Zmluvné typy pri doopatrovaní v starobe a prípadnom prevode nehnuteľnosti

V dnešnej dobe je pomerne častým javom, že vlastníci nehnuteľností premýšľajú už počas svojho života komu odkázať nehnuteľnosť, ktorú vlastnia, ako sa zabezpečiť pre prípad staroby, kto sa bude o nich starať, voziť ich k lekárovi atď. A to predovšetkým so stúpajúcim vekom. Je možné uvedenú situáciu neriešiť a ponechať veci tak ako sú. Avšak je možné už počas svojho života zvoleným zmluvným typom a spôsobom zabezpečiť si starostlivosť o seba v starobe ako i rozhodnúť o tom, kto bude vlastníkom nehnuteľnosti do budúcna alebo i v súčasnosti. Cieľom tohto článku je priblížiť základné zmluvné typy a právne možnosti, ktoré má osoba vo vyššie popísanej situácii ako i poukázať na drobné právne rozdiely, ktoré medzi nimi sú.  

Závet

Napriek tomu, že závet nepredstavuje zmluvný typ, ale je jednostranným právnym úkonom, ktorým poručiteľ nakladá so svojim majetkom pre prípad smrti, je nutné poukázať i na túto možnosť. Závetom je možné rozhodnúť, kto bude vlastníkom majetku poručiteľa (v našom prípade nehnuteľnosti) po jeho smrti. Poručiteľ môže rozhodnúť o celom svojom majetku, alebo iba o jeho časti. Závet musí byť zriadený v zákonom ustanovenej forme (holografný, alografný, notárska zápisnica) a rešpektovať musí i právo neopomenuteľných dedičov. Striktne napísané, nevýhoda postupu odkázania nehnuteľnosti formou závetu a s tým súvisiacej starostlivosti o poručiteľa inou osobou spočíva v neistote danej osoby o obsahu závetu, prípadne jeho existencie. Osoba, ktorá opatruje poručiteľa nepozná obsah závetu, de facto ani to, či závet zriadený v jej prospech nebol poručiteľom medzičasom zničený alebo nahradený iným.

Zaopatrovacia zmluva

Zaopatrovacia zmluva je jednou z najčastejších používaných zmluvných typov, ktorí využívajú osoby pre zabezpečenie pomoci v starobe alebo chorobe. Je tzv. inominátnou zmluvou (contractus innominatus) uzatváranou v zmysle § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení („Občiansky zákonník“). Jej existencia a prípustnosť je prejavom občianskoprávnej zásady zmluvnej voľnosti. Podľa § 132 Občianskeho zákonníka, vlastníctvo (pozn. k nehnuteľnosti) možno nadobúdať aj inou zmluvou, ako kúpnou alebo darovacou, (kombináciou pomenovaných zmlúv, resp. pomenovanej a nepomenovanej), preto pokiaľ sa prevádzajú nehnuteľnosti na základe zmluvy označenej ako zmluva zaopatrovacia, ktorá nie je v rozpore so zákonom a účelom zákona, niet dôvodu, návrhu na vklad do katastra nevyhovieť.[1] .

Predmetom zaopatrovacej zmluvy môže byť okrem samotného prevodu nehnuteľnosti záväzok povinnej osoby zaopatriť druhú zmluvnú stranu, a to formou presne špecifikovanou. Obvykle ide (exemplifikatívne) o záväzok poskytnúť stravu, ošatenie, lieky, pranie, privolanie lekárskej pomoci, odvoz k lekárovi, prípadne iba poskytnúť potrebnú pomoc a opateru v starobe a chorobe. Súdna prax v prípade takýchto zmlúv vychádza z právneho názoru, že je potrebné, aby obsah zaopatrovacieho plnenia bol v zmluve vymedzený čo najpresnejšie, ale tiež aby si účastníci zmluvy boli vedomí, že v prípade neplnenia záväzku poskytovať zaopatrenie alebo v prípade neposkytovania riadneho zaopatrenia z tohto dôvodu, už nemožno žiadať o „zrušenie zmluvy“, ale možno sa len domáhať riadneho plnenia alebo jeho peňažného ekvivalentu.[2] [3]  

Darovacia zmluva (s právom doživotného užívania a bývania v nehnuteľnosti)

Ďalšou veľmi využívanou možnosťou je podpísanie darovacej zmluvy, ktorá súčasne obsahuje i zmluvu o zriadení vecného bremena, konkrétne právo darcu bývať v darovanej nehnuteľnosti až do svojej smrti. Nemusí ísť pritom o užívanie celej nehnuteľnosti, ale zmluvné strany môžu vyšpecifikovať ktoré konkrétne miestnosti môže oprávnený z vecného bremena užívať.[4] S poukazom na § 151n ods. 3 Občianskeho zákonníka je vhodné v zmluve taktiež vymedziť ako sa bude oprávnený z vecného bremena podieľať na úhrade nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti.

