Právny režim strešnej terasy v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Úvod do problematiky

Výstavba moderných bytových komplexov priniesla niekoľko zaujímavých aplikačných otázok. Jednou z nich je jednoznačne určenie právneho režimu strešnej terasy so vstupom na ňu z jedného z bytov. V praxi sa stala diskutovanou otázka, či ide nevyhnutne o spoločnú časť domu alebo je možné jej individuálne vlastníctvo vlastníka bytu. Nejde pritom o výlučne teoretickú záležitosť, nakoľko od posúdenia právneho režimu strešnej terasy sa odvíja mnoho dôležitých aspektov spojených najmä s povinnosťami vlastníka bytu na jednej strane alebo všetkých vlastníkov bytového domu na strane druhej (zvlášť s dôrazom na povinnosť zabezpečovať opravu a údržbu strešnej terasy). V čom je teda problém?

Úprava de lege lata

Zrejme sa dá tušiť, že zákonná úprava jednoznačnú odpoveď nedáva. Východiskom je zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý terasu (bez ohľadu na to, kde sa nachádza) definuje ako spoločnú časť domu, za predpokladu, že ide o takú časť domu, ktorá je nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť.[1] Z takejto úpravy zrejme jednoducho dospejeme k záveru o tom, že terasa za istých okolností nemusí byť vôbec spoločnou časťou domu – a to v prípade, že nie je nevyhnutná na podstatu a bezpečnosť domu Zvláštny kontext nadobúda uvedená problematika v situácií, kedy terasa plní zároveň funkciu strechy, nakoľko tým je predurčená jej povaha ako spoločnej časti domu.

Zodpovedanie otázky, či strešná terasa je alebo nie je spoločnou časťou domu, však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neponecháva len na posúdení nevyhnutnosti vo vzťahu ku podstate a bezpečnosti domu. Odpoveď je potrebné podľa uvedeného zákona hľadať v zmluvnej úprave vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.[2] Označený zákon umožňuje zmluvne určiť, ktoré spoločné časti domu nebudú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Toto určenie pritom najčastejšie bude realizovať majiteľ bytového dome pri prvom prevode bytu a strešnej terasy ako jeho súčasti. Aplikácia § 19 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov  však našla v praxi svoje limity, aké sú?

Právny režim strešnej terasy

Podľa rozsudku Krajského súdu v Trenčíne zo dňa 25.10.2016, sp. zn.: 8Co/390/2016, rozhodnutie pôvodného vlastníka bytového domu, ako aj prípadná následná dohoda vlastníkov bytov, o vyňatí spoločnej časti domu z režimu spoluvlastníctva má svoje limity, ktoré môžeme zhrnúť nasledovne:

• Niektoré prvky si musia z hľadiska stavebnotechnického vždy zachovať kvalifikáciu spoločných častí domu a ostať v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jedná sa napríklad o základy domu, strechu, vodorovné a nosné konštrukcie, pretože sú nevyhnutne potrebné pre podstatu, stabilitu a bezpečnosť domu;
• Vyňatie musí rešpektovať účelové určenie niektorých častí domu (napr. chodby, schodištia), ktoré musia ostať v spoluvlastníctve, aby všetci vlastníci mohli nerušene užívať svoj byt v dome;
• Nie je rozhodujúce kritérium vstupu na predmetnú časť domu (v danom prípade strešnej terasy), a teda nie je možné na základe toho, že sa na terasu vstupuje to spoločného schodiska ustáliť záver, že je spoločnou časťou domu, a opačne;
• Potrebné je vychádzať aj z účelového určenia strešnej terasy vyplývajúceho z projektovej dokumentácie bytového domu;

Presné určenie toho, ktoré časti strešnej (pochôdznej) terasy tvoria spoločné časti domu a ktoré sú vo výlučnom vlastníctve vlastníka bytu, má praktický dopad pri zabezpečovaní údržby a opráv. Vychádzajúc z vyššie popísaných limitov uvádzame, že terasa, ktorá je súčasťou strešného plášťa, plní aj také funkcie, ktoré sú nevyhnutné preto, aby ostatní vlastníci mohli nerušene užívať svoj byt v dome, napr. odvádza dažďovú vodu, má požadované tepelné a akustické vlastnosti  a i. Z tohto účelového určenia je možné potom jednoznačne určiť, ktoré časti tvoria spoločné časti domu a teda ich opravu zabezpečujú všetci vlastníci, a ktoré časti tvoria vlastnú „terasu“, ktorá je ako súčasť bytu vo vlastníctve jeho vlastníka. Pôjde predovšetkým o pochôdznu vrstvu a zábradlie. Naopak, konštrukčná a izolačná časť terasy by mala tvoriť z hľadiska účelového určenia spoločnú časť domu, ktorých opravu a údržbu zabezpečujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. 

Právna prax k tejto špecifickej problematike zaujala stanovisko aj v rozsudku NS SR zo dňa 09.09.2015, sp. zn.: 5 Szr/6/2014, kde však predmetom posudzovania bola otázka charakteru lodžie v bytovom dome. Závery plynúce z tohto rozsudku sú však použiteľné aj pre posudzovanie charakteru strešnej terasy.

Záver

Patrí sa dodať, že každý prípad strešnej terasy bude zrejme vysoko špecifický, a preto by bolo zrejme odvážne generalizovať záver o tom, že strešná terasa nie je spoločnou časťou domu, ak ju takto vyjme pôvodný majiteľ bytového domu, alebo sa takto dohodnú vlastníci bytov, či nebytových priestorov. Vždy bude potrebné uvažovať o vyššie naznačených limitoch, ktoré akejkoľvek zmluvnej dispozícií môžu v konkrétnom prípade brániť. Uvedené závery sa môžu javiť praktické pri rozhodovaní o kúpe bytu so strešnou terasou, či pri rozhodovaní o tom, kto sa v akej miere podieľa na oprave, údržbe, či rekonštrukcií strechy, na ktorej sa nachádza terasa.