Hlavné zmeny v procese mimosporového osvedčovania vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
Od 1.5.2021 je účinný zákon č. 68/2021 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (,,Novela zákona“).
Novela zákona č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok v znení neskorších predpisov (,,Civilný mimosporový poriadok“) upravila spôsob úradného potvrdenia vydržania vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. V nasledujúcom texte sa zameriame na vydržanie vlastníckeho práva, pričom uvedené sa rovnako vzťahuje aj na vydržanie práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Z dôvodovej správy k predkladanej Novele zákona vyplýva, že potreba úpravy procesného osvedčovania nadobudnutia vlastníckeho práva titulom vydržania bola prijatá z dôvodu súdnej ochrany vlastníckeho práva a z dôvodu zabezpečenia a dodržiavania princípu právnej istoty v spoločenských vzťahoch. V zmysle dôvodovej správy je konanie o potvrdení vydržania upravené spôsobom, ktorý zabezpečí informovanosť dotknutých osôb o zmenách vlastníctva v dostatočnom časovom predstihu a rozsahu.
Z uvedeného vyplýva, že zmenou v procese získavania rozhodnutia, ktoré tvorí prílohu potrebnú pre záznam vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností je najmä zabezpečenie informovanosti širšieho okruhu osôb, ktorých sa môže zmena vlastníckeho práva týkať. Informovanosť sa má zabezpečiť prostredníctvom Vyzývacieho uznesenia, ktoré sa doručuje všetkým osobám uvedeným § 359g Civilného sporového poriadku a zároveň sa zverejňuje v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území je nehnuteľnosť, ktorá je predmetom konania o potvrdení vydržania.
V zmysle § 359f ods. 2 Civilného mimosporového poriadku: ,,Vo vyzývacom uznesení súd vyzve na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania na súde, ktorý vo veci koná v prvej inštancii, a to do dňa, ktorý súčasne určí."
Lehota určená na uplatnenie námietok nesmie byť kratšia ako šesť mesiacov od zverejnenia vyzývacieho uznesenia v Obchodnom vestníku.
Vydržanie je originárnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V prípade, že oprávnený držiteľ splní podmienky uvedené v § 134 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov stáva sa vlastníkom veci.
Rozhodnutie, ktorým súd v mimosporovom konaní potvrdí, že boli splnené podmienky vydržania je verejnou listinou, na základe ktorej kataster nehnuteľností vykoná záznam v zmysle § 34 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
Zápis v katastri nehnuteľností je nevyhnutný pre ďalší výkon vlastníckeho práva, najmä pre výkon oprávnenia nakladať s predmetom vlastníctva.
V zmysle uvedeného sa trvanie mimosporového konania, ktorého cieľom je zosúladiť faktický stav vlastníckeho práva k nehnuteľnosti s evidenciou značne predĺžilo. Otázkou ostáva do akej miery budú vlastníci, ktorí nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti titulom vydržania, a ktorých držba je naďalej nerušená, ochotní viesť zdĺhavé súdne konanie pre získanie zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Dovoľujeme si tvrdiť, že predmetná úprava odradí časť vlastníkov nehnuteľností osvedčiť splnenie podmienok vydržania pred štátnym orgánom. Sprísnenie podmienok a predĺženie procesu získavania zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností, ktoré odradí oprávnených držiteľov, ktorí splnili podmienky nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním vedie k nesúladu faktického stavu s evidenciou v katastri nehnuteľností a ďalšiemu oslabeniu materiálnej publicity katastra nehnuteľností.
Právna istota a ochrana vlastníckeho práva do prijatia Novely
Doterajšia právna úprava bola podľa nášho názoru dostatočná pre ochranu vlastníckeho práva ako aj právnej istoty. Zabezpečenie ochrany právnej istoty a vlastníckeho práva priniesol zákon č. 297/2000 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 232/1995 Z. z. účinný od 1.12.2000. Uvedený zákon zaviedol zmenu vo vydávaní Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní, pričom bolo v zmysle § 63 zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení zákona č. 279/2020 Z. z. (ďalej len ,,Notársky poriadok“) potrebné k vyhláseniu o vydržaní vlastníckeho práva doložiť:
vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady,
vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady,
vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady.
Obligatórne prílohy vyhlásenia o vydržaní dostatočne zabezpečovali ochranu vlastníckeho práva a právnej istoty. V prípade, že osoba, ktorej posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazoval vlastnícke právo k nehnuteľnosti, prípadne právnická osoba, príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo právnická osoba s právom nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu potvrdila, že podmienky pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním boli splnené a zároveň dodala vyjadrenie, ktoré potvrdzovalo údaje uvedené vo vyhlásení aj obec, neexistoval dôvod pre začatie súdneho konania vo veci. Povinnosť zabezpečiť vyššie uvedené vyjadrenia dostatočne zabezpečovala informovanosť osôb, ktorých sa zmena vlastníckeho práva mohla dotknúť.