Podľa § 628 ods. l Občianskeho zákonníka, darovacou zmluvou darca prenecháva alebo sľubuje bezplatne prenechať obdarovanému určitý majetkový prospech bez toho, že by mal na to právnu povinnosť, a obdarovaný tento dar alebo sľub prijíma. Základnými znakmi darovacej zmluvy sú teda predmet daru, bezplatnosť a dobrovoľnosť. V prípade, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, musí mať darovacia zmluva písomnú formu.

V niektorých prípadoch môže dôjsť k situácii, že obdarovaný sa začne k darcovi správať nevhodne a darca sa rozhodne žiadať vrátenie daru. Predovšetkým, ak darovacou zmluvou previedol na obdarovaného vlastníctvo k nehnuteľnosti (tj. vyššia hodnota daru). V tomto prípade je však potrebné upozorniť, že podľa § 630 Občianskeho zákonníka, darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Nesmie pritom ísť iba o správanie porušujúce dobré mravy, ale musí ísť o hrubé porušenie dobrých mravov.

Darovacia a zaopatrovacia zmluva  - pozor na vzájomnú podmienenosť!

V súvislosti s uzatvorením darovacej a zaopatrovacej zmluvy je potrebné upozorniť na skutočnosť, že v prípade ak majú zmluvnú strany úmysel uzatvoriť obidve tieto zmluvy, je vhodné ich uzatvoriť osobitne.

Pojmovým znakom darovacej zmluvy sú  predmet darovania, bezodplatnosť a dobrovoľnosť. Podmienka bezodplatnosti znamená, že obdarovaný nemá právnu povinnosť poskytnúť darcovi protihodnotu  (za darovanú hodnotu nemá darca dostať protiplnenie, ktoré by malo majetkovú hodnotu); darovacia zmluva má preto povahu jednostranne zaväzujúcej zmluvy (je teda neprípustná darovacia zmluva ktorá je podmienená poskytnutím odplaty alebo protiplnenia od obdarovaného - donatio remuneratoria).[5]

Je potrebné upozorniť, že zmluvné strany mnohokrát uzatvárajú zmluvy kumulatívne obsahujúce darovaciu a zaopatrovaciu zmluvu, niekedy označené aj ako darovacia zmluva zaopatrovacia. V prípade takto uzatvorených zmlúv a následného súdneho konania s nimi spojeným súdy skúmajú,

• či zmluvné strany uzavreli v jednej listine – darovacej zmluve zaopatrovacej – jednu alebo dve zmluvy (darovaciu a nepomenovanú), a
• ak uzavreli dve zmluvy, či sú navzájom oddeliteľné a spôsobilé samostatnej existencie alebo či predstavujú jeden neoddeliteľný celok, a
• či darovacia zmluva bola alebo nebola bezplatná.

Zákonná požiadavka bezplatnosti darovacej zmluvy je splnená vtedy, ak obdarovanému nevzniká nijaká právna povinnosť poskytnúť za dar majetkovú hodnotu, t.j. hodnotu vyjadriteľnú v peniazoch. Darovacia zmluva je z majetkového hľadiska pre darcu jednostranne nevýhodná, lebo majetková výhoda poskytnutá obdarovanému nesie so sebou stratu v majetkových pomeroch darcu. Pri posúdení, či ide o zmluvu bezplatnú alebo nie, je rozhodujúci prejav vôle zmluvných strán v čase, kedy bola darovacia zmluva uzavretá. Nie je však vylúčené a neodporuje požiadavke bezplatnosti darovania, aby s darovaním bol spojený záväzok obdarovaného k protislužbe, ktorá sama o sebe majetkovú povahu nemá. Z uzatvorenej zmluvy totiž môže vyplývať, že plnenia, ku ktorým sa obdarovaný zaviazal, majú nepochybne majetkovú hodnotu, ktorá je vyjadriteľná v peniazoch.[6]

V kontexte vyššie uvedeného, ak súd dospeje k záveru, že darovacia a zaopatrovacia zmluva sú navzájom podmienené, nie je tak splnená zákonná požiadavka bezplatnosti darovacej zmluvy a súd bude považovať darovaciu zmluvu za neplatnú v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.

Záver

V prípade rozhodnutia osoby uzatvoriť zmluvu, ktorou si chce zabezpečiť opateru a pomoc pre prípad staroby alebo choroby, prevod vlastnenej nehnuteľnosti alebo právo doživotne užívať danú nehnuteľnost, je vhodné konzultovať vhodný zmluvný typ pre danú situáciu s advokátom alebo notárom. V prípade jednotlivých právnych postupov ako i zmluvných typov existujú totiž drobné rozdiely, ktoré môžu na jednej strane spôsobiť neplatnosť zmluvy, na druhej strane musí byť osoba, ktorá zmluvu uzatvára uzrozumená s právnymi možnosťami v prípade, ak jej opatera v starobe alebo chorobe nebude poskytovaná.