Koncentrácia, až potom obchod
Vlastník nákupného centra Aupark, Rodamco Central Europe (Rodamco), celosvetový developer a prevádzkovateľ obchodných centier a spoločnosť WOOD & Company, sa rozhodli spojiť sily a vytvoriť spoločný podnik, do ktorého bude patriť nákupné centrum Aupark. WOOD & Company je investičná skupina pôsobiaca v oblasti poskytovania transakčného poradenstva, poradenstva v oblasti korporátnych financií a obchodovania s cennými papiermi. Obidve spoločnosti podnikajú na území Slovenskej republiky v oblasti prenájmu nehnuteľností, pričom WOOD & Company v oblasti prenájmu kancelárskych priestorov a Rodamco v oblasti prenájmu maloobchodných priestorov v bratislavskom Auparku.
WOOD & Company v apríli tohto roka oznámili akvizíciu, t. j. prírastok nákupného centra Aupark Bratislava od spoločnosti Rodamco. Transakcie takéhoto typu sa nazývajú koncentrácie, čo sú procesy ekonomického spájania podnikateľov, ktoré podliehajú okrem obligatórneho oznámenia aj posúdeniu a schváleniu regulačným orgánom, ktorým je Protimonopolný úrad SR (PMÚ). Ten po prijatí oznámenia od WOOD & Company transakciu odobril a vydal 17. mája 2021 rozhodnutie, ktorým sa koncentrácia spočívajúca vo vytvorení spoločného podniku spoločností WOOD & Company a Rodamco schválila.
PMÚ dospel k záveru, že s ohľadom na pôvodné pôsobenie spoločností medzi nimi nedochádza k horizontálnemu prekrytiu aktivít a to z dôvodu rozdielnej špecifikácie v oblasti prenájmu. Obe spoločnosti pôsobili aj vo sfére správy nehnuteľností a prevádzky miestnej distribučnej sústavy elektriny, ktoré boli poskytované a smerované prioritne na vnútroskupinovej báze smerom k vlastným nehnuteľnostiam.
Rovnako PMÚ vylúčil vertikálne prepojenie trhu výstavby nehnuteľností s trhom správy nehnuteľností vzhľadom na skutočnosť, že aktivity WOOD & Company v oblasti výstavby sú minimálne a aktivity oboch spoločností v oblasti správy nehnuteľností sú zanedbateľné. Na základe uvedeného PMÚ stanovil, že nie je nevyhnutné definovať tieto trhy a bližšie skúmať vertikálne účinky koncentrácie vo vzťahu k týmto trhom.
Nakoľko medzi účastníkmi koncentrácie nedochádza k vertikálnemu ovplyvneniu trhov ani k horizontálnemu prekrytiu aktivít, regulačný úrad neidentifikoval negatívne dopady koncentrácie na hospodársku súťaž a dospel k záveru, že posudzovaná koncentrácia je v súlade so zákonom ochrane hospodárskej súťaže.
Miliónová transakcia Aupark
Hodnota schválenej transakcie predstavovala 450 miliónov eur. WOOD & Company (spolu so svojím partnerom Tatra Asset Management) získa najprv podiel vo výške 60 %, zvyšok bude postupne v dohodnutých podieloch prevádzaný až do roku 2024. Akvizíciou Auparku sa spoločnosť WOOD & Company stala druhým najväčším vlastníkom kancelárskych a nákupných centier v mestách Bratislava a Praha, pričom celková hodnota jej portfólia nehnuteľností presiahne (po kompletnom dokončení transakcie) miliardu eur.
Na transakciu takéhoto rozmeru sme sa opýtali advokátskej kancelárie zastupujúcu spoločnosť WOOD & Company. Odpovede pre Právne noviny poskytol JUDr. Vladimír Ivančo z advokátskej kancelárie White & Case s.r.o.
Môžete našim čitateľom priblížiť, aké typy zmlúv sa pri takýchto transakciách uzatvárajú medzi spoločnosťami?
Typy uzatváraných zmlúv v zásade závisia od štruktúry transakcie. Pri transakciách obdobných tomuto projektu, kedy dochádza k predaju nákupného centra, vrátane všetkých nájomných vzťahov s prevádzkami v nákupnom centre, sa štandardne uzatvára kúpna zmluva. Na jej základe sa prevádza majetková účasť (akcie alebo obchodné podiely) v cieľovej spoločnosti vlastniacej nákupné centrum.
V prípade, ak je transakcia rozdelená na niekoľko fáz, v rámci ktorých sa predpokladá postupné nadobúdanie akcií v cieľovej spoločnosti, je štandardné, že medzi predávajúcim a kupujúcim sa uzatvára aj dohoda o spoločnom podniku. Predmetom tejto dohody je úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho pri riadení spoločného podniku v období, kedy predávajúci stále vlastní určitú časť akcií v cieľovej spoločnosti.
