Kúpa nehnuteľnosti býva jedným z najdôležitejších a neraz tiež najdrahších rozhodnutí v živote. Výber lokality, ako aj samotnej nehnuteľnosti, zháňanie úveru, znaleckých posudkov, sťahovanie a mnohé iné starosti majú za následok neraz to, že kupujúci úplne opomenie resp. podcení právne aspekty tohto procesu ako sú napr. overenie právneho stavu nehnuteľností resp. znenie kúpnopredajnej zmluvy.
Aktívne zapojenie právnika do procesu kúpy nehnuteľnosti od samotného začiatku môže kupujúcemu v konečnom dôsledku ušetriť neraz stovky, ba až tisíce eur.
Kúpno-predajná zmluva
Mnohí kupujúci sa spoľahnú na marketingové heslá realitných kancelárií, ktoré im za vysokú províziu (neraz v tisícoch eur) sľúbia taktiež právny servis. Drvivá väčšina predložených zmlúv je iba vzorovými zmluvami, ktoré obsahujú výhradne zákonné minimum nevyhnutné na to, aby bola zmluva spôsobilá na zápis vlastníckeho práva v katastrálnom konaní, pričom neodzrkadľujú špecifiká danej nehnuteľnosti.
Mnohokrát sú to teda iba zmluvy „do dobrého počasia”. Zmluvy plné nedostatkov, ktoré laik nemá šancu identifikovať. Klient sa pri čítaní kúpno-predajnej zmluvy v lepšom prípade sústredí na to, čo je v zmluve; avšak nedostatky týchto zmlúv nie sú viditeľné na prvý pohľad. Častokrát im totiž chýbajú dôležité ustanovenia a ich absenciu nie je pre bežného človeka ľahké postrehnúť.
Klient si však za svoje peniaze zaslúži viac než len zákonné minimum. Kvalitná kúpno-predajná zmluva musí poskytovať obom zmluvným stranám (kupujúcemu aj predávajúcemu) právnu istotu a možné riešenia pre prípady, ak sa proces zmeny vlastníctva z akéhokoľvek dôvodu skomplikuje.
Je dôležité venovať pozornosť tomu, či nehnuteľnosť nemá ťarchy (exekúcie, záložné práva, nájomné práva, dlhy), taktiež platobným podmienkam, technickému stavu nehnuteľnosti, vyhláseniam zmluvných strán a špecifikácii ich povinností, ako je riešená náhrada škody, nastaveniu zmluvných pokút a iných sankcií (úroky z omeškania a pod.), lehotám, riešeniu prípadných sporov a podobne.
Starší byt vs. novostavba
Pri kúpe starších bytov, resp. „bytov z druhej ruky” je dôležité sústrediť sa na aktuálnosť údajov zapísaných v katastri nehnuteľností (častokrát sú neaktuálne a existuje rozpor medzi údajmi zapísanými na liste vlastníctva a v dokladoch), vysporiadaniu dlhov a nedoplatkov spojených s užívaním nehnuteľnosti (správcovské poplatky, vyúčtovanie nákladov za predchádzajúci kalendárny rok a podobne), overeniu či k nehnuteľnosti neexistujú užívacie práva tretích osôb, ako aj povinnosti odhlásiť trvalý resp. prechodný pobyt.
Osobitná situácia vzniká pri kúpe nehnuteľnosti od developera, ktorý má na svojej strane neraz celé právne oddelenie alebo externých advokátov. Developer, na rozdiel od kupujúceho, má bohaté skúsenosti s rokovaním o obsahu zmlúv. Jediná šanca ako môžete eliminovať takúto informačnú asymetriu je využitie služieb skúseného advokáta, ktorý vie, aký je zmluvný štandard na trhu realít, a naopak, čo je iba „pokusom” developera o presun čo najväčšieho množstva možných rizík na stranu kupujúceho.
Kúpa nehnuteľnosti od developera je neraz „z papiera”, pričom kupujúci uzatvára celý komplex zmlúv (od rezervačnej zmluvy, cez zmluvu o budúcej zmluve až po samotnú kúpnu zmluvu), ktoré sú navzájom previazané, čo si však kupujúci častokrát neuvedomuje. Developer zvyčajne nastaví podmienky tak, že pri komplikáciách (meškanie s odovzdaním nehnuteľnosti, výskyt vád a podobne) ťahá kupujúci za kratší koniec.
