Ešte dňa 01. januára 2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Ide o jedno z viacerých opatrení na boj proti daňovým podvodom, ale dá sa aplikovať aj na prevenciu pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a financovaním terorizmu. V neposlednom rade tento zákon sleduje aj všeobecný trend prechodu od klasických peňazí k tým virtuálnym peniazom v bankách...
Tento zákon do značnej miery ovplyvnil aj realitný trh, keďže práve na realitnom trhu sa uskutočňujú platby, ktoré sú rádovo oveľa vyššie, ako je maximálna prípustná hranica pre hotovostné platby. Zakazuje sa totiž platba v hotovosti medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi, ktorej hodnota prevyšuje 15 000,- eur. Avšak, akonáhle v danom právnom vzťahu je prijímateľom alebo poskytovateľom platby čo i len jedna právnická osoba, alebo podnikajúca fyzická osoba (hoci len v pozícií splnomocneného zástupcu, či sprostredkovateľa), tak je platba v hotovosti obmedzená len do sumy 5 000,- eur. Platba v hotovosti je vymedzená ako tok hotovosti z faktickej dispozície jednej osoby, do faktickej dispozície osoby druhej, a to bez ohľadu na to, z akého právneho titulu sa platba uskutočňuje. Čiže realitná kancelária, ako podnikateľský subjekt, by podľa tohto zákona mohla narábať s hotovostným rezervačným poplatkom len do výšky 5 000,- eur. Avšak aj to len za určitých podmienok, keďže rezervačný poplatok má v praxi rôzny právny základ. Niektoré realitné kancelárie totiž rezervačný poplatok považujú za preddavok na kúpnu cenu, iné za akúsi formu zabezpečenia, či ako poplatok za blokovanie nehnuteľnosti, ďalšie ho považujú za zálohu, ktorú prijímajú do svojej úschovy, alebo ho priamo označia ako svoju províziu.
Problémom je teda práve hotovostný rezervačný poplatok, ktorý spravidla potenciálni kupujúci vyplácajú realitnej kancelárií na začiatku realitného obchodu. To sa deje buď na základe tzv. rezervačnej zmluvy uzatvorenej podľa ust. § 51 Občianskeho zákonníka, alebo na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, prípadne na základe iných hybridných zmlúv. Aby sa realitné kancelárie vyhli akýmkoľvek nezrovnalostiam, tak je najlepšie odporučiť, aby takýto rezervačný poplatok prijímali len na ich bankový účet, teda aby rezervačný poplatok nepreberali v hotovosti. Samotná platba rezervačného poplatku sa tak síce cez banku oneskorí, keďže nebude vyplatená v hotovosti ihneď pri podpise rezervačnej zmluvy (resp. zmluvy o budúcej kúpnej zmluve), avšak bezhotovostná platba je vo všeobecnosti transparentnejšia a pôsobí serióznejšie. Takýto spôsob platby zároveň znižuje možnosť daňových únikov, keďže hotovostné platby sa častokrát neprejavili v účtovníctve realitných kancelárií...
Ak účastníci právneho vzťahu porušili ustanovenia tohto osobitného zákona o obmedzení platieb v hotovosti, tak tým nie je tým dotknutá platnosť právnych úkonov, na základe ktorých sa vykonala platba v hotovosti. Inak povedané, aj keby celá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti (napr. aj 100 000,- eur) bola vyplatená v hotovosti, tak samotná kúpna zmluva by zostala platná. Avšak zmluvné strany by sa mohli dopustiť priestupku (fyzické osoby) s pokutou do 10 000,- eur, či správneho deliktu (právnické osoby a podnikatelia) so sankciou do 150 000,- eur. V ustanovení § 8 uvedeného zákona sú vymenované výnimky, kedy je možné prijať, alebo poskytnúť hotovostnú platbu aj nad zákonom stanovené limity – avšak pri realitných obchodoch možno použiť hotovosť azda len prostredníctvom poštového platobného styku a pri poskytovaní platobných služieb (napr. ak kupujúci vkladá peniaze priamo na účet predávajúceho v banke). Teda odovzdať alebo prijať platbu v hotovosti nad ustanovený limit sa nevzťahuje na prípady, keď jednou zo strán, medzi ktorými dochádza k faktickému toku hotovosti, je osoba oprávnená poskytovať platobné služby alebo poštové služby (t.j. napr. banka, alebo pošta). Tieto osoby totiž podliehajú dohľadu a je zaistená riadna evidencia o týchto tokoch hotovosti. Ďalšou výnimkou je možnosť v platobnom styku používať zmenky a šeky – avšak tie nie sú pre realitný trh typické.
Obmedzovanie platieb v hotovosti sa uplatňuje aj pri platbách vykonávaných mimo územia Slovenskej republiky, ak taká platba súvisí s plnením v Slovenskej republike, a ak účastníci právneho vzťahu majú v Slovenskej republike trvalý pobyt, prechodný pobyt, tolerovaný pobyt, sídlo, prevádzkareň alebo miesto podnikania. Zákon sa vzťahuje aj na platby uskutočnené v inej mene, ako je euro.