V prípade, že zapísaný vlastník, alebo príslušná právnická osoba nesúhlasili so splnením podmienok nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním, mohol sa oprávnený držiteľ domáhať určenia vlastníckeho práva na súde. Žaloba o určenie vlastníckeho práva a následné konanie na súde zabezpečovalo ochranu vlastníckeho práva aj právnej istoty v najvyššej možnej miere.
Zároveň je potrebné uviesť, že Osvedčenie o vydržaní bola verejná listina, ktorej zákonnosť bolo možné napadnúť na súde. Oprávnená osoba, ktorá sa chcela domáhať neplatnosti osvedčenia o vydržaní musela preukázať naliehavý právny záujem a zároveň uniesť dôkazné bremeno, že neboli splnené podmienky pre vydanie takéhoto osvedčenia. Osvedčenie samo o sebe teda nekonvalidovalo nedostatok podmienok potrebných pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním.
Skutočné dôvody prijatia Novely
Novela zákona bola pravdepodobne reakciou zákonodarcu na značné zneužívanie inštitútu vydržania na území Slovenska. Pozemky patriace štátu sa stali po revolúcii obchodnou príležitosťou, ku ktorej poslúžil práve inštitút vydržania. Väčšina titulov k pozemkom vo vlastníctve štátu bola nejasná. Bolo takmer nemožné určiť ich pôvod bez dôkladného a koncentrovaného právneho a archívneho vyšetrovania. Išlo najmä o veľké pozemky, ktoré boli štátom zhabané a užívané a ich skutoční vlastníci ich neobsadili od roku 1950. Objavili sa viaceré prípady zjavného zneužitia právnej inštitúcie vydržania údajnými vlastníkmi pôdy, ktoré sa realizovalo v spolupráci s notármi. Predmetom záujmu zainteresovaných strán bola najmä lesná pôda zhabaná štátom. Vo veľkom množstve prípadov po registrácii vlastníckeho práva zvyčajne nasledoval okamžitý prevod na tretiu osobu. Zrejmým dôvodom tohto konania bolo založenie domnelej dobromyseľnosti nadobúdateľa, ktorú by v budúcnosti preukázal, resp. namietol.[1]
Zákon č. 297/2000 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 232/1995 Z. z. ktorým sa zaviedli povinné prílohy k vyhláseniu o vydržaní boli adekvátnou reakciou na vyššie uvedené zneužívanie inštitútu vydržania. Ich prijatím sa zabezpečila mimosporovosť konania ako aj informovanosť všetkých osôb, ktorých sa mohla zmena vlastníckeho práva týkať.
V prípade, že osvedčenie vyhlásenia o vydržaní bolo naďalej vydávané v rozpore so zákonom, teda bez splnenia zákonných podmienok pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním je relevantné položiť si otázku, či by ochranu vlastníckeho práva a právnej istoty nezabezpečili skôr prísnejšie disciplinárne tresty a zákonné postihy osôb konajúcich v rozpore s právnym poriadkom.
Sprísňovanie procesu, na základe ktorého vlastník nehnuteľnosti, ktorý nadobudol vlastnícke právo titulom vydržania získa zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností nechráni právnu istotu a vlastnícke právo vo väčšej miere v akej bolo chránené právnou úpravou do prijatia Novely. Rozširovanie rozsahu osôb, ktoré môžu namietať vydržanie vlastníckeho práva vedie len k predlžovaniu procesu a zamedzeniu zosúladenia faktického stavu s evidenciou v katastri nehnuteľností. Vyjadrenie obce a osoby, ktorej posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazoval vlastníckeho právo, prípadne právnickej osoby, ktorá bola príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu, zabezpečovalo dostatočnú ochranu vlastníckeho práva a právnej istoty.
Pozitíva prijatia Novely
Napriek vyššie uvedenému priniesla Novela aj pozitívnu zmenu právnej úpravy v otázke povinnosti získať vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Povinnosť predložiť vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa prenieslo z účastníka konania na súd.
V zmysle § 63 Notárskeho poriadku bolo povinnosťou účastníka doložiť vyhlásenie vlastníka, ktorému zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
V zmysle § 359c ods. 2 Civilného mimosporového poriadku je účastníkom konania o potvrdení vydržania navrhovateľ, ten, kto má v čase začatia konania o potvrdení vydržania zapísané na liste vlastníctva vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o potvrdení vydržania týka, správca lesného pozemku a Slovenský pozemkový fond. Všetkým účastníkom konania v zmysle § 359f súd doručuje vyzývacie uznesenie, v ktorom súd vyzve na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania na súde, ktorý vo veci koná v prvej inštancii, a to do dňa, ktorý súčasne určí.
