Úvod
Zmluva o výstavbe, vstavbe a nadstavbe predstavujú zvláštny obligačný typ zmlúv (sui generis), keďže predstavujú jeden zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZByt“). Na ich základe dochádza k originárnemu nadobudnutiu vlastníckeho práva, čo ich odlišuje napríklad od štandardných prevodných zmlúv, na základe ktorých dochádza k derivatívnemu nadobudnutiu vlastníckeho práva.
Zmluvy musia mať písomnú formu a obligatórne náležitosti vymenované v § 22 ods. 1 ZByt. Rozsah právnej úpravy nie je široký a nenájdeme v ňom vymedzenie situácií, na ktoré je možné ten ktorý zmluvný typ použiť. Inými slovami, v ZByt absentuje vymedzenie pojmov „výstavba“, „nadstavba“, či „vstavba“.
„Výstavba“, „nadstavba“ a „vstavba“
Výstavbou rozumieme stavbu nového domu s bytmi a nebytovými priestormi, prípadne jeho dokončenie. Vstavba a nadstavba sa uskutočňujú už v rámci existujúceho domu s bytmi a nebytovými priestormi. V prípade nadstavby ide o využitie buď existujúceho priestoru alebo vystavanie ďalšieho podlažia v už existujúcom dome. A napokon vstavba predstavuje prestavanie spoločného zariadenia alebo časti domu alebo nebytového priestoru na bytovú jednotku, v praxi aktuálne častým príkladom je vstavba do podkrovia, pričom nie je vylúčená ani kombinácia so strešnou nadstavbou.
K jednotlivým zmluvným typom
Zmluvou o výstavbe sa vymedzenia vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe medzi stavebníkmi. Tomuto však nerozumieme tak, že by sa ňou mali upravovať vzájomné práva a povinností medzi objednávateľom a zhotoviteľom, ktorý realizuje výstavbu domu s bytmi a nebytovými priestormi. Zmyslom zmluvy o výstavbe bude predovšetkým úprava podmienok financovania výstavby, vyporiadania vlastníckych vzťahov k zastavaným a priľahlým pozemkom, otázka nadobudnutia vlastníckeho práva k novovytvorenému bytovému domu, či poskytnutie súčinnosti pri realizácií jeho výstavby. Táto zmluva môže byť uzavretá len medzi stavebníkmi ako budúcimi vlastníkmi domu s bytmi a nebytovými priestormi. Stavebníka podľa ZByt automaticky nestotožňujeme so stavebníkom podľa zákona č. 50/1976 Zb. (Stavebný zákon), hoci nie je vylúčené, že pôjde o totožné subjekty.
V prípade zmluvy o nadstavbe alebo zmluvy o vstavbe sú zmluvnými stranami na jednej strane stavebník, ktorým môže byť akákoľvek tretia osoba alebo aj vlastník existujúceho bytu, či nebytového priestoru, ktorý má záujem na vybudovaní vstavby, či nadstavby, ku ktorej nadobudne vlastnícke práva a druhou zmluvnou stranou sú vlastníci už existujúcich bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v dome, kde sa má vstavba alebo nadstavba uskutočniť.
Developerská prax si využívanie týchto zmluvných typov veľmi neosvojila, resp. je otázne praktické využívanie vyššie popísaných zmlúv pri výstavbe nových bytových, či nebytových domov (prípadne polyfunkčných domoch). V praxi je skôr bežné, že developeri sami postavia budovu na základe zmluvy o dielo, ktorú neskôr rozdelia na byty a nebytové priestory. Už rozdelené bytové jednotky následne developer prevádza do vlastníctva tretích osôb na základe zmlúv o budúcej kúpnej zmluve, prípadne tomu ešte predchádzajúcich rezervačných zmlúv (tie spravidla riešia len otázky financovania budúceho predmetu kúpy).
Záver
V tomto príspevku sme sa pokúsili priblížiť problematiku špeciálnych zmlúv, na ktorých základe dochádza, resp. možno lepšie povedané aj na základe ktorých dochádza, k nadobudnutiu vlastníctva bytov a nebytových priestorov originárnym spôsobom. Napriek tomu, že v praxi sa v čistej podobe vyskytujú pomerne málo, je možné ich prvky zaznamenať v zmluve o dielo, prípadne s ňou vytvárajú spolu zmiešanú zmluvu (§ 491 Občianskeho zákonníka).