Súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobca od žalovaného domáhal určenia svojho vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Z vykonaného dokazovania síce vyplynulo uzavretie nájomnej zmluvy, ktorou žalobca žalovanému prenechal do nájmu nebytové priestory v budove bližšie identifikované v zmluve, v rámci ktorej si strany okrem iného dohodli rekonštrukciu prenajatých priestorov nájomcom a tiež, že žalovaný sa v rozsahu ním vynaložených nákladov nestane spoluvlastníkom nehnuteľnosti.
Dodatkom k nájomnej zmluve ale došlo k zmene tejto zmluvy v tom, že žalovaný získal v objekte, ktorého súčasťou boli prenajaté priestory, oprávnenie na výstavbu prístrešku pre výstavy a priestory rýchleho občerstvenia, následne získal aj stavebné povolenie na prestavbu časti stavby a dostavbu dvornej časti objektu a pokiaľ na základe takéhoto stavebného povolenia zhotovil stavbu totožnú so spornou nehnuteľnosťou, u tejto sa podľa súdu prvej inštancie nešlo stotožniť s argumentáciou žalobcu, že ide o prírastok veci a jej súčasť vo vlastníctve vlastníka pôvodnej nehnuteľnosti. Naopak z výsledkov dokazovania najmä rozhodnutiami zo stavebného a kolaudačného konania, znaleckými posudkami, odborným vyjadrením a ohliadkou bolo treba mať za to, že v prípade spornej nehnuteľnosti ide o novostavbu spôsobilú vystupovať ako samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov, reálne oddeliteľnú od hlavnej veci bez jej znehodnotenia.
Odvolací súd na odvolanie žalobcu napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil, proti čomu podal žalobca dovolanie. Podľa názoru dovolacieho súdu sa nižšie súdy nevyjadrili (odvolací súd vôbec a súd prvej inštancie nie uspokojivo) k tomu, ako konkrétne a prečo mal byť v posudzovanej veci právny podklad pre nadobudnutie vlastníckeho práva k spornej nehnuteľnosti žalovaným. Ak by sa nižšie súdy dostatočne podrobne venovali práve otázke právneho základu pre nadobudnutie vlastníckeho práva k spornej nehnuteľnosti jednou alebo druhou stranou sporu, zjavne by ich pozornosti nemohol uniknúť nielen dovolaním akcentovaný rozpor výkladu prejavu vôle strán sporu s jazykovým vyjadrením dojednaní v nájomnej zmluve a v dodatku k nej, ale museli by si vyriešiť (prejudiciálne) aj otázku platnosti zmluvy (keďže je všeobecne známou skutočnosťou bez potreby dokazovania, teda tzv. notorietou, že zmluvne preberané práva a povinnosti zakladajú len platné zmluvy, pričom celkom inou otázkou tu je potom otázka práv a povinností účastníkov zmluvy, u ktorej na platnosť usúdiť nejde).
Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme; podľa odseku 3 vety prvej, rovnakého ustanovenia, zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera a podľa odseku 4 pokiaľ sa zmluva uzavrie bez súhlasu národného výboru podľa odseku 2 alebo neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.
Podľa § 7 ods. 1 vety prvej OZ spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením; podľa § 18 ods. 1 OZ spôsobilosť mať práva a povinnosti majú aj právnické osoby, ktorými sú podľa odseku 2 druhého z tu citovaných ustanovení a/ združenia fyzických alebo právnických osôb, b/ účelové združenia majetku, c/ jednotky územnej samosprávy a d/ iné subjekty, o ktorých to ustanovuje zákon; podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom a napokon podľa § 8 a § 9 ods. 1 Obchodného zákonníka obchodným menom sa rozumie názov, pod ktorým podnikateľ vykonáva právne úkony pri svojej podnikateľskej činnosti; obchodným menom fyzickej osoby je jej meno a priezvisko a obchodné meno fyzickej osoby môže obsahovať dodatok odlišujúci osobu podnikateľa alebo druh podnikania.
Z obsahu spisu v prejednávanej veci potom nemôže byť žiadnej pochybnosti o tom, že v nájomnej zmluve, ako aj v dodatku k nej je za prenajímateľa označený žalobca, ako nájomca však v oboch takýchto listinách bola označená „Firma AGROCHOV - BANBY obchodno-technický servis drobnochovateľov“.
Dovolací súd uviedol, že presné a zákonu zodpovedajúce označenie zmluvných strán zmluvy o nájme nebytových priestorov, uzatváranej v režime zákona č. 116/1990 Zb., ako zmluvy s obligatórnou (povinnou, teda zákonom predpísanou) písomnou formou, je jednou zo zákonných náležitostí nevyhnutných pre posudzovanie takejto zmluvy za platný právny úkon. Uvedené platí bez ohľadu na to, že zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v rozhodnom znení výslovne sankcionoval neplatnosťou zmluvy len absenciu a/ súhlasu obce s uzavretím zmluvy a/alebo b/ náležitostí zmluvy podľa § 3 ods. 3, pretože prípadný rozpor iných častí zmluvy so zákonom zakladá (a aj v čase uzavierania nájomnej zmluvy i dodatku k nej, o ktoré ide v prejednávanej veci zakladal) neplatnosť pre rozpor so zákonom (§ 39 alinea prvá O. z.).
