Žalobcovia sa žalobou domáhali voči žalovanému zaplatenia sumy 2.700 eur s príslušenstvom z dôvodu, že ako prenajímatelia uzatvorili so žalovaným ako nájomcom nájomnú zmluvu, na základe ktorej mu prenechali do užívania nehnuteľnosť – 5 - izbový byt, garáž a záhradu za účelom vykonávania podnikateľskej činnosti. Žalovaný im za 3 mesiace nezaplatil nájomné.
Súd mal za nesporné, že žalovaný dohodnuté nájomné za mesiac február až apríl 2017, t. j. spolu vo výške 3.450 eur (3 mesiace x 1.150 eur), neuhradil. Nájomný vzťah skončil dňa 30. apríla 2017 a žalobcovia oznámili žalovanému listom zo dňa 15. apríla 2017 použitie žalovaným zloženej zábezpeky vo výške 750 eur na zníženie nedoplatku na neuhradenom nájomnom za uvedené obdobie. Súd uviedol, že žalovanému tak na nájomnom vznikol dlh 2.700 eur. Spornou bola v tejto veci otázka zániku povinnosti žalovaného zaplatiť dlžné nájomné vo výške 2.700 eur z dôvodu žalovaným uplatneného nároku na primeranú zľavu z nájomného.
Žalovaný v tejto súvislosti na svoju obranu tvrdil, že si u žalobcov nezaplatením nájomného uplatnil nárok na primeranú zľavu z nájomného, nakoľko predmet nájmu nemohol pre jeho vady užívať dohodnutým spôsobom. Vada spočívala v nedostatočných svetelných podmienkach v miestnostiach, ktoré boli spôsobené poškodením žalúzií na jeseň 2016. Od toho času zostali žalúzie z dôvodu poruchy spustené. Túto vadu žalovaný oznámil žalobcom, ktorí ju uznali, objednali jej opravu, avšak k oprave žalúzií nedošlo. Žalovaný prestal platiť nájomné z dôvodu, že nevedel nájsť iný spôsob nápravy. Žalobcovia na skutočnosť, že v uvedenom období neplatil nájomné nereagovali a na jeho zaplatenie ho nevyzvali - žalovaný tak mal za to, že žalobcovia takýto spôsob riešenia akceptujú.
Podľa súdu prvej inštancie zo žiadnych listinných dôkazov a ani z tvrdení žalovaného nevyplynulo, že si uplatnil nárok na poskytnutie zľavy z nájomného, resp. že by žalobcom oznámil dôvod neplatenia nájomného. Žalovaný sám uviedol, že nájomné prestal platiť z dôvodu neodstránenia vady na prenajatej veci.
„Podľa súdu prvej inštancie potom skutočnosť, že žalovaný prestal platiť nájomné, nemožno v žiadnom prípade považovať za uplatnenie práva nájomcu na poskytnutie zľavy z nájomného; a podčiarkol, že nie je prípustné, aby žalovaný nezaplatil dlžné nájomné za mesiace február, marec a apríl 2017 a následne až v rámci súdneho konania uviedol, že nájomné nezaplatil z dôvodu, že mal za to, že prenajímateľovi nájomné neprináleží, nakoľko na prenajatej nehnuteľnosti v nešpecifikovanom predchádzajúcom období existovali vady, pre ktoré bolo jej užívanie sťažené. Dodal, že žalovaný ako nájomca mal právo uplatniť si voči žalobcom nárok na zľavu na nájomnom za zákonom stanovených podmienok; žalovaný si však toto právo riadne neuplatnil a tak nebolo možné na ním neskôr uvádzané dôvody nezaplatenia nájomného prihliadnuť.“
Súd prvej inštancie upozornil, že vady veci spočívajúce v nefunkčnosti žalúzií v dvoch miestnostiach nastali v mesiaci september – október 2016 a žalovaný nezaplatil nájomné až za mesiace február – apríl 2017. V relevantných nasledujúcich mesiacoch po prejavení vady na prenajatej veci nájomné riadne platil. Poukázal zároveň aj na skutočnosť, že žalovaný neuhradil celé nájomné za tri mesiace a to až v čase plynutia výpovednej doby – žalúzie však boli nefunkčné len v dvoch miestnostiach a predmetom nájmu bola 5-izbová nehnuteľnosť, garáž a záhrada. Nezaplatenie celého nájomného (aj v prípade reálneho uplatnenia zľavy na nájomnom) by bolo takýmto spôsobom neprimerané. Na základe uvedeného súd prvej inštancie rozhodol tak, že žalobe vyhovel. Proti vyhovujúcej časti rozsudku podal žalovaný odvolanie.