V rámci predmetnej transakcie sa zároveň uzatvárali ďalšie súvisiace zmluvy, ktoré môžu ale nevyhnutne nemusia byť štandardne uzatvárané pri transakciách obdobného typu. Medzi takéto zmluvy môžeme zaradiť napríklad
zmluvu o poskytnutí nového bankového financovania vrátane súvisiacej zabezpečovacej dokumentácie,
zmluvu o viazanom účte pre účely zaplatenia kúpnej ceny,
zmluvu o správe obchodného centra, a iné.
Ako vyzerá priebeh rokovaní pred úspešným dohodnutím transakcie? Boli v tomto prípade rokovania a vyjednávania časovo náročné?
Na dobu vyjednávania má vplyv veľké množstvo faktorov. My sme do procesu vstúpili ako právny poradca kupujúcich na jeseň v roku 2019. V tom čase už medzi našim klientom a predávajúcim existovala základná rámcová dohoda o komerčných podmienkach transakcie. Celý proces rokovaní bol zásadným spôsobom ovplyvnený aj pandémiou COVID-19, ktorá na istý čas rokovania v roku 2020 prerušila. Primárnym dôvodom prerušenia rokovaní bolo zásadné obmedzenie prevádzky nákupných centier v dôsledku opatrení prijatých orgánmi verejnej moci na zamedzenie šírenia vírusu COVID-19. Našťastie sa situácia po prvej vlne pandémie v polovici roka 2020 stabilizovala natoľko, že rokovania mohli ďalej pokračovať a nakoniec dospieť k podpisu základných zmluvných dokumentov a následnému uzavretiu transakcie po splnení odkladacích podmienok (vrátane súhlasného stanoviska dotknutých protimonopolných úradov) v máji 2021.
Koľko právnikov, resp. advokátskych kancelárií pracovalo na tom, aby sa transakcia zrealizovala?
Primárne právne poradenstvo na strane kupujúcich mala na starosti naša advokátska kancelária White & Case. Predávajúceho zastupovala ďalšia medzinárodná advokátska kancelária Dentons a právnym poradcom konzorcia bánk poskytujúcich nové financovanie bola advokátska kancelária Allen & Overy. Na strane jedného z kupujúcich, Tatra Asset Management, správ. spol., a. s., bola tiež čiastočne zapojená aj advokátska kancelária TaylorWessing. Ďalšie advokátske kancelárie v Luxembursku, Rakúsku a Holandsku poskytli špecifické právne poradenstvo súvisiace s transakciou.
Čo považujete pri podobných transakciách za najnáročnejšie?
Na túto otázku, podľa môjho názoru, neexistuje univerzálna odpoveď, keďže každá transakcia má svoje špecifiká. Preto odpoviem všeobecne a nie špecificky k tejto transakcii. Z mojich skúseností viem, že transakcie sa zvyknú skomplikovať napríklad v nadväznosti na skutočnosti (nedostatky, resp. riziká) zistené pri právnom, daňovom alebo technickom audite. Kupujúci sa často krát snaží tieto zistenia reflektovať v kúpnej cene, t. j. požaduje zníženie kúpnej ceny, alebo, ako alternatívu, navrhne osobitné ustanovenia o odškodnení pre prípad, že sa zistené nedostatky alebo riziká materializujú a spôsobia cieľovej spoločnosti reálnu škodu. Na druhej strane sa predávajúci snaží zistené nedostatky resp. riziká bagatelizovať a celkom prirodzene sa bráni zníženiu kúpnej ceny resp. poskytnutiu dodatočných záruk alebo špecifického odškodnenia. Nakoniec však strany zvyčajne dospejú k rozumnému kompromisu a transakcia pokračuje ďalej. Stretol som sa však aj s takým prípadom, kde napríklad zistené environmentálne riziká súvisiace s predávanými nehnuteľnosťami zmarili uzavretie transakcie.
Aké by mal mať dobrý právnik v tejto oblasti profesijné a možno aj osobnostné predpoklady?
Som presvedčený o tom, že dobrý právnik by mal byť pre klienta predovšetkým oporou pri presadzovaní jeho zámeru a mal by byť schopný presvedčivo vyargumentovať a obhájiť záujem svojho klienta. Na druhej strane by mal byť zároveň schopný kriticky posúdiť návrhy klienta a druhej strany a poskytnúť klientovi triezvy pohľad na všetky právne otázky týkajúce sa transakcie. Skúsený právnik by mal byť tiež schopný usmerniť klienta pri rokovaniach o špecifických podmienkach transakcie s cieľom dospieť k rozumnému kompromisu. Som presvedčený o tom, že práca transakčného právnika nie je o tom, koľko bodov nahrá v súboji s právnikom protistrany, ale o tom, aby po uzavretí transakcie boli obidve strany spokojné s tým, že sa im podarilo dosiahnuť dobrý obchod. Pevne verím, že v tejto transakcii sa nám to spoločne podarilo.
Za možnosť nazretia do procesu úspešnej transakcie doktorovi Ivančovi ďakujeme a prajeme veľa ďalších pracovných úspechov.