S poukazom na stav rozdrobenosti pôdy na území Slovenskej republiky a veľké počty vlastníkov zapísaných na listoch vlastníctva bolo pre vydržateľa vo väčšine prípadov veľmi obtiažne získať vyjadrenie všetkých osôb, ktorým zápis v katastri nehnuteľností preukazoval vlastnícke právo, nehovoriac o objektívnej možnosti vydržateľa zistiť údaje o ich právnych nástupcoch. Súd disponuje databázami a má objektívnu možnosť doručiť vyzývacie uznesenie všetkým osobám zapísaným v katastri nehnuteľností ako vlastníkov príslušnej nehnuteľností. V prípade faktickej nemožnosti doručiť vyzývacie uznesenie má súd zákonné možnosti doručovať aj prostredníctvom fikcie doručenia.
Ochrana vlastníckeho práva je týmto ustanovením značne posilnená keďže v prípade, že oprávnený držiteľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorá mala veľký počet vlastníkov, najmä ak spoluvlastnícke podiely neboli predmetom dedičských konaní, nebolo objektívne možné získať vyjadrenia všetkých osôb, ktorým zápis v katastri nehnuteľností preukazoval vlastnícke právo. Oprávnený držiteľ nemal možnosť zistiť právnych nástupcov a doručiť im žiadosť o vyjadrenie, ktoré bolo povinnou prílohou k vyhláseniu o vydržaní. V prípade, že by sa takýto držiteľ obrátil na súd a chcel získať rozhodnutie o nadobudnutí vlastníckeho práva vydržaním v sporovom konaní, hrozilo zamietnutie žaloby v dôsledku nedostatku pasívnej vecnej legitimácie. Vlastnícke právo nadobudnuté titulom vydržania bolo v takom prípade nedostatočne chránené.
Prenesenie povinnosti informovať zapísaných vlastníkov nehnuteľnosti o zmene vlastníckeho práva na súd prostredníctvom doručenia vyzývacieho uznesenia je v prípade, že oprávnený držiteľ splnil podmienky nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním, a teda sa stal vlastníkom nehnuteľnosti jednoznačne dôležitým krokom k ochrane vlastníckeho práva.
Záver
Novela zákona o Civilnom mimosporovom konaní značne predĺžila mimosporový proces získavania verejnej listiny, osvedčujúcej nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním, ktorá tvorí prílohu k návrhu na vykonanie záznamu do katastra nehnuteľností. Predĺženie procesu a prenesenie kompetencií z notárov na súd môže spôsobiť, že vlastník, ktorý nadobudol vlastnícke právo vydržaním, nebude motivovaný viesť zdĺhavé súdne konania, ak bude jeho držba naďalej nerušená. Novela zákona o Civilnom mimosporovom konaní však pozitívne ovplyvní proces v prípade, že nehnuteľnosť má veľký počet spoluvlastníkov. Získať vyjadrenie väčšieho počtu osôb ktorým zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, prípadne získať vyjadrenie ich právnych nástupcov je pre fyzickú osobu zväčša spojené s veľkým množstvom komplikácií. Prenesenie tejto povinnosti na súd, teda zavedenie povinnosti doručovať vyzývacie uznesenie, je v takomto prípade podľa nášho názoru jedinou možnosťou ako zabezpečiť zápis vlastníckeho práva osoby, ktorá nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti titulom vydržania. Doposiaľ totiž nebolo pre takúto osobu objektívne možné získať vyjadrenia všetkých osôb zapísaných na liste vlastníctva a zároveň v prípade podania žaloby o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti hrozilo zamietnutie žaloby z dôvodu nedostatku pasívnej vecnej legitimácie. Ak totiž vydržateľ nebol schopný zistiť údaje všetkých vlastníkov a požiadať ich o vyjadrenie pre zabezpečenie prílohy k vyhláseniu o vydržaní v mimosporovom konaní, rovnako pre neho nebolo možné označiť v žalobe všetkých žalovaných. Nedostatok pasívnej vecnej legitimácie je dôvod pre zamietnutie žaloby. Takýto vydržateľ teda nemal možnosť domáhať sa ochrany vlastníckeho práva, resp. získať zápis v katastri nehnuteľností napriek tomu, že splnil podmienky pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním.
Autor: Mgr. Ivana Trokšiarová
[1] ŠTEFANKO, J. Acquisitive Prescription in a Post-Transition Jurisdiction, In: New Perspectives on Acquisitive Prescription, r. 2019, s. 123- 124