Ak je jednou zo zmluvných strán fyzická osoba - podnikateľ, je možné učiniť spomínanej povinnosti zadosť uvedením do zmluvy jej obchodného mena, to však má tiež zákonom predpísanú podobu, ktorej súčasťou je meno a priezvisko (obligatórne) a prípadný dodatok odlišujúci osobu podnikateľa alebo druh podnikania (fakultatívne). Len v prípade takéhoto označenia, rovnako ako u označenia právnickej osoby jej obchodným menom (názvom) a sídlom v súlade s príslušným zápisom v obchodnom alebo inom zákonom určenom registri či obdobnej evidencii, možno usudzovať na naplnenie úmyslu zmluvných strán založiť zmluvou predpokladané práva a povinnosti osobám so spôsobilosťou mať práva a povinnosti (buď osobám fyzickým, právnickým alebo aj prípadnej kombinácii oboch takýchto typov osôb, o ktorú by v prípade dostatočnej obozretnosti v procese uzatvárania zmluvy išlo aj v tejto veci). Ak táto podmienka nie je splnená (nerozhodno z akého dôvodu a bez ohľadu na osobu pôvodcu jej nesplnenia), nejde ju zhojiť inak, než uzavretím novej platnej zmluvy.
Ak teda v prejednávanej veci bol za nájomcu označený púhy nepovinný dodatok obchodného mena fyzickej osoby - podnikateľa, spôsobilo to označenie za jednu zo zmluvných strán zmluvy (subjekt) v rozpore so zákonom niekoho (pri záujme na čo najväčšej presnosti v skutočnosti „niečoho“), k(č)omu platné právo (na rozdiel od fyzickej osoby používajúcej pri podnikaní aj spomínaný dodatok) nepriznáva spôsobilosť mať práva a povinnosti a takto aj absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy i dodatku k nej pre rozpor so zákonom.
Neplatnosť nájomnej zmluvy a dodatku k nej so sebou musí niesť logický následok, ktorým je nenadobudnutie práv a povinností, ktoré by pri platnom právnom úkone nadobudnuté boli, z čoho výnimkou nie je ani vznik občianskoprávneho oprávnenia nájomcu na zriadenie prístavby. Nižším súdom síce možno prisvedčiť v tom, že treba rozlišovať medzi oprávnením na zriadenie stavby v režime občianskeho práva na jednej strane a podľa stavebných predpisov na strane druhej, v tomto prípade by však vyžadovalo vyššiu než tolerovateľnú dávku nepozornosti nevšimnúť si, že ani v žiadnom z rozhodnutí správnych orgánov, týkajúcich sa spornej nehnuteľnosti nie je osoba žiadateľa, stavebníka, resp. užívateľa označená inak než v nájomnej zmluve a dodatku k nej a namieste je taktiež otázka, na základe čoho bol v katastri nehnuteľností zapísaný dnešný stav (nasvedčujúci vlastníctvu žalovaného ako fyzickej osoby).
So zreteľom na už uvedené preto dovolací súd nemal inú možnosť, než konštatovať, že napadnutý rozsudok odvolacieho súdu aj ním potvrdený a jemu predchádzajúci rozsudok súdu prvej inštancie sú rozhodnutiami, v rámci ktorých dovolateľovi nebola poskytnutá špecifická, argumentačne podložená a objektívne uspokojivá odpoveď na otázku, ako konkrétne, kedy a na základe akej právnej úpravy mal žalovaný (a teda nie žalobca) nadobudnúť vlastnícke právo k spornej nehnuteľnosti, s čím súviselo aj nedostatočné zodpovedanie ďalšej otázky, prečo by mal dodatok k nájomnej zmluve zakladať (vo vzťahu k žalovaným zhotovenej prístavbe) pôvodnou nájomnou zmluvou nezamýšľané (a evidentne ani žalobcom nepredpokladané) práva a povinnosti.
Dovolací súd preto zrušil rozsudky oboch nižších súdov, majúc za to, že náprava zrušením len rozsudku odvolacieho súdu nie je za stavu nevysporiadania sa s otázkou platnosti nájomnej zmluvy a dodatku k nej a otázkou právneho dôvodu nadobudnutia vlastníckeho práva k spornej nehnuteľnosti žalovaným žiadnym z nižších súdov postačujúcou.
Zdroj: Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 25.02.2021, sp. zn. 3 Cdo 217/2018
