Prevod vlastníctva nehnuteľností možno rozdeliť do dvoch krokov, prvým je uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva, či už kúpnej zmluvy alebo darovacej zmluvy. Druhým krokom je povolenie vkladu vlastníckeho práva nadobúdateľa do katastra nehnuteľností.
Prvým krokom, uzatvorením zmluvy, vzniká medzi zmluvnými stranami záväzkovoprávny vzťah, zmluva sa stáva pre nich záväzná, sú viazaní prejavmi vôle v nej obsiahnutými a vyplývajú im z nej práva a povinnosti. Vecnoprávne účinky zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti, teda vlastný prevod vlastníctva, nastáva až povolením vkladu vlastníckeho práva nadobúdateľa do katastra nehnuteľností. Katastrálne konanie o povolení vkladu začína na návrh účastníka konania. Účastníkom konania o povolení vkladu je podľa § 30 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Keďže medzi uzatvorením zmluvy a rozhodnutím katastra o povolení vkladu uplynie istý čas, môžu počas tohto obdobia nastať neočakávané udalosti, napr. smrť niektorého z účastníkov zmluvy.
Smrťou človeka niektoré jeho práva a povinnosti zanikajú a iné existujú aj po smrti. Zanikajú osobnostné práva a práva späté s osobou zomrelého. K právam a povinnostiam, ktoré smrťou nezanikajú, patria aj práva a povinnosti vyplývajúce zo záväzkového vzťahu založeného zmluvou o prevode vlastníctva nehnuteľností.
Keďže vlastníctvo k nehnuteľnosti prechádza na nadobúdateľa až povolením vkladu, do tohto momentu je vlastníkom nehnuteľnosti prevádzajúci (predávajúci, darca). Ak k smrti prevádzajúceho dôjde pred povolením vkladu vlastníckeho práva nadobúdateľa, je teda prevodca ku dňu svojej smrti stále vlastníkom nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom prevodu, sa tak stane súčasťou aktív dedičstva po zomrelom prevodcovi a záväzok previesť vlastnícke právo na nadobúdateľa vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy patrí k pasívam dedičstva.
Podľa rozsudku NS SR č. 2Cdo 184/2005 rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím, s ktorým by zákon spájal vznik účinnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (§ 47 Občianskeho zákonníka). Účinky vkladu podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka spočívajú v nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, t. j. vo vecnoprávnych následkoch, a nie v obligačnoprávnych následkoch (v účinnosti) zmluvy, ktoré nastali platným prijatím návrhu na uzavretie zmluvy (§ 44 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Viazanosť účastníkov ich prejavmi vôle, smerujúcimi k prevodu vlastníckeho práva, sa vzťahuje aj na dedičov zomrelého účastníka.
Dedičia ako univerzálni právni nástupcovia vstupujú do všetkých práv a povinností poručiteľa (tých, ktoré nezanikajú smrťou poručiteľa) a teda aj do práv a povinností prevodcu z uzatvorenej zmluvy, a sú viazaní prejavom vôle poručiteľa obsiahnutom v zmluve. K prechodu práv a povinností z uzatvorenej zmluvy na dedičov dochádza automaticky zo zákona, ku dňu smrti poručiteľa a nie je potrebný žiadny úkon dedičov napr. uzatvorenie dodatku k zmluve a naopak, ak by dedičia odmietli vstúpiť do práv a povinností prevodcu z uzatvorenej zmluvy nemá, takýto úkon dedičov na prevod vlastníctva žiadny vplyv.
Smrť prevodcu pred podaním návrhu na vklad
V prípade, ak dôjde k smrti prevodcu po podpise zmluvy, ale pred podaním návrhu na vklad, je návrh na vklad oprávnený podať nadobúdateľ. Podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Zákon neurčuje, ktorý účastník má podať návrh na vklad ani podmienku, že návrh musia podať všetci účastníci.
„To znamená, že návrh na vklad môže podať ktorýkoľvek z účastníkov dotknutého právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Aj napriek úmrtiu prevodcu (predávajúceho), bol nadobúdateľ (kupujúci) oprávnený podať návrh na vklad do katastra nehnuteľnosť.” (Katastrálny bulletin 1/2020)
Smrť prevodcu po podaní návrhu na vklad a pred rozhodnutím o povolení vkladu
Samotná smrť účastníka zmluvy nemá na povolenie vkladu vlastníctva vplyv. Ak sa aj kataster o smrti nedozvedel a povolil vklad vlastníctva po smrti prevodcu,
„dodatočné zistenie, že prevodca v čase vkladu už nežil, nemá žiadne právne účinky, t.j. nie je dôvodom na zrušenie alebo zmenu vkladu žiadnymi procesnými opravnými prostriedkami.“ (Katastrálny bulletin 1/2000)
V prípade, ak sa kataster dozvie o úmrtí účastníka zmluvy pred povolením vkladu, konanie preruší podľa §31a písm. a) katastrálneho zákona do právoplatného rozhodnutia o dedičstve, Následne, keď sú dedičia známi, pokračuje s nimi ako účastníkmi v konaní.
Smrť nadobúdateľa pred rozhodnutím o povolení vkladu
Ako vyplýva z uvedeného súdneho rozhodnutia (rozsudok NS SR č. 2Cdo 184/2005), viazanosť účastníkov ich prejavmi vôle, smerujúcimi k prevodu vlastníckeho práva, sa vzťahuje aj na dedičov zomrelého účastníka a to platí aj pre prípad smrti nadobúdateľa. Smrťou nadobúdateľa jeho dedičia vstupujú do jeho práv a povinností z uzatvorenej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti a kataster v konaní pokračuje s tým dedičom, ktorý podľa uznesenia o dedičstve nadobudol práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti.
LEXANTE s.r.o.
Mgr. Mariola Bončova