Osobitne sa však chcem pristaviť a hlbšie rozobrať ust. § 6, ods. 2 uvedeného zákona, podľa ktorého: „Hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu.“ Toto opatrenie má zabezpečiť, aby zákon nebol obchádzaný cez niekoľko samostatných platieb, ktoré by síce jednotlivo nepresahovali maximálnu prípustnú hranicu pre hotovostnú platbu, ale v súčte by takúto hranicu prekročili. V praxi to znamená, že kúpnu cenu nemožno rozdeliť na viacero menších častí vyplácaných v hotovosti, keďže v súčte by tieto jednotlivé sumy boli vyššie ako je maximálna prípustná zákonná hranica pre platbu v hotovosti. Pre účely tohto zákona sa totiž posudzuje celková kúpna cena (celková platba) a nie jej jednotlivé časti. Ak je teda celková kúpna cena vyššia ako 5 000,- eur (resp. vyššia ako 15 000,- eur pri fyzických osobách), tak kúpnu cenu nemožno vyplatiť v hotovosti, a to ani žiadnu jej časť, a to dokonca ani prostredníctvom realitnej kancelárie. V zmysle uvedeného ustanovenia § 6, ods. 2 totiž takáto platba vyplýva z jedného právneho vzťahu, t.j. z jednej kúpnej zmluvy.
Čiže ak sa na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, alebo na základe rezervačnej zmluvy, budúci kupujúci zaviaže vyplatiť rezervačný poplatok realitnej kancelárií alebo priamo budúcemu predávajúcemu, a ak tento rezervačný poplatok má charakter preddavku podľa ust. § 498 Občianskeho zákonníka, tak takýto rezervačný poplatok nesmie byť vyplatený v hotovosti. To isté platí aj vtedy, ak je takáto platba označená výslovne ako prvá časť kúpnej ceny, alebo ako úschova kúpnej ceny (jej časti) a pod. Vo všetkých týchto prípadoch totiž ide stále o tú istú kúpnu cenu vyplývajúcu z jedného právneho vzťahu, čím sa napĺňa ust. § 6, ods. 2 uvedeného osobitného zákona.
Netreba sa nechať pomýliť tým, že prvá časť kúpnej ceny je vyplácaná na základe zmluvy o budúcej zmluve (resp. rezervačnej zmluvy) a zvyšná časť má byť vyplatená na základe kúpnej zmluvy. Hoci ide o dve rôzne zmluvy, ale právny vzťah je ten istý. Aj kúpna cena je v tomto prípade tá istá. Čiže aj tu platí obmedzenie vyplývajúce z ust. § 6, ods. 2 predmetného zákona a ani takúto časť kúpnej ceny nemožno vyplatiť v hotovosti.
Úplne iná situácia nastáva vtedy, ak rezervačný poplatok nemá charakter (časti) kúpnej ceny – aspoň nie hneď pri podpise rezervačnej zmluvy, resp. pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ak teda budúci kupujúci vypláca na začiatku realitného obchodu rezervačný poplatok, ktorý má charakter zabezpečovacieho prostriedku, alebo ide o poplatok za blokáciu / rezerváciu nehnuteľnosti, tak takáto platba už môže byť hotovostná (do zákonom povolenej výšky). Už zo samotnej podstaty týchto inštitútov vyplýva, že to nie je kúpna cena, ani jej časť. Ide totiž o osobitný právny inštitút, resp. o osobitnú platbu, ktorá sa až dodatočne po podpise kúpnej zmluvy započíta s kúpnou cenou. Dovtedy taký poplatok slúži na iné účely, napríklad na zabezpečenie zmluvnej pokuty, na rezervovanie nehnuteľnosti a pod. Hoci ide o jednu rezervačnú zmluvu (resp. jednu zmluvu o budúcej zmluve), napriek tomu na základe takejto jednej zmluvy môže vzniknúť viacero právnych vzťahov. Jeden z týchto právnych vzťahov môže spočívať v záväzku zaplatenia kúpnej ceny a druhý môže spočívať v záväzku poskytnutia vhodného zabezpečenia vo forme rezervačného poplatku.
Rozhodujúca je potom tá skutočnosť, či hodnota toho-ktorého právneho vzťahu presahuje maximálnu povolenú hranicu na vykonanie hotovostnej platby. Samozrejme veľmi závisí aj od správnej formulácie v príslušných zmluvách – teda aby tieto právne vzťahy boli dôsledne odlíšené. Takúto zmluvnú úpravu preto odporúčam nechať spracovať skúsenému advokátovi zameranému na realitné právo, keďže nejde len o úpravu rezervačnej zmluvy, resp. zmluvy o budúcej zmluve, ale aj o úpravu sprostredkovateľskej zmluvy, či samotnej kúpnej zmluvy. Všetky tieto zmluvy musia byť vo vzájomnom súlade. Inak stále hrozí sankcia zo strany daňového úradu za porušenie zákona č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti.