Odvolací súd poznamenal, že Občiansky zákonník stanovuje dôvody, ktoré vedú k vzniku práva nájomcu nezaplatiť nájomné, resp. k vzniku práva na primeranú zľavu z nájomného. Ak nájomca nemohol pre vady veci, ktoré sám nespôsobil, užívať vec dohodnutým alebo obvyklým spôsobom, vzniká mu právo nezaplatiť nájomné. Ak však pre vady veci môže užívať vec len obmedzene, vzniká mu právo na zľavu z nájomného. Tieto práva síce vznikajú na základe zákona a nie sú viazané na súhlas prenajímateľa, avšak nájomca si ich musí uplatniť a to bez zbytočného odkladu, najneskôr v šesťmesačnej lehote podľa § 675 Občianskeho zákonníka[1].
Žalovaný v odvolaní namietal nesprávne právne posúdenie veci a nedostatočné zistenie skutkového stavu prvostupňovým súdom, ktorý dospel k záveru, že zo strany žalovaného nedošlo k riadnemu uplatneniu práva na poskytnutie zľavy z nájomného s odôvodnením, že šesťmesačná lehota na uplatnenie tohto práva plynula samostatne za každý mesiac existencie vád na predmete nájmu. Domnieval sa, že je potrebné rozlišovať medzi časovým okamihom, kedy došlo prvýkrát k vzniku vytýkaných vád na predmete nájmu a časovým úsekom, počas ktorého tento stav trval.
Odvolací súd zároveň zdôraznil, že pre plynutie prekluzívnej lehoty podľa § 675 Občianskeho zákonníka je dôležitý čas, v ktorom došlo k obmedzeniu užívania prenajatých priestorov.
„Právo na odpustenie, resp. poskytnutie zľavy z nájomného teda nie je viazané na existenciu skutočností zakladajúcich právo na zľavu, ale na okamih vzniku prekážky v užívaní, preto táto prekluzívna lehota začína plynúť dňom, kedy došlo k obmedzeniu užívania predmetu nájmu a uplynie posledným dňom šesťmesačnej lehoty, bez ohľadu na tú skutočnosť, či obmedzenie ešte trvá alebo ako dlho obmedzenie v užívaní predmetu nájmu trvalo. Neuplatnením práva na odpustenie, resp. zľavu z nájomného, toto právo zaniká.“
Takýto zánik práva je dôsledkom dvoch právnych skutočností - uplynutím času a opomenutím právo uplatniť. Je potrebné rozlišovať, či sa právo uplatňuje úkonom, ktorým sa druhej strane dáva určitá skutočnosť na vedomie, alebo sa vyžaduje úkon, ktorým sa právo proti druhej strane priamo uplatňuje na súde. Priamo z dikcie § 675 Občianskeho zákonníka je zrejmé, že právo na odpustenie nájomného, resp. právo na poskytnutie zľavy z nájomného je potrebné si uplatniť u prenajímateľa – uvedené znamená, že zo strany nájomcu je nevyhnutné vykonať taký právny úkon, z ktorého by bolo možné vyvodiť uplatnenie tohto práva. Postačujúce by bolo oznámenie nájomcu, že pre vady predmetu nájmu nebude až do ich odstránenia uhrádzať dohodnuté nájomné v plnej výške.
Odvolací súd zistil, že žalovaný nepredložil žiadny dôkaz, z ktorého by bolo možné vyvodiť uplatnenie jeho práva na odpustenie nájomného alebo zľavu z nájomného resp., že by prenajímateľovi oznámil dôvod nezaplatenia nájomného za mesiace február až apríl 2017. Odvolací súd súhlasil so súdom prvej inštancie a uviedol, že neplatenie nájomného bez akéhokoľvek zdôvodnenia nemožno považovať za uplatnenie práva v zmysle § 675 Občianskeho zákonníka a preto rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom výroku ako vecne správny potvrdil.
Zdroj: Rozsudok Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 16Co/185/2019 zo dňa 13.11.2020
