rozhodnutí. Vlastník uvedené rozporoval s argumentom, že byt slúži na bývanie a nie je podstatné, či krátkodobé alebo dlhodobé.
Podľa magistrátu však išlo o zmenu účelu využívania, ktorá podlieha súhlasu stavebného úradu. Odvolával sa na účel bytu, ktorý ma zabezpečovať a spĺňať požiadavky na trvalé bývanie. A práve v trvalom bývaní a ubytovaní vidí magistrát rozdiel.
Takéto rozhodnutie môže značne skomplikovať prenajímania bytov prostredníctvom Airbnb, otázne je, ako aktívne budú v tejto oblasti príslušné úrady.
Nemíňajte na pokuty
Aj s ohľadom na finančné sankcie, ktoré za porušenie vyššie spomínaných povinností hrozia, je ekonomickejšie mať oficiálne priznané príjmy a disponovať príslušným živnostenským oprávnením. Zbytočne sa nevystavujte riziku sankcie a pamätajte, že dane môžu byť vyrubené aj spätne.
Ak by ste mali konkrétnejšie otázky, na ktoré nepoznáte odpoveď, obráťte sa na našu redakciu a pomôžeme vám na ne nájsť odpovede.
